《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）于2009年9月1日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。目的在于帮助房屋租赁当事人减少纠纷，更好地维护自身的合法权益。

【目录】

1.什么是房屋租赁合同？

2.房屋租赁合同包括哪些内容？

3.房屋租赁合同是否必须采取书面形式？

4.什么是定期房屋租赁合同？

5.什么是不定期房屋租赁合同？

6.房屋租赁合同最长期限是多少年？

7.哪些房屋租赁合同无效？

8.房屋出租人有哪些义务？

9.什么是出租房屋权利瑕疵担保义务？

10.出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人能否解除房屋租赁合同？

11.什么是出租房屋安全担保义务？

12.承租人对出租房屋的使用有哪些义务？

13.承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，应当承担哪些责任？

14.承租人对出租房屋有哪些保管义务？

15.什么是租赁房屋的转租？

16.什么是合法的房屋转租？

17.什么是未经出租人同意的违法房屋转租？

18.什么是超过剩余租赁期限的违法房屋转租？

19.房屋承租人应当如何支付租金？

20.承租人延付租金，出租人应当如何处理？

21.因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有哪些救济权利？

22.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些？

23.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效？

24.违反建设工程规划的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同是否无效？

25.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同是否无效？

26.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效？

27.房屋租赁合同未经备案是否有效？

28.房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果？

29.“一房数租”，谁是承租人？

30.合同无效时，装饰装修如何处理？

31.合同解除时，装饰装修如何处理？

32.租赁期间届满时，装饰装修如何处理？

33.出租房屋扩建的费用如何承担？

34.什么是共同租赁权？

35.什么是“买卖不破租赁”原则？

36.什么是承租人的优先购买权？

37.哪些情形承租人不得主张优先购买权？

38.出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效？

39.房屋租赁纠纷如何确定管辖？

【正文】

1.什么是房屋租赁合同？

《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《房地产管理法》第54条第二款规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

（1）房屋租赁合同是指房屋出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

A.房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议；城镇房屋租赁合同纠纷适用适用《解释》规定；

B.房屋租赁合同是有偿转让出租房屋的占有权、使用权和收益权，但保留出租房屋的处分权，并收取对价租金的合同。

（2）城镇房屋租赁合同是指当事人约定将城镇房屋（城市、镇规划区内的房屋）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（3）房屋租赁合同具有以下特征：

A.房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同；

B.房屋租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同；

C.房屋租赁合同具有临时性,受最长租赁期限20年的限制。

（4）《房地产管理法》第54条第二款规定的房屋租赁定义，将出租人范围限定为“房屋所有权人”，存在以下问题：

A.不能据此认为房屋租赁合同的出租人对租赁合同标的物出租房屋必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人授权；

B.要求房屋租赁合同的出租人必须具有产权证缺少法律依据：

①在建房屋作为租赁标的物应当受到法律保护；

②出租人没有产权证的，房屋租赁合同不因此无效。

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《解释》的适用范围：

①

②乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照《解释》处理；但法律另有规定的，适用其规定。
③不适于《解释》范围：

A.公有住房租赁纠纷：当事人依照国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷案件，不适用本解释；

B.廉租住房租赁纠纷：当事人依照国家福利政策租赁廉租住房产生的纠纷案件，不适用本解释；

C.经济适用住房租赁纠纷：当事人依照国家福利政策租赁经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

2.房屋租赁合同包括哪些内容？

《合同法》第213条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。房屋租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

《城市房屋租赁管理办法》第9条规定，房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款；
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）当事人约定的其他条款。

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当事人可以参考附件“房屋租赁合同（范本）” 签订房屋租赁合同。

3.房屋租赁合同是否必须采取书面形式？

《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。

（1）房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同等非书面合同或者书面租赁合同；

（2）房屋租赁期限在半年（6个月）以上的，应当采取书面形式租赁合同；

（3）房屋租赁期限在6个以上未采取书面形式租赁合同的，视为不定期租赁合同。

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①口头房屋租赁合同风险较大；当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。

②法律对长期房屋租赁合同（6个月以上）强制采取书面形式；租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。

4.什么是定期房屋租赁合同？

定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。

定期房屋租赁合同包括以下形式：

（1）口头约定或者书面约定租赁期限不满6个月的房屋租赁合同；

（2）书面约定租赁期限在6个月以上的房屋租赁合同。

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法律对6个月以上的长定期房屋租赁合同强制采取书面要式合同。

