袁律师实战心得

              ——买房者最应注意的问题

案情：2012年2月，王某与宋某签订了《存量房屋买卖合同》，约定由宋某购买王某位于北京的房产一处。宋某向王某支付了首付款，约定由王某将此笔钱还清银行贷款后，配合宋某过户。但王某收取巨额首付款后“消失”，此房的过户与解压都成了空谈。

分析：笔者首先告知宋某一般出现此种情况，守约方有两个选择：解除合同要求赔偿损失或继续履行合同并要求违约金。宋某表示，因房价上涨较大必须要房。笔者继续分析，本案看似简单明了，直接按合同起诉对方要求解压过户就可以了，但因对方还欠银行贷款，所以还要把银行追加成第三人并征得银行同意才能办理解压。

因银行的态度是关键，笔者在开庭前多次和银行交涉此事，终于和银行的法律顾问达成了一致的意见，同意如果我们替被告还款银行可以配合我们解压。

审判：此案开庭多次，被告一直“失踪”先是由其代理人出庭应诉，后来索性连代理人也不露面了。因与承办人熟识，私下闲聊时，本案主审法官曾劝笔者变更诉讼请求，改为解除合同赔偿损失否则风险极大。笔者不敢怠慢再次与银行经理、法务交换意见，在得到银行方面的肯定意见后，笔者再次与法官沟通此事。从法官处得知，被告至少还有两起类似案件经过法院审理，都因为银行问题无法继续履行合同，只能解除，法院虽然判决被告退回首付款和给付违约金，但因无法执行都成了一纸空文。为了避免这种情况在笔者代理的案件中出现，笔者又在庭下与法官沟通，法官最终同意去银行征询意见。

审判：因充分沟通，笔者对此案的结果以基本猜到。最终，法院依据银行的书面意见书判决被告继续履行合同并赔偿原告违约金。

后，对方上诉，代理人又继续代理二审诉讼，二审维持原判。

总结：翻回头再看此案，笔者感觉在民事案件中第三人对案件的影响不亚于原、被告。应该说，本案第三人交通银行是极其开明的，他们这样的做法不仅维护了守约方的个人权益，对矫正社会风气创建和谐社会也是有重要意义的，也为司法机、当事人双方减少了诉累。

同时，因此类案件呈上升趋势，笔者建议购房者在房屋买卖过程中，尤其是交易尚未办理权属过户登记的房屋，更应增强风险规避意识和措施。可以通过完善合同约定、提高定金比例、加重违约责任或引入第三方担保等多种形式，降低交易风险。具体到本案中，交易双方可以考虑委托第三方如银行对交易款项进行监管，在房屋未完成过户登记之前买受人将房款打入监管账户，待过户登记完成后再由第三方将房款支付给出卖人，或是开设共同账户从而确保资金安全，将风险降到最低。