内容摘要：买卖查封房产的合同的效力如何，直接影响到对该类案件的处理原则和尺度，由于法律规定差异性和实际情况的复杂多样性导致在实践中对该类案件的处理存在“同案不同判”的情形，损害司法的权威性和统一性。笔者认为对于买卖查封房产的合同效力问题，不能一刀切，而应该具体问题具体分析，根据合同签订的时间节点和买卖双方主观上是否存在过错来区别处理，以实现合同主体意思自治原则和民事法律行为的诚实信用原则。

关键词：买卖查封房产 合同效力 强制性规定 效力性规定 管理性规定

正文：实践中，由于房地产市场发展趋势的不确定性和业主主体经济活动频繁性的影响，在二手房房产买卖过程中，买卖合同的标的物为被查封房产的纠纷不断增多。而各地法院对该纠纷的处理则出现了不同的原则和方法，有的法院认定为房产买卖合同无效，卖方返还购房款并赔偿损失；有的法院认定合同有效，判决卖方承担违约责任，导致出现“同案不同判”的情况，损害司法的权威性和统一性。笔者试从理论和实践两个方面论述该类合同的效力问题，从而为统一司法实践提出参考和借鉴意见。

一、买卖查封房产行为分类

根据房产查封时间和买卖合同签订时间的先后，笔者将这类纠纷分为两大类。第一类是房产买卖合同签订在前，查封房产时间在后的。无论是法院查封还是行政机关查封，目的都是为了避免产权人转移财产，通常是在房屋被查封之后通知房产的产权人。所以在这类情况下，推定买卖双方主观上均为善意。当然，产权人从其他渠道获知房产将被查封的情况属于非正常的例外，在此种情况下，虽然房产买卖合同签订时间先于查封时间，但卖方主观上仍为恶意。在审判实践中，买方通常是无法举证证明卖方在签订买卖合同前知晓房屋将被查封而同样推定卖方为善意。

第二类是，房产查封在前，房产买卖合同签订在后的。这一类中又分为以下三种情形，1是买卖合同的双方均不知道该房屋已经被查封而签订房屋买卖合同的，即买卖双方均为善意。司法机关和行政部门查封房产时一般都是在房产交易中心进行，事后通知房屋产权人，这就导致存在一个时间差。若产权人在房产被查封后接到通知前这段时间签订了房产买卖合同，即存在买卖双方均不知情，均为善意的情形。2 是卖方在出卖房产时已经知道房产被查封，而欺瞒买方，诱使其签订房产买卖合同并支付一部或全部购房款的情形。这种情形在实践中买方通常可以以法院或行政机关送达查封裁定书或通知书来举证证明卖方主观上是恶意，若送达回证或通知书记载时间早于房屋买卖合同签订时间则认定卖方订立合同时为恶意。3是买卖双方均知道房产为被查封房产，买方贪图价格便宜或者是相信后期房屋能被解封而签订房产买卖合同。

二、认定买卖查封房产的合同效力的法律依据。

（一）上述第一类行为所签订的房产买卖合同的法律依据。

最高院有关司法解释对其作出了规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，在第一类行为中即法院进行查封的时间介于房产买卖合同签订后和过户前，原则上只要房产没有办理过户手续，法院就可以查封该房产，但是针对目前社会中存在卖方故意制造障碍将其所有的应该办理房屋过户手续的房屋不登记过户的现象，为了保护无过错的买方的合法利益，给予这种无过错的买方一个救济的途径，这个途径的也是非常严格。只有在买方在房产被查封前满足下列三个条件下，买卖合同才能成为有效合同，可以对抗法院的查封行为。1是买方主观上没有过错；2是客观上买方已支付全部购房款；3是客观上房屋已经交付给买方，买方实际占有房产。

在满足了上述三个条件后，人民法院不得查封买卖合同标的物，已经查封的也应裁定解封。

（二）上述第二类情形的法律依据。

对于查封房产在前、买卖合同签订在后的情形，我国相关法律规定也较为详细。我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据该条法律规定，被查封的房产是不得转让的，

我国合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

同时，《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。那么对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，到底是效力性规范还是管理性规范则直接决定了买卖查封房产合同是否为有效合同。

实践中，很多法院是判决该类房产买卖合同是无效的，理由是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定属于效力性规范而非管理性规范，所以买卖合同违法了国家强制性的法律规定，合同无效。最高院（1997）经他字第8号的《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》也规定“擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”

随着市场经济的不断发展，这种买卖查封房产的合同被一概认定为无效的处理方法，，既不利于市场交易的安全和稳定，也不利于合同法意思自治原则的体现，同时1997年最高人民法院颁布的复函也早于合同法和物权法的适用，根据法的适用的从新原则，完全应该适用新的法律规定。

实践中，有些被查封房屋在卖方偿还了债权人的债务后而得以解封，买方完全可以按照原来买卖合同的约定办理房屋过户手续，完成物权的转移。但是，由于买卖合同已经被法院认定为无效，合同目的无法实现。

对于有的卖方在明知房产已被查封的情况下，欺瞒买方，骗取购房款的行为，当买卖合同被法院确认无效后，只能要求买方承担缔约过失责任即进行损害赔偿，损害赔偿的范围是信赖利益损失，虽然信赖利益损失既包括直接损失也包括间接损失，但是这种损害赔偿的额度相对于合同有效情况下约定的违约金或定金而言，对不诚信的卖方的处罚力度明显减轻了。