5.什么是不定期房屋租赁合同？

不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限、约定租赁期限不明确、或者约定租赁期限不符合法律强制性规定的房屋租赁合同。

不定期房屋租赁合同包括以下形式：

（1）非书面形式的不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。

（2）约定不明确的不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。

【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。

（3）事实的不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。

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不定期租赁合同的法律后果：

①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同；

②出租人也可以有限制地随时解除不定期租赁合同：

A.出租人也可以随时解除不定期租赁合同；

B.但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。

6.房屋租赁合同最长期限是多少年？

《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

根据上述规定，房屋租赁合同（包括定期租赁合同、不定期租赁合同以及续订房屋租赁合同）的最长期限为20年。

（1）房屋租赁期限最长20年：

A.是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；

B.并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

（2）定期和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。

（3）续订的房屋租赁合同的租赁期限不得超过20年：房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 －

房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效；而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

7.哪些房屋租赁合同无效？

（1）违法建筑租赁合同无效：

A.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同原则无效。

B.但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。

（2）违法的临建筑房屋租赁合同无效：

A.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同原则无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应当认定有效。
B.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分原则无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
（3）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效：

A.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效；

B.但出租人与承租人另有约定的除外。

（4）未经出租人同意的转租合同无效：出租人在知道或者应当知道承租人转租的6个月内提出异议的，出租人可以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效。

（5）租赁期限超过20年，超过部分无效。

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①未办租赁房屋备案手续不是房屋租赁合同法定无效原因。

②房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费（法院具有是否支持的裁量权）。

③房屋租赁合同无效，当事人有权按照过错程度请求赔偿因合同无效受到的损失，主要包括三个方面损失：

A.承租人未经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时：

①未构成附合的装饰装修物由承租人拆除造成的损失；

②构成附合的装饰装修物，出租人不同意利用造成的损失。

B.承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，以及出租人造成的损失。

C.承租人经出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效终止履行，当事人双方对扩建费用没有约定，未办理合法建设手续，扩建造价费用造成的损失。

8.房屋出租人有哪些义务？

房屋出租人的义务包括以下内容：

（1）交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益（主要义务）。

（2）出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

（3）出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。

A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；

B.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；

C.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

（4）租赁物的权利瑕疵担保义务：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
（5）法律规定的其他义务。

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①房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：

A.以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件；

B.以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件；

C.租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的；

D.当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。

②根据《解释》第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，权属有争议的，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，法院院应予支持。

9.什么是出租房屋权利瑕疵担保义务？

出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。

（1）因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

（2）因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

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①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围：

A.出租房屋交付前即存在且为承租人不知情的权利瑕疵；

B.出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。

10.出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人能否解除房屋租赁合同？

出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人能否解除房屋租赁合同，区分为以下两种情形：

（1）一般违约的权利瑕疵：

A.承租人享有减付、不付租金的权利；

B.承租人没有房屋租赁合同解除权。

（2）根本违约的权利瑕疵承租人享有合同解除权：

《解释》第8条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（2）租赁房屋权属有争议的；
（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

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根本违约的权利瑕疵解除权的构成条件：

①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的或者租赁房屋权属有争议；

②导致租赁房屋无法使用。

11.什么是出租房屋安全担保义务？

出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

《解释》第8条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
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①违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。

②房屋使用条件的强制性规定主要有《建筑法》第61条，《消防法》第10条、第12条等法律规定。

12.承租人对出租房屋的使用有哪些义务？

《合同法》第218条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

（1）承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋：

A.承租人应当按照约定的方法使用出租房屋；

B.对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；

C.按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。

（2）承租人违反正当使用出租房屋义务，致使租赁物受到损失的法律后果：

A.出租人可以解除合同；

B.出租人并可以要求赔偿损失。

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承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：

