代理词 

尊敬的审判长：

    我所受原告吴志文的委托并指派本人担任其代理人参与本案的诉讼，经过上次的庭审调查和质证，本人也对本案的事实和过程进行了详细的了解和分析，结合双方的证据和观点发表如下代理意见：

    第一，关于本案合同的签订问题。

    首先，形式方面。本合同是由卖方吴志文、买方袁庆丽、中介方李立签订的房地产买卖合同。经调查，买方袁庆丽与中介方李立是夫妻关系，众所周知中介方在二手房买卖过程中担任着公正的第三人责任，之所以花钱请中介的目的很明确，就是防止自己在房产交易过程中遭受可能出现的欺骗和风险。《城市房地产中介服务管理规定》第21、22条规定，房地产中介服务人员不得与委托人有利害关系。本案中的买方与中介是夫妻关系，如此的利害关系怎能保证整个房产买卖过程的公平公正。所以我方认为这份合同本身就是有瑕疵的，被告双方可能存有欺骗的故意。就像素不相识的两个人甲跟乙，甲向乙借钱，乙说我不认识你凭什么借钱给你，突然甲的丈夫跑过来对乙说，没事，我给甲做个担保，她不给我给。如果乙知道他是甲的老公会借钱给甲吗？而甲和她丈夫演这出戏的目的是什么呢？不言而喻！

    其次，内容方面。本合同对本次房产交易的相关流程约定的非常明确，即先交5000定金再采取现金交易的方式于2010年10月6日和2010年10月20日这2个时间点付清首付和全款，并约定了违约金的计算方式。

    第二，关于买卖双方签订合同的目的问题。

    首先，卖方方面。卖方即是本案原告于2010年9月15日认购了星联邦房产一套，由于急需用钱而考虑紧急出售涉案房产，出售房产的目的非常明确就是拿卖房款购买新房产。由此可见原告签订合同的目的是合情合理合法的。

    其次，买方方面。买方与本案第二被告属于夫妻关系，难免让常人感觉有串通之嫌。第二被告本身就是从事房产中介服务生意的，让人怀疑他们签订合同就是为了倒卖房产也就顺理成章。所以买方签订房产买卖合同的目的让人猜测不透，往坏处想也是人之常情，由此很难让人相信买方签订合同的目的是善良的，更宁愿相信是以盈利为目的的倒卖行为。如此的目的与买方怠于履行给付房款义务的行为遥相呼应，可能是其一直未找到新买家而一拖再拖。

    第三，关于本案双方争议焦点问题。

    首先，被告提出：原告怠于行使配合义务，并出具原告给被告发送的短信为证。从签订合同的目的不难看出，原告很需要这笔房款来购买新房，原告又怎么可能怠于行使房产交易手续呢？而且从被告提供的短信内容来看，都是在履约期限到期后由原告发送给被告的，并且只要学习过汉语语法或者懂汉语的人都知道那些短信所表达的是焦急和无奈，那其实是催促被告履约的通知，何谈怠于履行义务，不知是对方的理解错误还是本人的庸俗无知。

    其次，被告提出：原告所出卖的房产尚有贷款未还清而影响交易。房产买卖合同的第一条就明确写明，买方已经现场核对该房屋的土地证和房产证并且自愿购买。房产两证上清楚的写着此房产仍有贷款并抵押于中国银行扬州维扬支行，被告夫妻是从事房产中介服务的专业人士，现在说不知道房子有贷款那不是无稽之谈吗？况且即使房产有贷款也不影响整个房产的交易，只需要在过户前在房产交易托管中心办理个简单的还款手续就可以了。对被告履行及时给付房款义务无丝毫影响。事实也表明了，原告没有偿还尚欠的贷款情况下，被告仍旧办理了邮政储蓄贷款且已经放款到位，这更能证明被告所说的出卖房产尚有贷款未还清而影响交易只是搪塞之词。就像你去澡堂洗澡，你看到搓背师傅穿着衣服在吃饭，而你自己的衣服还没有脱掉更没有淋湿全身的时候就催促搓背师傅脱衣下池给你搓背一样。其实只要你脱了衣服再到池子里泡上一泡，把自己该做的事情先做完，过个十来分钟，搓背师傅也吃过饭了有了力气好好为你搓背，何必要搓背师傅把所有的事情都停下来站在那里等你呢？况且你的钱还没给搓背师傅，哪有权利如此无礼要求，如此简单的道理何必说的那么牵强附会。

    再其次，被告提出：原告应该帮助被告办理贷款。被告拿出建设部等相关部门的政策文件意图向我们说明二手房买卖必须经过托管中心，并出示了托管协议指出其中一条规定了卖方需要帮助买方办理贷款。这二个观点本人不敢苟同。国家相关部门为何要建议二手房买卖需要经过托管中心，无非就是想让整个交易更加的安全和可靠，保护买卖双方的利益。但是我打个比方，我想买套二手房，碰巧遇到一个卖房的，看过房子后我很满意，谈好价钱后我就跟他签订了买卖合同并且没有经过托管中心对资金的托管就把全款现场交给了他，他也过户给我了。是否有人会说我们买卖房产怎么不经过托管中心？我们违法违规了。反正看到这样的事情，我是不会说更不敢说，也许是本人不才，理解错误。关于办理贷款，整个房产买卖合同中对卖方需要帮助买方办理贷款是只字未提，不是合同义务凭什么要求卖方履行？况且那份托管协议中提及的贷款事宜，只是一个告知性的条款，告诉行政相对人，如果需要办理贷款的话按照什么样的方式去办而已。所以原告根本没有帮助被告办理贷款的义务，被告不能按照合同约定履行合同义务的原因其实很简单，就是被告拿不出钱，想用还不属于他的房产办理抵押贷款来冲抵购房款。

    最后，关于我方向被告发出的两份通知问题。被告在签订房产买卖合同后，迟迟不予履行缴纳房款的本合同主要义务，多次催促均无果，只能向被告发出限期履约通知，但被告视而不见仍旧继续拖延，万般无奈之下原告根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定向被告发出了解除房地产买卖合同的通知。所有程序均合理合法，理应得到法律的支持和保护。

    第四，关于违约金计算的问题。首先，本案合同中的定金金额为5000元；其次，合同约定了违约金的计算方式为每逾期一日给付成交房产千分之三的违约金，到解除合同发出日截止，共迟延74天；再其次，因为被告的违约行为导致原告购置新房失败，遭受了15000元定金没收和房价上涨约7万元的双重损失。以上三项违约责任承担方式中，原告选择了违约金和实际损失，为了考虑违约责任的承担控制在合同标的额20%左右的原则，故原告提出索赔八万余元的请求。

    综上所述，原被告之间的房地产买卖合同已于2010年12月21日解除。原告认为本案事实清楚、条理清晰、证据充分，请求法院判如所请。

    以上代理词仅供参考，不当之处，敬请指正。

                                                 代理人：唐超

                                                 2011年2月25日