付款了，房屋被查封无法过户，可以要求解除合同吗？

 
何** 等与陈维健房屋买卖合同纠纷上诉案
 
 
（2007）佛中法民五终字第82－2号
 
    上诉人（原审原告）何** 。
 
    上诉人（原审原告）梁** 。
 
    上述两上诉人的共同委托代理人丁怀宇，广东宏骏律师事务所律师。
 
    上述两上诉人的共同委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
 
    被上诉人（原审被告）陈维健。
 
    原审第三人中山市佳宏塑胶包装有限公司。
 
    法定代表人李培常，总经理。
 
    原审第三人陈** 。
 
    原审第三人欧阳** 。
 
    原审第三人曾** 。
 
    
        原审原告何** 、梁** 、原审第三人中山市佳宏塑胶包装有限公司、陈** 、欧阳** 、曾** 因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2006）顺法民一初字第03175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。关于中山市佳宏塑胶包装有限公司、陈** 、欧阳** 、曾** 的上诉，因上诉主体不适格，本院已作出（2007）佛中法民五终字第82－1号民事裁定驳回其上诉。本案现已审理终结。
    原审判决查明：2006年3月，两原告通过互联网信息得知被告欲出售其所有的位于顺德区容桂街道外环路小黄圃路段38号东逸湾一期紫薇苑五街31号房屋，同年4月14日原、被告经协商达成口头协议，约定买卖上述房屋的价款为118万元，原告在办理房屋产权过户登记前，先向被告支付购房款67.3万元，用于偿还被告因购买上述房屋所欠银行的贷款，撤销相应的抵押权登记；同一天，原告梁** 通过银行转账共向被告支付购房款67.3万元，被告用该款项偿还了所欠顺德市容桂信用合作社的借款，取回了借款借据。同年4月17日在案涉房屋撤销了抵押权登记后，被告将从金融机构取回的案涉房屋原贷款按揭的借据、产权证等单证交给原告，当日原告何** 与被告补签了《房产买卖协议》，双方对房屋价款为118万元及付款方式等内容作了书面约定；同一天两原告应被告的要求，通过原告梁** 的银行账户向何历成的银行账户转款50.7万元，作为向被告支付所余购房款，当日被告向原告梁** 书面确认收到原告支付的购买上述房屋的款项共118万元，此外两人并到容桂房管部门填写了相关的房屋转让登记申请表，以及签订了行政部门印制的《房地产买卖合同》，为了少缴纳房屋产权过户的契税，两人在前述合同中，将双方买卖房屋的价款改写为88万元，后由于两人未能完整提交办理产权过户所需的材料，房管部门的工作人员仅将有关材料保存备案，并未正式受理该房屋转让登记的申请。同年4月18日，两原告到东逸湾物业管理处办理了所购房屋的物业验收交接手续，与该管理处签订了《东逸湾业主入住管理合同书》、《代收物业管理费协议书》，其后，就上述房屋原告向东逸湾物业管理处交纳了同年4月至9月的物业管理费。期间，同年4月下旬，四第三人以与被告之间存在财产所有权纠纷为由，向顺德区人民法院提起诉讼，同年4月25日顺德区人民法院受理该案后，于同日根据四第三人财产保全的申请，依法查封了以被告名义登记的，上述两原告向被告所购买的案涉房屋。同年6月26日经听证，顺德区人民法院向两原告发出（2006）顺法民一初字第2120号《通知》，驳回了两原告在该案中就上述房屋的查封所提出的财产保全异议。同年7月10日两原告向顺德区人民法院提起诉讼，要求确认案涉房屋的所有权归其所有，以及判令被告办理上述房屋产权过户的登记手续。案件审理过程中，第三人中山市佳宏塑胶包装有限公司、陈** 、欧阳** 、曾** 申请参加诉讼，一审法院予以准许。
