目前，随着国家和地方基本建设的发展，规划和拆迁到处可见。而拆迁安置补偿合同履行中出现的问题也层出不穷，有的甚至形成群体上访，产生不良的影响。作为律师，本人想籍此对拆迁安置补偿合同的相关问题做一粗略分析，找出主要问题施以对策，以期稳定房地产开发市场、有益于社会。

一、 拆迁安置补偿合同的特殊性。

所谓拆迁安置补偿，是指拆迁人通过政府许可，将被拆迁人的房屋拆除，并给被拆迁人一定补偿的行为。而补偿，则包括货币补偿和新房置换。这里的拆迁人，可以是政府有关部门，也可以是房地产开发公司；而被拆迁人，则是需要拆迁的房屋的所有人。拆迁安置补偿合同，是指拆迁人按照国家规定与被拆迁人签订的关于房屋拆迁、安置、补偿的协议。拆迁安置补偿是市场经济的产物。随着我国的改革开放，计划经济向市场经济的转变、城市现代化建设和面貌更新，拆迁安置补偿应运而生。它伴随着房地产开发、商品房交易而游弋于市场经济之中。拆迁安置补偿也是一种交易，但它与商品房买卖具有明显的不同。

首先，拆迁安置补偿具有明显的行政因素。按照有关规定，它需要政府按照城市规划给予批准，如果被拆迁人与拆迁人打不成协议的，政府有权裁决，在裁决规定的期限内没有拆迁的，政府有权强制拆迁。这种情况是其他商品交易中不存在的。其次，拆迁安置补偿是以产权置换为主要交易方式，即拆房给房，赔偿损失。产权置换采取的是两价模式，即拆除的房屋一个价，而置换 的房屋则是另一个价。而商品房买卖则是以货币换取房屋为交易方式。价格单一。再次，拆迁安置补偿具有回迁周转期，拆迁人要向被拆迁人支付周转金和赔偿金。而商品房买卖则不存在这些问题。最后，拆迁安置补偿依据的是国家专门法规，如《城市房屋拆迁管理条例》等，而商品房买卖则主要依据《合同法》及与之相关的法律法规和司法解释。由此可见，二者虽然都是市场经济中的交易，但却不能等同。

二、拆迁安置补偿制度的变迁。

在计划经济年代，拆迁安置补偿都是政府的行为。只要建设需要，政府主持拆迁，被拆迁人没有说话的余地。随着我国法制建设的逐步完善，拆迁安置补偿行为出现了明显的变化。1991年3月22日，国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》。这部法规结束了以前拆迁安置的法律空白状态，但仍有计划经济的影响。如第九条规定，“当地人民政府可以组织统一拆迁”。可以看出，地方人民政府既是拆迁安置补偿的行政许可人，还可以是拆迁安置的执行人。另外，其安置补偿的房屋价格，该条例规定的是按房屋的重置价计算。这种补偿价格的制定，既没有考虑原房屋的升值价值，也没有考虑房屋坐落的土地的价值，这对被拆迁人来说，是很不公平的。它显现的是一种行政强制性。

十年后的2001年6月13日，国务院发布了新的《城市房屋拆迁管理条例》。根据这个条例，地方政府的身份生了变化。他仅为拆迁安置补偿的行政许可人，不再兼任拆迁执行人。而对于安置补偿房屋的价格，也去掉了计划经济的阴影，明确规定“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一新的条例比起十年前的条例，无疑是个巨大的进步。它明显的体现了保护被拆迁人的合法权益，体现了依法拆迁的法治理念。但是，在新条例中由于政府的行政裁决权和强制拆迁权仍然存在，被拆迁人在这一法律关系中仍然处于弱势地位。须知，他们原来的居住地位于城市优越位置，交通、工作、学习、生活均为便利。拆迁安置后，他们必须放弃这些优越条件，造成工作、学习、生活成本增加的各种损失。所以，无论怎样补偿，被拆迁人都是受损害的一方。然而，拆迁安置制度的实施，使城市大部分危房、棚户、简房得到了改造，居民的居住环境得到了极大的改善，加快解决了住房困难。由此可见，拆迁安置也是旧城改造和城市更新的重要手段。笔者认为，拆迁安置法规实施的功劳不能掩盖其规范的缺陷，充分体现公平才是法律的本质。

