房改房购房价格计算

房改房房价格根据《杭州市市区出售公有住房管理办法》（杭政发〔1995〕12号）、《关于做好2012年度出售公有住房事项的通知》（杭房改办〔2011〕56号）规定执行，公房出售成本价（以砖混二等成套住房为标准）每平方米建筑面积1015元，最低限价砖混二等成套住房为每平方米254元。2012年度公房出售成本价（以砖混二等为标准）为每平方米1015元，工龄优惠折扣每年0.6%，在职教师按1.2年工龄计算，工龄计算截止时间为1994年，房屋成新折扣每年2%。成本价的实际出售价（元/平方米）=成本价×（1－年工龄折扣率×夫妇双方工龄之和－年折旧率×竣工使用年限）×（1+结构增减系数＋地段增减系数＋朝向增减系数＋楼层增减系数）房价款额（元）=成本价的实际出售价×成本价计价面积

二、房改房购买税费计算

（一）、税费政策

1、房改房首购

城镇职工按规定第一次购买公有住房，在国家规定标准面积以内，以房改成本价购买的部分，免征契税；超过国家规定标准面积，以市场价、商品价购买或个人出资扩面的部分，按规定缴纳契税。

2、房改房换购

以房改成本价购买，等同于原免税面积的部分，免征契税；超过原免税面积，以房改成本价购买的部分按规定缴纳契税；以市场价、商品价购买或个人出资扩面的部分，按规定缴纳契税。

3、房改房补购

在同一年度补购的，视同首购缴纳契税；在不同年度补购的，在规定住房标准面积以内的部分按当年公布的房改成本价缴纳契税，超过住房标准面积以外以市场价、商品价或个人出资扩面的部分，按规定缴纳契税。

4、房改价格

5、契税缴纳标准

杭州市区普通住宅标准应同时符合以下条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上

2、单套建筑面积在140平方米以下

3、实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.44倍以下

（二）、纳税申报流程

1、申报受理：把所需资料递交我杭州市财政局办税服务大厅或延伸申报点的“申报受理”窗口，领取《杭州市地方税务局直属分局业务受理单》第二联。

2、票单领取：到“开票发证”窗口领取《纳税申报表》和《契税缴款书》等缴费单据。

3、银行缴款：凭《纳税申报表》、《契税缴款书》等相关票单到银行窗口缴纳税款。

4、领取契证：凭银行盖章的《纳税申报表》到“开票发证”窗口领取《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》和《契证》。凭契税缴款书第六联、《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》和其它有关资料去杭州市房管部门各相关办证点领取房屋所有权证；凭《契证》复印件和其它有关资料去杭州市国土资源局土地交易登记发证中心办理土地使用证。

（三）、需提供的资料（复印请使用A4纸）

1、公有住房价格审批表复印件（省直房产提供原件）

2、公有住房买卖（换购、补购）协议书复印件

3、原产权证或房屋分层分户平面图、测绘成果表复印件（有地名变更的提供门牌证复印件）

4、付款凭证复印件（房改专用票据、扩面发票等）

5、公有住房换购、补购的提供原房屋契证原件

6、身份证明复印件

◆个人提供身份证复印件，外籍人士提供护照和大使馆证明复印件

◆系夫妻共有产的提供夫妻双方身份证复印件、结婚证明复印件

◆户口簿复印件或户籍证明复印件（须校验原件）

◆如夫妻双方约定房屋所有权归其中一方所有的，还须提供财产约定书原件

◆如为单身的，须申明本人婚姻状况，并自负法律责任

7、征收机关要求提供的其它资料

（四）、举例

[案例1]陈先生于2009年1月20日首次购买了一套89平方米的房改房。其中80平方米按房改成本价购买计24500元，另9平方米按商品价购买计10750元，问陈先生应缴纳多少税费？

答：陈先生应缴纳契税：10750×1% = 107.50元

陈先生按房改成本价购买的80平方米免征契税。

[案例2]张先生（处级干部）2004年首次购买房改房，面积48平方米，2011年3月购买第二套房改房，面积为100平方米，其中房改成本价面积为42平方米（11年房改成本价为每平方米1015元），按商品价购买的金额为198200元。张先生名下有其他住房，问张先生应缴纳多少税费？

答：张先生应缴纳契税：（42×1015+198200）×3%=7224.9元

张先生不同年度补购房改房，在国家规定住房标准面积以内的部分按当年公布的房改成本价缴纳契税，超过规定住房标准面积的部分，按商品价缴纳契税。

[案例3]李先生（处级干部）2001年首次购买房改房，面积48平方米。由于房屋面积未到可享受标准，2006年1月换购一套面积为120平方米的房改房，其中房改成本价面积为90平方米（05房改成本价为每平方米965元），按商品价购买的金额为106200元，李先生所在单位将原房收回，问李先生应缴纳多少税费？

答：李先生应缴纳契税：（90 - 48）×965+106200]×1.5% =2200.95 元

李先生换购房改房中等同于原免税面积部分，可予免征契税，超过原免税面积，且在规定住房标准面积以内的部分，按当年房改公布的成本价缴纳契税；超过规定住房标准面积的部分，按商品价缴纳契税。

[案例4]王先生（处级干部）1999年首次购买房改房，面积78平方米。房屋面积未到可享受标准，2006年1月分配到一套面积为120平方米的经济适用房，并将原房改房上交给单位，其中90平方米按经济适用房价3000元/平方米，30平方米按商品价4000元/平方米计算购买，问王先生应缴纳多少税费？

答：王先生应缴纳契税：（90 - 78）×3000+30×4000]×1.5% =2340 元

以房改房换购经济适用房且办理房改房产权证的，等同于原换购房部分面积免征契税，超出原换购房面积部分，以相应的经济适用房价格全额征收契税。