关键字：公房 公房产权 公房交易 有效

案例：

    老王原系密云县教育局下属学校教师，1988年分得公房一套。 1993年时老王退休并与家人搬入北京市城区居住，侄儿小王就想居住于该房内，遂与老王协商，小王在给付了老王现金2500元并代老王办理和交纳了该房屋优惠购房本的手续及费用一万余元后，搬入该房屋内居住至今。期间，双方经书信来往，小王又于1997年7月15日一次性给付老王2.5万元，并与老王签订了协议一份，约定：自协议签字之日起，小王获得该楼房的永久居住权，除不得以老王的名义将该套房子出卖或转让他人之外，老王不再拥有其它权利，亦不承担任何义务。此后相安无事。到2002年密云县进行公房改革时，上述房屋成为私有房产，所有权人亦为老王，为此还扣除了老王夫妇的工龄补偿款3万余元。现老王想收回房屋自住，可小王认为老王已将该房卖与自己，且支付了当时购房的市场对价，已经取得了该房的实际所有权，若要求其腾退房屋，老王需按现在的房屋市场价格返还价款。叔侄各执己见，故老王起诉要求确认 该房归属，要求小王立即腾退房屋。

    法院经审理后认为，本院认为不动产所有权的转移应当进行产权登记。本案中，小王认为双方争议的房屋系从老王处购买，其应当享有所有权，但该房屋并未进行产权过户登记，且双方在1997年签订协议中对“永久居住权”的概念约定模糊，双方在理解上亦存在争议，按照文义解释和签订该协议时的事实情况，可以确定为“长久的、有偿的居住该房屋之权利”，该房屋当时系属密云县教育局优惠售房，禁止出租、出售，故双方所签协议不具有法律约束力，属于无效民事行为。小王应当将该房屋返还给老王，同时被告为该房屋所支付的各项费用及款项由老王予以返还。故本院做出了如上判决。

律师说法：本案是关于公房私下交易是否有效的问题，从案件的过程来看，老王与小王签订公房永久使用权是否有效的前提是看老王对该公房是否有相应的处分权，公房的性质是单位分给本单位职工的福利性质的、具有居住权的承租房、其产权在没有完成产权交易以前是单位所有，老王只有承租权、也就是单位为了照顾本单位的职工分给单位职工的一种福利性质的出租房。所以老王在没有取得本房屋的产权的情况下与小王达成的永久居住权是一种无处分权处分单位财产的行为，在单位不知情的情况下，老王和小王的这种买卖协议是当然无效。因此本律师提示：在涉及到公房交易的时候，除非你能到房屋实际所有人（管理）单位办理承租人转移，否则都会存在巨大的法律风险。

熊德武律师

北京市安中律师事务所律师

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