①约定使用方法（首要标准）：

A.房屋租赁合同约定的使用方法；

B.双方补充协议约定的使用方法；

C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。

②出租房屋性质确定使用方法（次要标准）：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

13.承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，应当承担哪些责任？

《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。

因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失：

（1）承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

【提示】出租人该项合同解除权以出租房屋受损为条件。

（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失的。

A.承租人擅自变动房屋建筑主体结构的行为；

B.承租人擅自变动房屋承重结构的行为；

C.承租人擅自扩建行为。

【提示】出租人该项合同解除权以合理期限未恢复原状为条件。

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①承租人一般违反出租房屋合理使用义务的行为，只有“致使租赁物受到损失的”，出租人才有合同解除权。

②承租人擅自变动房屋的行为：

A.只有变动的是建筑主体结构及承重结构的行为，才属于违反合同主要义务的行为；

B.在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有合同解除权。

③承租人擅自扩建行为一律属于违反合同主要义务行为，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有合同解除权。

14.承租人对出租房屋有哪些保管义务？

承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

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承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。

15.什么是租赁房屋的转租？

屋转租是指指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，包括合法的房屋转租和违法的房屋转租。

（1）转租需要出租人同意；未经出租人同意的转租无效，出租人可以解除合同。

（2）出租人同意转租，其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内；超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。

（3）出租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，6约个未表示异议，视为同意转租，不得主张转租合同无效，主张无效的，法院不予支持。

（4）转租合同的第三人即次承租人，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

（5）拖欠租金而出租人要求解除合同，次承租人可以代承租人支付租金、违约金等费用，作为合理的抗辩事由；超出部分可以折抵租金或者向承租人追偿。

（6）次承租人腾房义务和逾期使用费义务：房屋租赁合同解除后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费。

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次承租人应当没有优先续租权和优先购买权。

16.什么是合法的房屋转租？

合法的房屋转租是指承租人经出租人同意将出租房屋剩余租赁期限转租给第三人的行为。

《合同法》第224条第一款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。

《解释》第17条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”

（1）合法房屋转租存在两个有效的房屋租赁合同：

A.原租赁合同继续有效；

B.原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人（次承租人）造成租赁物损失的行为负赔偿责任。

（2）合法的房屋转租的次承租人享有因承租人拖欠租金解除合同的抗辩权和追偿权：

A.因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持；但转租合同无效的除外。
B.次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
（3）合法的房租转租的次承租人可以作为第三人参加诉讼：因租赁合同产生的纠纷案件，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

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合法的转租必须具备两个条件：

①转租经出租人同意；

②转租的租赁期限不得超过承租人的剩余租赁期限。

17.什么是未经出租人同意的违法房屋转租？

未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。

《合同法》第224条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

根据上述规定，未经出租人同意的全部违法转租产生以下法律效果：

（1）出租人享有原房屋租赁合同（出租合同）的解除权：

A.经出租人行使出租合同解除权解除原房屋租赁合同后，次承租合同（转租合同）无效（无权处分行为未获追认的合同无效）；

B.出租人行使出租合同解除权以出租人知道或者应当知道承租人转租后在6个月内提出异议为条件。

（2）出租人可以请求法院确认未经其同意的转租合同无效：

A.出租人请求确认转租合同无效实际是出租人拒绝追认承租人处分权的行为；

B.出租人请求法院确认转租合同无效以出租人知道或者应当知道承租人转租后在6个月内提出异议为条件；

C.出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，法院不予支持。

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①未经出租人同意的转租行为:

A.承租人属于无权处分行为；

B.承租人构成根本违约行为，出租人享有出租合同解除权。

②未经出租人同意的转租合同，属于无权处分的效力待定合同。

③出租人在知道或者应当知道承租人转租的6个月内未提出异议的，视为出租人对转租人无权处分行为的默示追认：

A.因出租人的默示追认行为，出租人丧失出租合同解除权；

B.因出租人的默示追认行为，违法转租合同转化为合法转租合同，转租合同依法有效。

④出租人提出请求解除合同和确认转租合同无效受异议期和1年除斥期限的限制。

18.什么是超过剩余租赁期限的违法房屋转租？

超过剩余租赁期限的违法房屋转租是指虽经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，并且出租人和承租人没有另外约定的行为。

《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

超过剩余租赁期限的部分违法转租产生以下效果：

（1）转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效；

（2）出租人与承租人另有约定的，超过部分的约定不因此无效。

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①超过剩余租赁期限的转租合同，超过部分的约定绝对无效；除非出租人与承租人之间存在明示约定。

