由于大部分消费者没有购房经验，又缺乏商品房买卖方面的法律常识，买房常落入陷阱，延期交房、产权证办理不了、面积缩水等是常见纠纷，在目前房地产行业低迷的情况下，购房中如何规避买房风险及陷阱，根据不同的房源有不同的应对策略。                       

一、购房前的必要准备：

1、必须充分了解现有的楼市政策：核心是“双限令”（限购令和限贷令，涉外限购亦称“限外令”），国家层面始于2010年4月17日“国十条”、深圳始于2010年9月30日“深十三条”;

2、必须做好两个方面的资格条件审查：购房资格审查（非深户社保审查）和贷款条件审查（信用审查），确定自己否能够获得银行贷款、贷款成数、贷款利率，并对可能出现的贷款政策变化有所预期;

3、必须充分衡量自己的资金实力、持续供楼能力，切忌高额套贷，小马拉大车（特别是收入不稳定行业）。

二、购买一手房：

1、购买一手房的特点：格式合同，不可修改，附件陷阱多;

2、特别注意的霸王条款：“无论何种原因按揭不成必须一次性付款”;

3、理性对待开发商的宣传承诺，同等条件下优先选择现房;

4、变房与赠送面积：变房大多违反规划，赠送面积的三种来源：偷面积、侵权面积、违建面积;

5、购买装修房需注意的问题：装修标准、装修质量;

6、入伙验收：先验收后入伙、入伙异议书 。

三、购买二手房：

1、选房：建议优先选择红本（免赎楼费）、五年以上（免营业税）、业主唯一住房（五年以上免个税）;

2、贷款：贷款政策多变，首付比例及利率随时可能发生变化，签约时应充分衡量自己的支付及承受能力，并在合同中事先约定贷款不成或贷款不足的处理办法（解除合同或追加首期款），特别需要说明的是套贷有被银行拒贷对业主构成违约的风险，建议不要虚高成交价套贷;

3、赎楼方式：建议选择两笔款赎楼，宁可多支付赎楼短期利息，也不要选择一笔款方式赎楼，以免贷款出现障碍对业主构成违约或贷款赎楼后业主违约导致买不成房还要先供楼;

4、代签合同：避免与没有书面授权委托书的业主亲属或朋友签订购房合同，必须要签订的时候，一定要做好录音确认，同时约定代签人责任，并在事后及时找业主补签字（业主代签对买方十分不利：房价上涨时业主否认合同效力，房价下跌时追认合同，买方完全处于被动状态）;

5、户口问题：发生争议法院可能不予受理，建议最迟由业主在过户完毕后办理抵押登记之前迁走;

6、租客有限购买权及租赁合同的处理;

7、全权委托公证：为防止受托人滥用，建议业主授权时应熟悉受托人的基本情况，授权在适度可控范围，公证书中指定最低交易价格、买受人，不要赋予受托人转委托权，并留存一份备查，及时跟进交易进展，发现受托人滥用委托权，自身权益可能受损的情况下及时撤销委托，防止ABC单的产生;

8、中介承诺：“官凭印，私凭约”，不要轻易相信中介的口头承诺，重要事宜需制作备忘录并由各方（必须有对方）签字确认，以免事后说不清;

9、违约责任：法官自由裁量权过大，约定违约金未必被支持，建议在确保自身不会违约的前提下“首期款转定金”增加支付定金数额至成交价的20%，以确保对方毁约后得到最大限度赔偿;

10、争议解决：建议选择诉讼不要选择仲裁（仲裁费用高、仲裁员都是兼职、裁决可能被不予执行或撤销、没有第三人、一裁终局错了难以纠正）。

四、购买小产权房、军产房、绿本房、学位房、拍卖房

1、小产权房、军产房走俏的原因：房价低，没有交易税费，租金回报率高、抗通胀，不受“双限令”等楼市调控政策的影响，只要有资金想买多少都可以;

2、购买小产权房的法律风险：合同无效、不能按揭、违约风险、再转让不方便、拆除风险、质量风险;

3、购买军产房的法律风险：合同无效、不能按揭、违约风险、再转让不方便、纠纷解决法院可能不受理，军方败诉后执行困难;

4、购买绿本房的法律风险：绿本房完成交易需先转红本，交易时间长，房价波动大，业主毁约风险也大;

5、购买学位房需注意审核学位的真实性：不能轻易相信业主、中介的口头承诺，需要自己审核、走访学校、教育局、邻居，并约定一旦没有学位可以退房;

6、购买拍卖房的法律风险;一般现状拍卖，需注意心理底价，查明租约情况、拖欠水电物业管理费地价费情况。

五、“双限令”规避及法律风险

1、借名买房的法律风险及实践操作：

1）风险：对于实际买方来说，面临着一旦房价暴涨，名义买方“喧宾夺主”以及被名义买方债权人查封索债等风险;对于名义买方来说，面临一旦实际买方违约被卖方追究违约责任及按揭期间断供被银行起诉等风险，同时也必然造成日后自己购房被认定为二套，贷款困难的问题。

2）操作：如确需借名买方，需签订《产权确认书》，并保留好全部付款凭证，一定发生产权纠纷作为向法院提起确权诉讼的依据。

2、裁决过户的法律风险及实践操作：

虚拟诉讼违规，2010年11月广东省高级人民法院出台《关于强化审判管理防范和打击虚假民事诉讼的通知》，不建议通过裁决过户规避限购令;已有操作方式为向法院或仲裁机构申请强制履行合同或者虚拟债权债务纠纷申请法院强制执行以房抵债。

六、其他购房提醒及买房建议

1、楼市政策多变，签约时务必慎重，对可能出现的交易障碍有所预见并予以防范，条件许可下建议委托专业律师全程陪购;

2、贷款政策多变，首付比例及利率随时可能发生变化，签约时应充分衡量自己的支付及承受能力，并在合同中事先约定解除或生效条件;

3、假离婚、借名买房、裁决过户等规避限购令或限贷令的方式存在法律风险，谨防购房不成反赔违约金;

4、一手军产房可以放心购买，二手军产房和小产权房的购买需充分权衡价格与风险，“两害相权取其轻，两利相权取其重”，没有经过合法审批报建的违建房建议不要购买。