基本案情：

2009年6月1日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同。双方约定：原告将自己所有的一座二层楼房出租给被告，期限五年，自2009年6月1日起至2014年5月31日止，租金为每年5万元。2010年4月1日，被告未经原告同意，擅自把承租的楼房转租给了某矿业有限责任公司，租金为每年10万元。2010年9月8日，原告提起诉讼，请求解除与被告签订的房屋租赁合同，同时请求法院判令被告把其非法转租期间得到的利益（即两个合同租金的差价）返还给原告。

争议焦点：

原告要求被告支付租金差额的诉讼请求是否成立？能否得到法院支持？

律师观点：

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，根据《民法通则》、《合同法》等相关规定，依据不当得利可以请求被告返还租金差额。

相关法条：

    《民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

     第九十二条 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

    《合同法》第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
     第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

     第二百二十四条 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

       第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

观点分析：

一、 民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。

公平原则的基础是权利义务对等，民事活动的双方当事人在公平对等的条件下签订合同，并对签订合同后的收益有个合理的期待值。比如，某些看起来是出于当事人自愿的民事活动，但当事人之间产生的经济利益显失公平，也是与公平原则相背。具体到本案中，原告与被告约定的租金为5万元，而被告转租的租金为10万元，由此所产生的经济利益（5万元的租金差额）在原被告方显失公平。

诚实信用原则以双方当事人合意为基础。诚实信用不仅仅体现在合同签订、履行过程中，更应在遵守法律的前提下进行交易，保证当事人的合法权益不受非法侵害。《合同法》第二百二十四条明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告未经原告同意，擅自把承租的楼房转租给了某矿业有限责任公司，且将租金定为每年10万元，严重违反了诚实信用原则。

二、 租金差额应属不当得利

《民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据， 取得不当利益， 造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”　不当得利的构成要件包括四个方面：1?一方获得利益；2?他方受有损害；3?受益和受损之间存在因果关系；4?受益没有合法根据。

具体到本案中分析：1、被告获得利益。该利益是在违反公平、诚实信用原则下且未履行告知义务而获得，造成当事人之间经济利益显失公平；

2、原告受到损害。被告未经原告同意，擅自转租并获得高额租金差额。有人可能会反驳说：“原告并没有因此少得约定的5万元租金，其利益并没有受到损害。”但是，如果被告告知原告转租，原告是否会就转租对象予以调查、是否会根据市场行情以及次承租人的经济能力调整租金（合同并未约定转租不可调整租金）、是否会就转租租金差额进行约定等，这些都是原告所应享有的权利。因被告未告知，擅自转租而丧失，使其利益收到损害；

3、被告受益建立在未告知原告而导致原告利益受损的基础上。正因为被告未履行其告知义务，使得原告丧失了对转租租金以及差额作出新的约定，被告的受益与原告的受损存在因果关系；

4、被告受益没有合法的依据。首先，法律法规并未明确规定租金差额应由承租人享有；其次，《合同法》第二百二十四条明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即承租人转租应告知出租人，否则将承担解除合同的后果；最后，虽然《合同法》第二百二十五条规定：“ 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”但是，其前提是合法使用，是在承租人有权使用的范围之类的收益。反观本案中的被告，在未告知的情况下擅自转租，属于非法转租，违反了法律规定侵犯了财产所有人的法定权益。

律师支招：

在实际生活中，提醒当事人在签订房屋租赁合同时，应当认真考虑是否同意承租人再次转租。若同意，应该在房屋租赁合同中约定收取或不收取一定比例的转租金；若不同意，则应该在租赁合同中，明确约定不得转租，如果承租人擅自转租的话，出租人则可以要求承租人返还转租金差额。