自从房价上涨、道路拥堵以来，各地政府纷纷出台了各类型限购政策，限制买房、限制购车，而且无一例外的与户籍挂钩、与社保纳税挂钩。

政府的政策总是风云变幻，政府的政策总是试图解决点什么难题，想堵漏却又堵不住。受政策限制的既有产品的制造商，也有产品的需求者，也就是产品的卖家和买家都被限制了。这样的政策我不知道是不是合理的政策，因为他挑起了房地产开发商、房地产经纪公司，或汽车制造商、汽车销售公司以及广大消费者与政策之间的双向博弈。

我是一名律师，我除了关心法律也关心政治，毕竟北京的限购政策与我的生活密切相关。作为一名北漂的律师，虽然这一轮限购暂时限制不了我，因为我没有受限的需求，但我代理的因限购政策产生的各类纠纷案以及见诸报端媒体的各类报道，让我不得不沉思政府限购政策的合法性与合理性。

清晰记得2008年北京奥运会结束时，北京的房价出现下跌趋势，老百姓以为北京奥运赚得吆喝之后泡沫经济要来临，招致楼市一阵恐慌。临近春节之后房价却春暖花开，一路高歌猛进，到处出现楼王新闻，出现国企背景的房产开发公司与私企房产开发公司相互攻击与叫板的新闻报道，出现外城市实力较强的房产开发公司北京高价拿地的新闻报道，出现晋商或浙商炒房团进京的新闻报道。北京的房市一度盖过股市。

房价的上涨导致开发商的底气十足，连银行也不得不巴结开发商去放贷，将钱借出去成了银行职员的考核任务。老百姓的小钱在开发商的眼里已经不再是钱，只有整层购买的或整栋购买的客户才是开发商的客户。

之前老百姓购买房屋还需要聘请一名律师去把把关，查验开发商的资质五证以及购房合同中的霸王条款、补充条款什么的，毕竟老百姓的血汗钱是一辈子的积蓄，不容易啊。因此有了秦兵律师的一百多条补充条款，也有我以律师身份替客户签购合同时必须要添加补充的十几条重点条款。银行的行为也甚为丑陋，将大量资金求着送给开发商用却不担心被黑了，要求老百姓按揭贷款时必须要替银行的律师支付费用却是帮银行做事，走走形式，某些银行高管再去律师那里分一杯羹。

之后房产交易的情形悄悄变化，开发商开发的房产再差也不愁没有人购买，老百姓购房休想再改动购房合同一个字，否则您甭想买房。因为开发商不缺您这一分钱，除了银行正规的求着借款外，确实存在炒房团的热钱流入，还有就是开发商的黑金，黑银行的按揭贷款狼烟四起。

我的一个大学同学也在北京做律师，而且做一个地产项目的按揭审贷律师，居然告诉我天天飞着出差，去温州或太原直接送购房合同给温州商团或太原商团签约，也就是几十人或几百号人的商团考察好一个地产项目后就走了，余下的工作就是该律师带着合同飞往商团所在地去签约，商团直接将很少的10%至30%的首付款汇付至开发商账户，剩余的全部用银行按揭贷款，往往是整层或整栋包购，待到项目的二期、三期或市场的房价上扬后顺势高价出售并还得银行贷款。如此反复，在商团这样的购买实力逼迫下，北京老百姓的购买力只能在开发商利好涨价的剩余房量中拼命抢购，再次哄抬房价，相互残杀。商团利用银行的贷款拉升北京的房价是我作为一名律师的亲眼所见，商团的行为方式是投机行为，还是合符市场规律的行为，大约只有政府才能说的清楚。

2006年初，在北京百子湾某药店打工的我的表弟告诉我，他的身份证与其他所有同事的身份证一起被药店经理收走，说是帮某个律师去做按揭贷款购买百子湾某楼盘一整层的商铺，并保证不让员工承担任何还款责任。我表弟向我咨询时，身份证已经被收走一个月后退还。我表弟不懂法律，在药店做出纳工作，隔行如隔山，非法律专业的大多数人哪能分清责任后果的轻重。我很气愤，立即电话告诉药店经理，请他转告那位律师，立即将我表弟名下的按揭贷款给清理掉，全部还款也好立即撤销贷款也罢，否则后果他作为律师应该很清楚。这样的案例，无论是贷款虚构者，还是无序竞争的银行，丑陋的行径终究会昭然天下。2009年初华运达地产公司虚构材料用森豪公寓项目骗贷中国银行北京分行6.45亿的地产大案浮出水面，随后一个个地产黑金大案爆发。曾经用我表弟身份套贷的这位律师现在在北京号称是最大律师事务所当主任，听说利用那次借名贷款之事挣了不少不安份的钱。