②原租赁合同到期后出租人和承租人之间存在不定期租赁合同，超过剩余租赁期限部分的转租合同仍然无效。

19.房屋承租人应当如何支付租金？

（1）承租人应当按照约定的期限支付租金；

（2）对支付期限没有约定或者约定不明确：

A.可以补充协议；

B.无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。

（3）按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：

A.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付；

B.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

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①支付租金期限有约定按照约定。

②支付租金期限无约定的按照法定期限支付：每满1年支付和租赁期间届满时（不满1年的）支付。

20.承租人延付租金，出租人应当如何处理？

（1）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的：

A.出租人可以要求承租人在合理期限内支付；

B.承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（2）《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。

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①出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。

②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。

21.因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有哪些救济权利？

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同。

《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”

因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。

次承租人代付租金抗辩权必须具备以下条件：

（1）次承租人必须是合法转租第三人，包括违反转租因超过6个月异议期转为合法转租第三人；

（2）次承租人代付范围包括欠付的租金和违约金；

（3）代付租金和违约金超出其应付的租金数额的次承租人产生折抵租金权或追偿权。

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①出租人因承租人延付租金而解除合同的，合法转租的次承租人可以通过有代付租金和违约金而阻止出租人解除租赁合同。

②违法转租的次承租人不具有代付租金抗辩权。

22.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些？

（1）租赁期间届满，承租人应当返还租赁物:返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

（2）房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：

A.出租人有权请求次承租人腾房；

B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

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①次承租人负有腾房义务和支付逾期腾房占有使用费义务；应不负返还租赁物符合规定状态义务；

②承租人不仅负有返还房屋租赁物符合规定状态的义务，还负有代替次承租人支付逾期腾房占有使用费义务。

23.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效？

《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《消防法》第10条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。?
《消防法》第11条 国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

（1）出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。

（2）根据《解释》第8条第（三）项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。
因此，未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。

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①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。

②未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效，但承租人有合同解除权。

24.违反建设工程规划的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同是否无效？

《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

（1）未取得建设工程规划许可证建设的城镇房屋租赁合同无效；

（2）未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋租赁合同无效；

（3）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应当认定房屋租赁合同有效。

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①违法建筑物（违反建设工程规划的城镇房屋）签订的房屋租赁合同无效，但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。

②违法建筑物租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院应予支持。

25.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同是否无效？

农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。

《解释》第1条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。

法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。

因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效。

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违反建设工程规划的农村房屋租赁合同不因此无效。

26.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效？

《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

因此，临时建筑物房屋租赁合同的法律效力，分为以下情形：

（1）临时合法建筑物房屋租赁合同依法有效。

（2）超过使用期限的临时合法建筑物房屋（转化为无法建筑物）租赁合同，超过使用期限部分无效。

（3）临时非法建筑物房屋租赁合同无效。

（4）临时非法建筑物房屋租赁合同和超过使用期限的临时合法建筑物房屋租赁期限，在一审辩论终结前取得批准的有效。

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非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。

27.房屋租赁合同未经备案是否有效？

《房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”。

《解释》第4条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

（1）房屋租赁合同备案并非合同法定有效要件：

A.房屋租赁合同未经备案不因此无效。

B.当事人以房屋租赁合同未经登记备案手续为由请求确认合同无效，没有法律依据，法院不予支持。

（2）当事人可以约定房屋租赁合同登记备案手续为房合同生效条件。

A.当时人约定房屋租赁合同经登记备案生效的，未按照约定登记备案的，合同不生效；

B.但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，房屋租赁合同生效:

①出租人的主要义务是给付义务，即出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务；

②承租人的主要义务是按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金（非定金）的义务。

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①房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件。

②房屋租赁合同登记备案主要是公示作用，《解释》第6条规定，“一房数租”时已经办理登记办案手续的租赁合同具有相应优先履行的效力。

28.房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果？

房屋租赁合同无效：

（1）当事人不得请求支付租金；

（2）当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；

（3）当事人可以请求赔偿损失。

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房屋租赁合同无效的，出租人可以请求承租人和次承租人支付房屋占有使用费。

