卖房人恶意违约，律师支招

如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意；否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求法院确认房屋买卖合同无效；但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。

为了达到使房屋买卖合同无法履行的目的,卖房人采取的手段可谓五花八门。拖延交付房屋、拖延办理房屋过户手续、拒绝接受买房人交付的购房款、毫无理由地退还购房款等都是卖房人常用的方法,也有卖房人干脆随便找一个根本不算理由的理由就要求解除合同。而最恶劣的是,部分卖房人为了达到解除合同的目的,恶意地将已经出售的房屋“一房多卖”,甚至出现根本没有交易基础的恶意过户,故意酿成买卖合同客观上无法实际履行的后果。

相关卖房人违约理由破解：

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意；否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求法院确认房屋买卖合同无效；但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。

【】我国《物权法》第106条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（二）项：(夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。)和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条 （在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。）也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。

二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同（阴阳合同），当房屋升值后，卖方要求认定房屋买卖合同无效。

近期国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，很多中介公司建议双方签订两份合同（俗称“阴阳合同”）:一份是在产权交易中心办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低；另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐享其成；但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。

【】所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及教育费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。

根据审判实践，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据当事人的实际意思表示履行。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。

没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约。请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和本市“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

【】目前，我国的法律、行政法规并未明文禁止预售商品房再行转让，卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。

由于期房转让履行时间较长，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本限制恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。

四、因为市场房价上涨，卖方反悔毁约。

房价因素是二手房纠纷发生的主要原因，司法实践中我们经常会碰到房价上涨，卖方不愿意再履行房屋买卖合同，千方百计解除合同；而买方坚决要求继续履行合同。甚至还有的房屋已经交易了若干年，卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同，从而导致纠纷发生。

【】《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
    签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定的“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行，这是我国《合同法》赋予守约方的权利。按照法院判例，一般会判令双方继续履行房屋买卖合同，办理该房屋的过户手续。

五、中介公司没有及时向卖方转交定金或者由中介公司暂保管定金约定不明，导致卖方要求确定合同无效。

二手房交易往往是通过中介公司牵线搭桥完成的，买方交付定金的行为，一般是先交给中介公司，然后由中介公司转交给卖方，或者卖方委托中介公司暂保管，买卖双方在签订正式房屋买卖合同时才碰面。因此，如果中介公司的操作不规范，就可能使卖方为解约找到借口。

【】由于定金合同必须交付定金方才生效，而买方往往是把定金交付给中介公司，再由中介公司转交给卖方；卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转交定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同交付卖方。