“限购令”下退房违约吗？

近日，武汉市执行“每户家庭拥有两套及以上住房者禁购”的新的限购房令，签订限购令外的房屋合同的购房者能否退房，即能否解除与开发商的商品房买卖合同呢？

根据合同法的规定，购房者是可以退房，可以与开发商解除合同的。

合同法第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”，

不可抗力是由《民法通则》规定的：本法所称的 “不可抗力”，是指为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

不可抗力包括三种情形：自然灾害如地震、火灾、水灾，政府行为如征用、征收，社会异常事件如战争、罢工。

“限购令”作为政府的行政管理性命令，对市场交易者来说，具有不可预见、不可避免、不可克服性，导致其合同目的不能实现，应属不可抗力。

购房者可以据此合法地与开发商解除购房合同，而无需承担违约责任。

有的人认为这种情况应属于情势变更，我认为不对。

情势变更是民法中的一基本原则，在我国民法通则及合同法中没有规定，是指合同有效成立后，履行完毕前，出现不可归责于当事人的客观变化，若仍然履行合同则给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任。

情势变更原则是追求的是公平，情势变更的事由是不可预见，但不一定是不可克服、不可避免的。不可抗力事由则不仅是不能预见的，而且是不能避免并不能克服的。

发生情势变更后，合同是可以履行的，只是一方当事人需付出高昂代价或履行得非常艰难。发生不可抗力后，合同是全部或部分、一时或永久不能得到履行。

在合同法的司法解释（二）第二十六条中作了规定，且随后最高人民法院发布《关于正确适用合同法解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，限定案件因陋就简特殊情况确需个案适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报最高人民法院审核。

由此可见，个案适用情势变更原则的可能性非常小。而不可抗力是法定的免责事由，可以在个案中直接适用。