宋某与某房地产公司签订了《商品房定购书》一份，约定向某房地产公司定购房屋一套，总房价为人民币30万元。该定购书还约定：买方签订本商品房定购书时，交付定金人民币1万元，买方到期未履行承诺的义务，卖方除有权将此房屋转卖他人外，买方已交定金不予退还；如买方履行了义务，卖方如转卖他人，须双倍返还买方所支付的定金。上述定购书签订后，宋某依约支付了定金人民币1万元。此后，双方在订立《预售合同》时对交房时间不能协商一致，致使未能订立《预售合同》。宋某要求某房地产公司退还定金未果，遂诉至法院。

实践中，定金分为五种类型：（1）立约定金（订约定金），是指为保证正式订立合同而交付的定金。（2）证约定金，是指为证明合同的成立而交付的定金，是合同已经订立的证据。（3）成约定金，是指以定金的支付作为合同成立或生效的条件。如果不支付定金，则合同不成立或不生效。（4）解约定金，是指作为保留解除权的代价的定金。即交付定金的一方可以以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以以双倍返还定金为代价而解除合同。（5）违约定金，是指作为履行合同担保的定金。如果支付定金的一方不履行合同，则丧失定金；如果收受定金的一方不履行合同，则双倍返还定金。

在最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》（以下简称《解释》）颁布之前，担保法和合同法仅规定了违约定金一种形式。《解释》根据司法实践的需要，对定金的形式作了扩展性规定，在已有的违约定金的基础上，又具体规定了立约定金（第115条）、成约定金（第116条）、解约定金（第117条）等形式。之所以未规定证约定金形式，是因为纯粹的证约定金在实践中很少见，其他形式的定金基本上能够起到证约的作用。房屋认购书中的定金，是为了保证购房人与售房人之间订立房屋买卖合同而交付的定金，因而属于立约定金。严格地讲，认购书属于预约性质，是为将来订立买卖合同而订立的契约。那么，认购书中的定金既可以看成是保证订立主合同的立约定金，也可以看成是认购书的违约定金。即当事人拒绝订立主合同，便是对预约义务的违反，便要受到定金条款的约束。

根据《解释》关于立约定金的规定，参照违约定金罚则的适用条件，立约定金罚则的适用条件可以归纳为：（1）当事人间有立约定金合同且定金已实际支付。定金合同是实践性合同，即只有在定金已实际支付时，定金合同才生效。否则，定金合同不生效，当然也不可能适用定金罚则。（2）一方当事人拒绝订立主合同。在签订了认购书后，一方当事人明确表示拒绝订立主合同，或者通过其行为表明拒绝订立主合同的，均属于拒绝订立主合同的情形。从另一种角度讲，一方当事人拒绝订立主合同，实际上是违反预约的约定，也属于违约行为，故应当适用定金罚则。对于立约定金，不适用定金罚则的情况有：（1）当事人订立了主合同；（2）因不可抗力因素致使主合同不能订立，即因不可抗力因素致使主合同客观上不能订立，或者订立后客观上不能履行。

那么，当事人之间不能就主合同的条件协商一致，是否可以一概认为是一方当事人拒绝订立合同，而适用定金罚则？对此需要做具体分析。若该主合同的条款在预约中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则。若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同，适用定金罚则，那么结果必然是要求购房人在订立认购书后，必须无条件地接受房产商提出的每一项主合同条款。这不符合合同法的诚实信用原则和公平原则。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据以上分析，在本案中，当事人不能协商一致的主合同条款并未在房屋认购书中约定，因而当事人不能协商一致不能归责于任何一方当事人，故不适用定金罚则，接受定金的一方当事人应当原额返还定金。