笔者以曾经处理过的一个案子来举例说明。卖方在明知房屋已经被查封的情况下和买方进行恶意磋商，要求买方在合同签订时先期缴纳三十万元的购房款，在卖方交付房屋钥匙时买方再支付三十万元购房款。余款四十万在办理房屋过户手续后支付。买方为保证交易的安全性，约定其中二十万为购房定金，若因卖方原因导致合同不能完全履行，卖方需要双倍返还定金。后买方支付了六十万元购房款后，发现所购房产为被查封房产，无法过户。诉至法院后，买方要求解除合同，并要求卖方双倍返还定金。但是法院却判决合同无效，卖方赔偿买方损失。在房价涨幅不明显的情况下，买方损失相对于双倍定金的额度少很多。这使得主观上存有恶意的卖方并未通过合同的约定双倍返还定金，使得不诚信的缔约行为成本降低。守约方通过定金或者违约金的约定来保障交易的安全性的目的无法达到。

三 、对买卖查封房产的处理原则

针对上述问题，笔者认为，遵循民法的诚实信用原则和合同法当事人意思自治原则来处理上述问题则更为合理有效。

在上述立法宗旨指导下，笔者认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范而非效力性规范。单从立法的文义上去理解，“查封的房屋不得转让”的规定可以理解为为禁止性法律规范，但是禁止性的法律规定不代表就是效力性规范。单从文义上解释去适用法律，在法律法规日渐增多的今天，必将造成很多合同被认定为无效合同，这有违民事意思自治原则和促成交易的合同法精神，反映了国家对民事合同的过多干预。所以认定一个法律规范是否为效力性法律规范应从立法精神和法律价值取向的角度来考虑，同时还应放在法律适用的大环境来考虑。

“区分效力性规范和管理性规范的标准是：第一，法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规定。第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范为效力性规范。第三，法律、法规没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，则该规范就不属于效力性规范，而是管理性规范。”【1】

按照上述标准，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定显然属于管理性规范。首先，该法并未明确指出买卖查封房产的合同无效或者不成立，而只是规定查封的房产不得转让。不得转让的具体体现则是房地产管理部门对于有查封限制的房产不予办理房产转让登记备案手续，不予过户。即不产生物权变动的法律后果。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即房屋是否登记、是否发生物权的变动，不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的效力，自然不会因为查封房产不予办理过户而导致房产买卖合同无效。

其次，确认买卖查封房产的合同效力并未损害国家利益和社会公共利益，也未损害第三人的利益。确认买卖查封房产合同的效力，只是确认了房产买卖双方存在合同关系，即便买方请求卖方继续履行合同，协助买方办理房产过户手续，也因房产管理部门不予办理登记过户手续而不能实现，被查封房产无法产生物权上变动的法律效果，也不会产生解封的法律后果。这对于查封申请人（查封申请人往往是卖方的债权人）利益没有任何的损害，更谈不上损害国家利益和社会公共利益。

根据上述理论，我们得出结论：无论房产被查封以前签订房产买卖合同，还是在房产被查封以后签订房产买卖合同，买卖查封房产的合同并不是必然无效。

当买卖查封房产的合同不是必然无效的前提下，则可以根据民法诚实信用原则，由诚信的守约方来选择对买卖查封房产合同的处理。

四、对买卖查封房产的具体处理办法

根据前文所述，根据买卖合同和房产查封的时间顺序不同及买卖双方主观上是否为善意，采取不同的方法来处理买卖查封房产合同。

1、在房产买卖合同签订在前，查封房产时间在后的情形下，若在房产被查封前，买方已经支付了全部购房款并已实际占有使用房产，则房产买卖合同有效。买方可以向查封法院提出查封异议，要求法院予以解封。而查封法院也应予以解封。

2、同样在房产买卖合同签订在前，查封房产时间在后的情形下，若买方并未全额支付购房款或者并未实际占有使用房产，买方无权要求法院解封，即使买方提出查封异议，查封法院也可以不予受理或驳回。买方只能另行起诉卖方。买方在起诉时可以以合同目的不能实现为由请求人民法院解除房产买卖合同并返还购房款，但是由于在此种情形下，卖方在主观上并不能预见到房产被查封而无法过户的后果，在卖方主张合同目的不能实现是由于不可抗力的情况下，买方不能要求卖方承担违约责任。

3、在房产被查封在前、房产买卖合同签订在后的情形下，要区分卖方主观上是否有过错。若房产买卖合同签订的时间节点为房产被查封之后、查封裁定通知书送达卖方之前，且无其他证据证明卖方在签订房产买卖合同前知晓房屋已被查封的事实，则推定卖方主观上没有过错，买方同样可以以合同目的不能实现为由请求解除合同返还购房款，但同样也不能要求卖方承担违约责任。

4、若卖方在收到法院查封裁定之后签订房产买卖合同或者买方有其他证据证明卖方在签订房产买卖合同之前就已知晓房产被查封的事实。买方则可以选择最有利的诉讼方案。买方既可以以卖方欺诈为由要求其承担缔约过失责任，具体请求为撤销合同、返还购房款和赔偿损失。买方也可以以卖方违约为由请求法院解除合同并要求承担违约责任。

5、若买卖双方在签订房产买卖合同时都知晓房产被查封的事实，则后期出现房产解封无望或已被法院强制执行的情况，双方可以协商一致解除房产买卖合同，在卖方返还购房款给买方后，双方相互不能追究对方责任。

6、根据当事人意思自治原则，无论出现上述哪种情形，查封申请人（也即卖方的债权人）和买卖合同双方当事人都可以协商一致，达成新的解决方案。实践中通常采用买方将剩余购房款支付给查封申请人或另行提供担保，而查封申请人申请法院对房屋进行解封，卖方再协助买方办理房屋过户手续的方案，此种方案对于解决快速解决矛盾、减少诉累起到了积极地作用。