      原 审判决认为：两原告向被告购买案涉房屋，双方签订买卖协议、两原告交付全部购房款，以及双方到房管部门签订房地产买卖合同，两原告办理案涉房屋的物业交接 与管理手续，均发生在本院受理第三人起诉被告财产所有权纠纷之前，且第三人也未能举证证明两原告主观上存在与被告恶意串通的过错，因此原、被告所签订的 《房产买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。虽然两原告付给被告的第一笔款项67.3万 元发生在双方签订书面买卖协议之前，但结合当日被告收款后偿还银行贷款、撤销他项权登记，为双方进一步履行协议成就条件，以及被告将产权证、原贷款按揭的 单证交付原告作为履行合同依据的行为可见，当日原、被告双方不仅就房屋买卖达成合意，且以行为履行了各自的合同义务，原告支付对价后，被告也消灭了案涉房 屋的所有权限制，且双方均确认《房产买卖协议》作为合意内容的载体是事后补签的，故原告的上述行为并不违反交易习惯；此外，原告所支付的购房余款50.7万 元虽由何历成收取，但因被告确认该款是原告应向其支付的购房款，是按其指示向何历成支付，何历成也作了相同的意思表示，而第三人也未能举证证明两原告与何 历成之间存在其他的往来款关系，因此原告的上述付款行为依然符合合同的相对性原则，第三人提出上述款项不属原告向被告所付购房款的主张理由不充分，不予采 纳。对于第三人提出本案已经另案生效法律文书处理的主张，因（2006）顺法民一初字第2120号 《通知》仅是对原告程序上所享有的、提出财产保全异议的诉讼权利作出处理，并未对当事人相关实体权利作出处分，故第三人的上述主张缺乏法律依据，不予以采 纳。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，我国对房屋所有权实行登记发证制度，当事人应当依法办理权属登记。且我国的不动产登记制度采取 登记生效主义，实行设权性登记，不动产受让人自所有权过户登记办理完毕之际，始取得不动产的所有权，故原、被告由于尚未办理案涉房屋的所有权过户登记，因 此原告主张对该房屋享有所有权，缺乏事实依据，不予以支持。又因案涉房屋现已被另案查封，属于被限制了房地产权利的不动产，即查封期间不得办理抵押、转让 等权属变更登记手续，因此依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，案涉房屋不得转让，房产管理部门不能办理该房屋的产权过户登记手续，因此原、被告签订的上述房屋买卖协议在客观上无法继续履行，故两原告诉请被告协助办理产权过户登记手续， 缺乏理据，不予支持；另因两原告已向被告缴纳了全部购房款，且通过办理案涉房屋的物业交接与管理手续，双方已完成案涉房屋的交付，两原告也以所有人的意思 对房屋进行管理，鉴于被查封房屋在查封期间不能办理产权过户登记手续，两原告可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条、 《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条、第三十六条、第三十七条的规定，判决：驳回原告何** 、梁** 的诉讼请求。案件受理费15910元，由原告何** 、梁** 承担。
  宣判后，原审原告何** 、梁** 不服一审判决，向本院提起上诉称：根据一审判决查明和认定的事实，可认定《房产买卖协议》和《房地产买卖合同》是上诉人和 被上诉人双方当事人在自愿平等基础上签订的，按照正常价格买卖；交易时房屋除存在抵押权外没有其他登记，上诉人在与被上诉人交易时不可能知道被上诉人存在 其他债务，且上诉人已实际交付了全部对价，上诉人不存在故意转移被上诉人财产之目的，上诉人属于善意取得，故《房产买卖协议》和《房地产买卖合同》合法有 效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已 经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。参照该规定，上诉人已交付了全部价款118万 元并实际占有，且已向房地产部门申请办理产权转移登记手续，上诉人善意购买房屋，没有过错，应予以准许办理过户手续；被上诉人作为出卖人就其交付的房屋， 负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，现在因归属于被上诉人的原因导致房屋的过户手续不能正常完成，被上诉人应承担继续协助上诉人办理房产证过 户手续的义务。据此请求：1、撤销一审判决；2、改判确认上诉人与被上诉人于2006年4月17日签订的《房产买卖协议》和《房地产买卖合同》合法有效，从而确认上诉人对涉案房屋享有所有权；3、改判被上诉人协助上诉人办理佛山市顺德区容桂街道外环路小黄圃路段38号东逸湾一期紫薇苑五街31号房屋的房地产权证登记手续；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
        上诉人何** 、梁** 在二审期间没有提供证据。
         被上诉人陈维健在二审期间没有发表答辩意见。