森豪公寓骗贷案之后，老百姓购房确实得了点实惠，银行不再强制老百姓花钱替银行请律师，银行废除了形同虚设的按揭贷款律师制度，改由银行自己去审核材料。银行的资金得到了银监会监管，地产商也不能随意花银行的钱，商团贷款炒房得到了些许的遏制。地产商的房产需要资金回笼及时，开始重视老百姓的购房问题，久违的售楼小姐的电话追访再次兴起。

但是，房产欣欣向荣的背后是高房价的梯次爆发，老百姓依然难以承受房价之痛。我所亲历的通州、大兴、房山这些五环之外的项目在2010年均价超出2万元每平米，而在2008年时不超出1万元，在2004年时不超出3千元。我所居住的二环内广渠门项目2008年开盘时不超出1.5万元，2010年二手房报价4万元。石油在明目张胆的涨价，基本物资生活资料在眼皮底下涨价，房价在肆无忌惮地飞涨，而老百姓耐以生存的最低工资、薪酬奖金等却在胆战心惊的爬涨。北京城市的发展改造拆迁了北京原住名的房产，原住名扶老携幼需要四处安家购房，城市的发展建设需要外来移民的积极参与，外来移民需要购买稳定居所，这些，我认为是刚性需求。满足了刚性需求者才能保证社会的基本稳定性，让原住民安居乐业，让北漂族劳有所获。政府接二连三出台的限购政策初衷是值得赞美的，打压虚浮的房价，让老百姓住得起房赢得百姓民心。

购房限购政策中，北京市户籍的家庭以两套房为限，外籍的以一套为限，且需要提供纳税或社保5年的证明，按揭贷款的首付款比例提升。上述限购政策，以住宅为限。一段时间以来，见诸报端的是住房成交量下跌，房产经纪公司关门，房屋租金上涨等。因为限购时间尚短，房价下跌或止涨的趋势并不明显，但仔细研读上述限购条款，却是一路跌撞而来。从购房数量、贷款首付比例、贷款利率、银行准备金等方方面面，政府的调控招数屡屡改变，直至现在与户籍和社保纳税相关联的历控，似乎是找到了调控的基准点，因为遭受的非议太多。历史上重要变法者多遭非议。

本人作为北漂的律师也一直在关注我国嚷叫多年的户籍制度改革，而且2011年3月刚刚开始的全国政协会议有代表仍在呼吁户籍制度改革，称改革户籍制度是推进城镇化与新农村建设的重要手段，是当务之急。而北京的限购政策恰恰是首拿户籍制度开刀，将北京人与外地人明显隔开，招致离婚案、虚假结婚案和房产纠纷案明显增加，同时将外地人的5年社保和纳税作为指标，招致虚假社保案、社保代理诈骗明显上升。说是虚假，但依照法律规定自愿结婚、离婚或社保补缴，甚至有法院判决、调解、劳动仲裁委员会仲裁裁决书等司法文书为依据，政府部门怎样才能鉴别其中的虚假。

本律师近期代理的因限购政策导致丧失购买资格而产生的购房纠纷多起，代理的因自愿离婚未分割财产再次以个人名义购房后而不愿复婚产生的财产分割纠纷多起，代理外地人借北京人名义购买车辆或经济适用房后导致北京人丧失购车购房的机会而不愿归还车辆及房产的借名买卖合同纠纷多起，代理因企业欠缴社保而导致丧失购房购车资格赔偿案多起，代理单方解除房屋租赁合约或私自涨租纠纷案多起。这类案件因限购而生，没有限购催生不了这一类新型纠纷案件。限购产生的负累同时催生了一系列有效的或违法的对策。

