商品房认购书的法律效力及定金的作用

认购书，通常也称认购意向书、购房预定书，是在签署正式的预售合同之前签订的法律文书，是双方就房屋预售达成的初步协议。其内容大体上包括：当事人基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、定金、签订预售合同的时限等内容。根据《商品房销售管理办法》的规定，认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，与商品房买卖合同有同等的法律效力。

商品房销售合同签订前依据商品房认购书支付的定金一般属于立约定金。根据《担保法》的规定，定金应以书面形式约定，定金最高不得超过主合同标的额的20%。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中规定，“定金交付后，交付定金的乙方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”该条文规定的明确意思为，在“以丧失定金为代价”或者“以双倍返还定金为代价”解除主合同必须基于“合同的约定”，也就是说当事人在合同中有明确的这种解约权的约定，才能以此条规定行使解约权。如果认购书中有这样的约定，那么定金的性质为解约定金。

商品房合同不能成立时，立约定金的处理为三种；第一种，双倍返还定金；第二种，定金不返还；第三种，返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责与于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。不可归责于当事人的原因包括：因不可抗力或意外事件导致的无法在认购书约定的期限内签订正式合同，如发生地震、洪水等自然灾害；因政府的政策原因，原已批准的、双方曾为此达成协议的房屋规划、布局、建筑形式发生变化，而双方对变化了的内容不能达成一致意见。出现上述情形的，定金返还，互不追究责任。