一、免征个税的情形

　　根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定：房屋赠与三种情形可以对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　不属于上述规定三种情形之一的，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，受赠人应当按照“应纳税所得额×20%”的计税标准缴纳个人所得税。应纳税所得额原则上如下确定，即：应纳税所得额=“房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值－赠与过程中受赠人支付的相关税费”。例外情形的是，赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　二、免税手续所需资料

　　（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）第一条规定的相关证明材料：

　　（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；

　　（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；

　　（3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

　　上述证明材料必须提交原件。

　　税务机关审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

　　（二）赠与双方当事人的有效身份证件；

　　（三）属于通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。

　　（四）属于通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

　　税务机关审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

　　三、受赠人转让受赠房屋时个税的计征

　　受赠人转让受赠房屋时个税的计征标准为：应纳个人所得税=“应纳税所得额×20%”。应纳所得税额=“转让受赠房屋的收入－原捐赠人取得该房屋的实际购置成本－赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费”。

　　四、房屋赠与是否需要缴纳契税

　　房屋的过户主要因房屋买卖、房屋赠与和继承等三种行为而产生。如果是因继承而发生的房屋过户，不需要缴纳契税。如果是因买卖、赠与房屋而发生的房屋过户，则需要缴税。父母将自己的房屋过户给子女，这属于赠与性质，因此同样会涉及到缴纳税款的问题。对此，国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》有具体规定，即：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

【房产继承】的手续和费用

    父母出于某些方面的考虑———如为了子女就学方便或为了避税等，把自己名下的房子无偿转到子女名下，这在房产交易过程中经常能碰到。这里面主要涉及两类房地产权属变更手续：继承与赠与。父母无偿给子女房子的方式不同，房产办证的手续也是不同的。房地产继承房地产继承分法定继承和遗嘱继承

    所谓房地产继承，是将死者生前所有的、于死亡时遗留的个人合法房地产权利，依法转移给他人。房地产继承与其他财产的继承不同，因为房地产属不动产，其权利以房地产登记机构的登记为准，所以房地产的继承必须履行相关法律手续，经过登记确认后，才能完成。

    在房地产继承中，分为法定继承和遗嘱继承两类情况。法定继承是指按照法律规定的继承人的范围、继承顺序、遗产分配原则进行继承的继承方式，法定继承的顺序为：第一顺序是配偶、子女、父母；第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。比如，何先生如果是独生子女，其父母去世后，何先生有继承权，他依法继承父母名下一套房子的行为即是法定继承。法定继承必须经公证才有效。

    而遗嘱继承是指公民立遗嘱，将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。立遗嘱处分自己死亡后房地产权利的，该遗嘱同样也必须经过公证机关的公证才有效。如果何先生还有兄弟姐妹，其父母去世后留下的房子，何先生的兄弟姐妹其实也是有继承权的，但其父母去世前如立了遗嘱，明确何先生是该套房子的唯一继承人，这即是遗嘱继承。

    无论是法定继承还是遗嘱继承，都不能直接进行房地产权属变更的登记。

    房产继承办证，继承人首先必须携带户口簿、房产证、死者死亡证明以及单位或街道开出的有关证件材料到公证部门进行“继承权公证”，公证部门经过调查、审核后出具“继承权公证书”，证明继承人享有继承权；然后，继承人带上身份证、继承书公证书原件、房产证和土地证原件，到市房产交易中心受理窗口填写好产权登记申请表并校验资料，方可办理房产继承手续。市房产交易中心受理7个工作日后，继承人缴纳完相关税费即可领取新房产证了。房地产赠与房屋赠与要特别注意遗赠的办证手续

    所谓房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转给受赠者的行为。随着房地产宏观调控使房产转让税费不断增加，办理房屋赠与手续的市民，尤其是父母把自己房产赠与给子女的开始增多———目前房屋买卖要交的税有个人所得税、营业税、印花税和契税四项，而房屋赠与只需交契税、印花税。

    一般的房产赠与，只要赠与双方事先到公证部门取得赠与公证书，然后带赠与公证书原件、双方身份证复印件、房产证和土地证原件，到交易中心办理赠与手续，经受理后7个工作日即可领取新的房产证。但如果属于遗赠的，办理手续时受赠方还必须提供遗赠公证书和接受赠与公证书原件。

    所谓遗赠，指的是公民立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。但是《继承法》对受遗赠人接受遗赠的时间另有规定，即“受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”对待这一条款应特别注意，如果法定继承人对遗产没有表示的，则视为接受继承；而受遗赠人在两个月之内未作出表示的，将丧失受遗赠的权利。

    比如，何先生父母生前立下遗嘱，指定去世后房子由何先生和其妻子继承。由于何先生妻子不属于法定继承顺序范围之内的继承人，她所继承的这部分房产即属于遗赠。如果何先生妻子在知道自己成为了公公、婆婆房子的继承人，必须在两个月内作出接受的表示，不然就会丧失房子的遗赠资格。

个人赠与或接受赠与不动产税收政策的涉税分析

2009-11-4 11:12　刘俊英 陈萍生　

　　2009年9月27日，随着财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）的发布，个人赠与或接受赠与不动产的税收政策已经全部明确，其行为主要涉及契税、个人所得税、营业税和印花税。

　　契税

　　《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。因此，个人赠与不动产的纳税人是接受赠与的个人，而赠与人不纳税。第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：1.国有土地使用权出让；2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3.房屋买卖；4.房屋赠与；5.房屋交换。根据上述规定，个人接受赠与的不动产需要按规定缴纳契税。

　　但是，国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）对赠与行为的征税政策作了调整，即按照《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应当征收契税。

　　个人所得税

　　个人接受赠与不动产时取得所得，我国《个人所得税法》对其是否征收个人所得税一直未予明确，因此，暂不属于征税所得。由于接受赠与的不动产没有实际购置成本（只有少量的过户办证税费支出），所以只有在受赠人再转让不动产时，才按“财产转让所得”征税。国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第二条第二项规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳个人所得税。在征收个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　为了加强个人所得税征管、堵塞税收漏洞，2009年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，就个人无偿受赠房屋有关个人所得税政策作了调整，即以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。文件规定，除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的房屋赠与价值，减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　因受赠人在接受赠与时已经缴纳个人所得税，受赠人再转让受赠房屋的，文件规定以其转让受赠房屋的收入，减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　营业税

　　营业税纳税人是指销售不动产、转让土地使用权并取得收入的单位和个人。由于赠与人在赠与行为中没有取得收入，所以一般不缴纳营业税。但2009年1月1日开始实施的新修订的《营业税暂行条例》，将个人赠与不动产纳入了征税范围，新《营业税暂行条例实施细则》第五条第一项规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为。虽然个人赠与不动产视同发生应税行为，但并不是所有的赠与行为都要缴纳营业税。财税〔2009〕111号文件进一步明确，自2009年1月1日起，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：1.离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　印花税

　　因不动产赠与发生财产所有权的转移，需要办理不动产的产权转移书据，按照税法规定，办理产权转移书据时，双方需要缴纳印花税。财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，要按产权转移书据征收印花税。虽然不动产赠与不属于销售和转让行为，但是税法规定仍要缴纳印花税。国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条第二项规定，个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表留存。