          中 山市佳宏塑胶包装有限公司、陈** 、欧阳** 、曾** 答辩称：现有的证据可以证实房屋买卖双方的买卖关系是虚假的。房屋作为不动产不适用善意取得，而应适 用登记取得。何** 、梁** 的上诉情况不正常。何** 、梁** 的上诉是在中山市佳宏塑胶包装有限公司、陈** 、欧阳** 、曾** 上诉以后才提起的，而且何 ** 、梁** 是在拖延了相当长一段时间后才交纳上诉费的，何** 、梁** 的上诉无非是造成买卖真实的假象而已。
         经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
          本 院认为：何** 、梁** 向陈维健购买案涉房屋，双方签订《房产买卖协议》、何** 、梁** 交付全部购房款，双方到房管部门签订《房地产买卖合同》，何叶 祥、梁** 办理案涉房屋的交接与物业管理手续，上述行为均发生在中山市佳宏塑胶包装有限公司、陈** 、欧阳** 、曾** 起诉陈维健财产所有权纠纷一案之 前。并且《房产买卖协议》是双方当事人在自愿平等基础上签订的，按照正常价格买卖，何** 、梁** 在与陈维健交易时不可能知道陈维健存在其他债务，且何叶 祥、梁** 已实际支付了对价118万元，何** 、梁** 不存在转移陈维健财产之目的，何** 、梁** 属于善意取得，故《房产买卖协议》合法有效。何** 、梁** 与陈维健签订《房地产买卖合同》时，为了少缴纳案涉房屋产权过户的契税，将买卖案涉房屋的价款改写为88万元，因其规避法律，该价格条款无效，但不影响其他条款的效力，故《房地产买卖合同》除价格条款无效外，其他条款均合法有效。
         何 ** 、梁** 上诉主张享有案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，我国对房屋所有权实行登记发证制度，房屋产权证书是房屋所有 权的法律凭证，不动产受让人自所有权过户登记办理完毕后取得不动产的所有权。本案中，何** 、梁** 与陈维健之间虽然办理了案涉房屋的交接手续，实际占有 案涉房屋，但尚未办理案涉房屋的所有权过户登记，不动产不以占有为权利公示方式，因此何** 、梁** 主张对该房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据，本院不 予支持。
        何** 、梁** 上诉主张陈维健协助办理案涉房屋的房地产权证登记手续。本院认为，何** 、梁** 已交付了全部购房价款118万元，陈维健作为出卖人就其交付的房屋负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，同时也负有协助何** 、梁** 办理房产证过户手续的义务。因案涉房屋已被顺德区人民法院于2006年4月25日作出的（2006）顺法民一初字第02120－1号 民事裁定书查封，查封期间不得办理抵押、转让等权属变更登记手续，办证存在障碍，陈维健的协助办理房产证过户手续的义务无法履行。根据《最高人民法院关于 人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价 款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第 三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”何** 、梁** 已交付了全部购房价款118万元，陈维健已向何** 、梁** 交付了房屋，买受人实际占有案涉房屋，且善意购买房屋，没有过错，何** 、梁** 可根据上述规定向查封法院主张解除查封。待案涉房屋被解除查封，办证障碍消除后，陈维健应继续履行协助何** 、梁** 办理房产证过户手续的义务。
        综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
        驳回上诉，维持原判。
         二审案件受理费15910元，由上诉人何** 、梁** 负担。
         本判决为终审判决。
                  审判长　　　刘子平 
                 代理审判员　　张雪洁
                 代理审判员　　余珂珂
                 二○○七年三月二十一日
                 书记员　　　李静然