三、 拆迁安置补偿合同的问题和对策。

在房地产开发项目中，由于开发商追求利润最大化，在拆迁安置补偿合同的签订过程中，他们往往利用被拆迁人不懂法律、不懂合同而利用合同约束对方，而实现自己不可告人的目的。常见的问题有：

1、关于安置房的面积。安置房屋的面积与补偿紧密相关，因而这一条款非常重要。在拆迁安置合同中，开发商一般对于新房面积约定“暂定”固定数，并写明“多退少补，按实结算”。问题也就在于此。在履行合同中，开发商一般将房屋建小而不是建大，有的约定建120平方，实际只建95平方。如果置换的是门面房，被拆迁人吃亏就大了。面积少建25平方，怎样讨回公道？合同约定的总面积是“暂定”120平方，多退少补、按实结算。建少了就补吧，按照商定的安置房屋价格补偿，被拆迁人什么也说不出来，开发商就占了大便宜。这种状态下，开发商算不算违约？依据哪部法律求得公平？这是需要研究的问题。

笔者办理的一件拆迁安置合同纠纷中，七家被拆迁人起诉开发商，因安置他们的门面房比约定面积少一、二十平方，他们要求对少建的面积价值双倍赔偿。官司打了几审，法院对案件是否使用最高法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律的解释意见不一。笔者认为，这种隐患的避免，就在于对拆迁安置合同条款的具体化。对安置房的面积明确约定，固定数值之外，多则无偿，少则双倍赔偿。有了这样的约定，开发商在这个问题上的猫腻便可完全防控。

2、关于安置房的价格。虽然新的拆迁管理条例摒弃按重置价计算不合理规定，而规定按照房屋的市场价计算补偿。但问题是，所拆地段旧房没拆、新房没建，还不存在这一区位新房的市场价格，当事人并没有参照值。而其他地段区位的房屋价格并不能作为本区位的房价参照值。这种情况下，往往出现双方商定的安置补偿价远低于开发商售新房的价格，吃亏的还是被拆迁人。笔者认为，对于补偿价，拆迁安置合同上可不写明价格，只写明计算方式，即按照新房销售价补偿。这样，被拆迁人的遗憾是不能立即一次性全部拿到补偿费，但比起可能存在的损失，遗憾是微乎其微的。

3、关于安置房的质量。安置房屋的质量，在拆迁安置合同中一般不显示，这也是问题之所在。有的开发商以“拆迁指挥部”的名义向被拆迁人发放《拆迁安置补偿方案》，该方案既没有落款公章，也没有任何人签字。而其内容对安置的新房却有明确的承诺。如每套房窗户用铝合金材质、房高多少米，灯座若干等。到交房时，被拆迁人发现新房窗户不是铝合金的，且墙体斜角、横梁不平、上下水渗漏等。被拆迁人想主张房屋质量问题，却没有合同依据，只好上访追究建设主管部门的监管责任。笔者认为，这个问题的防范有两点，其一是对于被拆迁人来说，在拆迁安置合同中一定要将安置房的质量要求写明，不要把安置方案作为合同。只有这样，出现问题才有合同依据。对于开发商来说，房屋质量其实是建筑商的责任。开发商也不想安置房出现质量问题，这种情况下，开发商在拆迁安置补偿合同中关于安置房质量约定明确的同时，与被拆迁人约定被拆迁人有直接要求建筑商返修的权利。在与建筑商签订建筑工程承包合同时，也可写明承包人有义务按照被拆迁人的要求返修质量问题房。

当然，拆迁安置补偿合同存在的问题远不止以上所述，但上述问题显然是至关重要的。说到底，问题的防范就在合同条款上，把合同条款修订完善，问题便能基本排除。