29.“一房数租”，谁是承租人？

《解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

因此，出租人就同一房屋订立数份有效租赁合同：

（1）合法占有租赁房屋的承租人为优先承租人；

（2）均未合法占有租赁房屋的，则办理登记备案手续的承租人为优先承租人；

（3）均已办理登记备案手续的，则先成立合同的承租人是优先承租人。

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“一房数租”优先顺位合同履行人为占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先：

①以交付作为第一优先顺位的判断标准；

②以登记备案作为第二顺位的判断标准；

③合同生效（成立）在前作为第三顺位的判断标准。

30.合同无效时，装饰装修如何处理？

（1）承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：

A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有（不当得利）；

B.不同意利用的：

①可由承租人拆除（承租人享有所有权）；

②因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
（2）承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：

A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有（不当得利）；

B.不同意利用的，将装饰装修物的现值损失作为无效合同的损失，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

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①，不论是合同无效还是合同解除，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用：

A.一律由承租人负担；

B.出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失的。

②承租人经出租人同意装饰装修：

A.未形成附合物的，可以拆除或者折价归出租人利用；

B.形成附合物的，可以折价归归出租人利用或者按照无效合同过错分担现值损失。

③现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。

31.合同解除时，装饰装修如何处理？

（1）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时：

A.未形成附合的装饰装修物：

, ①可由承租, 人拆除；

②因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

B.双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
①因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
②因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
③因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
(2)当事人另有约定的，按照约定处理。

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①残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”（以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用）。

②承租人未经出租人同意装饰装修费用，由承租人负担；出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失的。

32.租赁期间届满时，装饰装修如何处理？

(1)承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时：

A.未形成附合的装饰装修物:

①可由承租人拆除；

②因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

B.形成附合物的：

①承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用；

②但当事人另有约定除外。

综上所述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用。

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①承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担；出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

②承租人的装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，合同履行期满，出租人取得装饰装修物无需补偿。

33.出租房屋扩建的费用如何承担？

（1）承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理有约定的，按照约定处理。

（2）承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的：

A.办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担, ；

B.未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

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①承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。

②承租人未经出租人同意扩建，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失的。

34.什么是共同租赁权？

（1）共同居住户的共同租赁权（共同居住权）。

《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》119条第一款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

（2）共同经营人的共同租赁权。

《解释》第19条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。

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共同租赁权的主体限于：

①限于共同居住户；

②个体工商户共同经营人；

③个人合伙其他合伙人。

35.什么是“买卖不破租赁”原则？

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：

（1）当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制；

（2）事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制；

（3）事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。

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“买卖不破租赁”使得租赁权具有对抗效力，但受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。

36.什么是承租人的优先购买权？

《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

（1）承租人的优先购买权与基于共有的优先购买权存在效力上的差异；

（2）出租人违反义务侵害优先购买权（主要形式为出租人出卖租赁房屋在合理期限内未通知承租人）的救济方式是损害赔偿，而非宣告前手买卖无效；

（3）在租赁房屋实现抵押权时，出租人以协议折价、变卖租赁房屋实现抵押权的，应当在合理期限内通知承租人；

（4）出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，出租人或者拍卖行应当在拍卖5日前通知承租人；

（5）对抗承租人优先购买权的4种情形：

A.房屋共有人行使优先购买权；

B.出租人将房屋卖给近亲属；

C.出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的；

D.购买房屋的第三人出于善意并已经办理登记手续的。

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①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务。

②“合理期限”没有明确规定:

A.目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”规定；

B.《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废。

37.哪些情形承租人不得主张优先购买权？

《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

《解释》第24条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。

(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：

A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的；

B.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。

(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：

A.房屋共有人行使优先购买权的；
B.出租人将房屋出卖给近亲属的。

（3）善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。

38.出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效？

《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第118条规定已经作废，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

《解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：

（1）出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效；

（2）承租人只能请求出租人承担赔偿责任。

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随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。

39.房屋租赁纠纷如何确定管辖？

《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》（1986年1月7日）规定，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。

（1）房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖；

（2）个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

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房屋租赁合同纠纷不适用属地管辖原则，可以由被告地法院管辖。

【法条链接】

·最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问

《城市房地产法》第四章　房地产交易 第四节　房屋租赁
第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条　住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

②根据司法解释第8条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的、租赁房屋权属有争议的：

A.属于出租房屋权利瑕疵；

B.如果导致租赁房屋无法使用，则构成根本违约，承租人有合同解除权。