本人今天光顾大兴一家广告投放量火爆的商业地产项目，50年产权商业地产写字楼项目，精装修，五环外，均价高达2.5万元每平米，能按揭贷款，参观样板间时发现床和家具家电一应俱全。销售告知价高是因为需求高，本来是写字楼商业用途但应运限购而生，改成公寓销售，不受限购影响，销售火爆，一栋楼限购前卖不动，限购政策出台一个月基本售馨，皆外籍业主。北京的限购，显然限住了住宅立项，限不住商业地产，同样催生了商业地产价高的拉升。50年或70年产权没有本质区别，只有在50年或70年之后才知道。

写到此，我的思路俨然已经模糊。总认为北京的限购政策缺少点什么依据，我国宪法法律赋予公民的基本权利总能随意被一些行政机构的条例或规章制度给限制住，公民只能合理的或违法的想出一些招数来破解刚性需求，而神通广大的地产商依然屹立于高房价之上高智商地运营着，那些通过按揭贷款购房炒房的商团本身财富一甲，何惧捂盘窝房？高租金支付银行还贷也不损失，指待政府限购松弛脱手交易。如果说投机商囤积居奇炒高大豆大蒜食用油面粉等政府能干预定罪，那些真正的炒房团，政府怎么就不能有针对性的定其罪治其行呢？刚性需求之所以刚性就是购房之后自居自用，反之购了就卖，卖了就购的人就一定不是刚性需求的人，北京房价的上涨并非外地人涌入的正常需求导致，如果从限购转为限售，这里的限售不是指限制一手房（住宅和商业）的销售，而是单指二手房的上市转让，即从限制购买人政策转为限制购买后的二手房的出售岂不更有利？可以设置房屋购买后十年间甚至更长时间不得上市交易，上市交易需要征收较高比例的房产交易税，上市交易后一定期限内不得再次购买等等，取代户籍限制和社保纳税限制岂不来得更让老百姓心服口服。当然，任何限制非绝对，对于有交易需求之紧急合理状况，凭借政府审核或司法裁决等也可不受上述限制。

房产作为不动产最初只是满足人类居住需求而生，现代社会亦应如此，不能将房产当做一般商品流通交易，也不能当做奢侈品或收藏品入市交易。房产的功能应规范为居住或商业办公用途，因其地价、建设成本、维护管理等费用而决定房价价格较高，作为一种高价值的产品，政府应监督规范开发商制定合理的销售价格，严格限制二手房的流转，这样，让有住房需求的每一个公民都能买得起房住得起房才是务实的政策。高房价并非刚性需求太大，而是空置率太高，主要原因是有钱人炒房囤房，次要原因是开发商伙同销售代理公司定价不切实际。如果限制了炒房，开发商一定会理性拿地、理性开发、理性定价。

外地的上班族推动了北京城市经济发展，他们凭借勤劳的双手和辛勤的汗水在各行业奉献着自己的技能和专长，他们想在自己合适的城市找一个固定的居所，因为合适才停留，因为停留才需要打破户籍的限制，因为家在异乡才需要这个城市去解决他们的结婚生子、医疗、教育等问题。而现在的北京，我所面临的除了妻子生产不享受医保、子女入学教育限制外，新加入的购房买车也与户籍挂钩。我不认这是一个城市进程的进步，而是一种地方隔阂或垄断的倒退，或者说将流动的人口遣返，根本不利于民族团结，不利于人民友谊的散播，不利于政府与人民的大融合。政府是服务于人民利益需求的，是调整规范整个管界有序运转的，是推动城市高效高质量发展的，人民应该也一定会拥护一个理性的政府，会为一个秩序良好的政府而骄傲。正因为如此，希望我们的决策者认清限购的原因、合理制定限购措施和调节手段、坚决抵制炒房倒房行为，还给在北京居住生活的外地居民一颗火热的心，减少因不合理限购衍生的矛盾纠纷。这样的北京，才是外地人民向往的首都北京。

毕竟车市的限购没有房产限购来得猛烈，而且道路的拥堵与房价高涨原因不一，因此本篇个人感悟中以房产限购为基点。

（作者:杜子祥律师   ）