《物权法》于2007年3月16日第十届人国人民代表大会第一次会议通过，并于2007年10月1日起施行。《物权法》对业主的建筑物区分所有权等问题作了相应的规定。笔者试图结合《物权法》的一些规定，对小区管理的几个问题作一粗浅探讨。
一、小区的物业由谁管理。
这似乎是一个简单的问题。但笔者仍感觉有探究的必要。《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”因此，小区物业的管理有三种模式：业主自行管理；委托物业服务企业管理；委托其他管理人管理。对于前两种模式，含义很明确。而对于最后一种模式，目前似乎没有相应的配套规定。什么是其他管理人？其他管理人是否应当具备相应的资质条件？对此，《物权法》没有作出明确的规定，主要是考虑我国物业管理处于起步阶段，管理方式比较单一，采用其他管理人管理物业的方式很少，缺乏成熟的经验，故吸收国外相关物业管理人理论，规定业主可以委托其他管理人管理物业，其他管理人的范围可以随着物业管理的逐步发展进行调整，增强法律规定的灵活性，以适应实践的需求。[1]而根据《物权法》修订的《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”第六十条则进一步规定：“违反本《物业管理条例》的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”根据该《物业管理条例》的规定，似乎可以得出结论：小区物业只能委托给具有相应资质的物业服务企业管理，这一规定排除了其他管理者参与小区物业管理的权利。如果这一结论正确的话，笔者认为，《物业管理条例》的规定似乎与《物权法》的规定有所冲突。《物业管理条例》规定的小区物业管理者范围显然要比《物权法》规定的范围要小，因为它将其他管理者排除在物业管理之外。如果小区业主决定将其物业委托给物业服务企业以外的其他组织比如居委会去管理，其法律效力如何？业主可否认为该委托行为无效而拒交物业服务费？依据《物权法》第81条，小区业主当然可以将物业委托给其他管理人管理，该委托行为应为有效。而依据《物业管理条例》之规定，该行为显然为《物业管理条例》所禁止，且应承担相应的法律责任。这一问题涉及到对《物权法》第81条规定的理解以及《物业管理条例》与《物权法》之间的协调问题。《物权法》对物业服务企业和其他管理人采取并列规定，可见“其他管理人”应有别于“物业服务企业”，物业服务企业依据规定应有相应的资质，必需取得资质证书才能从事物业服务，而其他管理人则无此要求，也就是说其他管理人不必有资质证书也可以接受业主委托从事物业管理。如果说其他管理人也要像物业服务企业一样取得了资质才能从事物业管理服务的话，其他管理人与物业服务企业就是一回事了，那么《物权法》的这一条规定就显得多余了，该条只要规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业管理”就可以了，根本不必将“其他管理人”也列进来，与“物业服务企业”并列规定。如果这一理解正确的话，《物业管理条例》似乎就有修正的必要。既然作为上位法的《物权法》允许其他管理人管理小区物业，《物业管理条例》规定就不能与《物权法》的规定相冲突，不能将物业服务这一业务规定由物业服务企业垄断。为了与《物权法》的规定相协调，笔者认为《物业管理条例》应增加规定“其他管理人”作为物业管理者。另外，《物业管理条例》第六十一条关于未取得资质证书从事物业管理应受处罚的规定也要作相应修改，改为“未取得资质证书而以物业服务企业名义从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”也就是对于那些并未取得资质证书而冒充物业服务企业者予以处罚。
二、物业服务合同的性质及与合同相对性原则的关系。
物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同后，在业主与物业服务企业之间产会产生矛盾和纠纷。最通常的纠纷是业主拒交物业服务费，理由多种多样，主要理由是业主认为物业公司没有完全履行合同义务，还有理由认为业主与物业公司之间并未签订过合同，物业公司是与业主委员会签订合同，根据合同相对性原则，该合同对其没有约束力，物业公司向其主张物业服务费没有合同依据。
笔者认为，业主以合同相对性原则作为抗辩是不能成立的。
所谓合同相对性原则，是说合同当事人一方只能根据合同向有合同关系的另一方提出合同上的请求，而不能向第三人提出合同上的请求，除非有法律上的根据。其有三层含义：一是合同主体的相对性。所谓合同主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人根据合同提出请求或提起诉讼。与合同关系当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或者提起诉讼。二是合同内容的相对性。所谓合同内容的相对性，是指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利义务，并承担该合同规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人都不能主张合同上的权利。三是合同责任的相对性。所谓合同责任的相对性，是指合同责任只能在特定的当事人之间即合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。
物业服务合同与其他合同相比，有其自身的特点。
1、物业服务合同是隐名代理合同。
由于小区业主人数较多，让物业服务企业与众多业主分别签订物业服务合同是不经济的，也是不现实的。因此，《物权法》及《物业管理条例》规定，由业主委员会代表业主与物业服务企业签订合同。业主委员会受托以自己的名义与物业公司签订合同，且物业公司也明知业主委员会只是受业主的委托与其签订合同，因此，该合同直接约束物业公司与各业主，属于《合同法》第四百零三条规定的隐名代理合同。业主不能以自己没有与物业服务企业直接签订过合同为由主张不受物业服务合同的约束。由于物业服务合同是隐名代理合同，因此，该类合同没有合同相对性原则的适用余地。
２、物业服务合同可能并不代表个别业主的意愿，但其法律效力却不受个别业主的意愿的影响。基于《物权法》的相关规定，合同相对性原则并不适用于物业服务合同。
《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”自愿原则与公平、平等等原则一样也是合同法所规定的原则之一，如果合同违背了当事人的意愿，则当事人可以要求变更或撤销。因此，合同应当体现当事人的真实意愿，任何人不得将自己的愿意强加于他人。但物业服务合同则有其自身的特殊性。《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”该条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十二条也作了相同的规定。因此，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是由业主大会决定的，该决定对所有业主均有约束力，不论该业主对该决定是投反对票还是弃权票，而业主委员会是执行机构，受业主大会的委托与物业服务企业签订合同。如果个别业主反对选聘某物业服务企业，业主委员会仍与该物业服务企业签订服务合同当然也就违背了该业主的真实意愿，但由于《物权法》的直接规定，业主不能以违反其意愿为由主张不受该合同的约束。因此，物业服务合同可能并不代表个别业主的意愿，甚至遭其反对，但该业主仍有义务接受该合同所约定的权利义务的约束。这是物业服务合同与其他合同的重大差别所在。正由于《物权法》的上述规定，导致业主委员会与物业服务企业所签订的合同对业主有直接的约束力，因此也没有合同相对性原则的适用余地。
由于物业服务合同存在上述特殊性，这就决定了业主以合同相对性原则作为抗辩是不能成立的。当然，如果业主大会并未决定选聘某物业服务企业，或者合同到期后，业主大会没有决定续聘或授权业主委员会续聘该物业服务企业，而业主委员会擅自与某物业服务企业签订合同或者续签合同，笔者认为在这种情总况下，业主可以以合同违反《物权法》的强制性规定为由主张合同无效。