购房合同中“买房子送屋顶”的约定是否有效

买房子送屋顶的约定是否有效?买房子时与开发商约定送屋顶的协议是否有效?

北京专业房产律师李顺涛律师：

如果开发商和你有这样的约定，那么你和开发商签订的协议是无效的，你不能独占屋顶。我国《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。该法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

我前年购买了一套顶层的商品房。买房之前，推销人员就向我宣传说，如果我买了这套房屋，开发商就免费把屋顶送给我做阳台。我实地考察后发现屋顶很大，就很爽快地买下了那套房子，并与开发商签订了\"把屋顶送给我所有\"的协议。
此后，我就把屋顶围了起来，在上面种了一些花，搭了个凉棚。我楼下的一些邻居想在屋顶安装太阳能热水器，也多次被我拒绝。
没想到，为此那些邻居把我举报了，他们认为开发商把屋顶赠送给我的协议属于无效协议，我无权独占属于大家的屋顶。请问，开发商跟我签订的协议有效吗?我可以独占屋顶吗?
北京房产律师李顺涛律师分析：
开发商和你签订的协议是无效的，你不能独占屋顶。
我国《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。该法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进一步明确规定：\"除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。\"
从上述规定看，屋顶属于业主共有的\"共有部分\"，开发商无权对其进行\"赠送\"。房顶是否能够由全体业主共有转为归业主个人所有，属《物权法》第七十六条所规定的重大事项，必须由全体业主共同决定。开发商未经全体业主同意，擅自作出的\"买顶层送屋顶\"的承诺，不仅是无权处分，而且属于《合同法》规定的：\"恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益\"，因而自始便没有法律约束力。因此取得财产的人，应按《合同法》第五十九条之规定处理--\"收归国家所有或者返还集体、第三人。\"