上海市宝山区人民法院

民事判决书

（2009）宝民三（民）初字第1285号

原告王某某

委托代理人王玮，上海市茂众律师事务所律师。

被告周某。

第三人朱某。

第三人中行上海市普陀支行。

第三人王甲。

原告王某与被告周某、第三人朱某房屋买卖合同纠纷一案，于2009年10月20日起诉来院。本院受理后，依法由代理审判员陶芳独任审批，通知中行普陀支行、王甲为第三人参与诉讼，于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人王玮律师、被告周某、第三人朱某、第三人中行委托代理人到庭参加了诉讼，第三人王甲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告王某诉称，王某与周某原系夫妻关系。2001年4月王某以个人名义购买了逸仙路3458弄29号201室房产，2003年10月办理了产权登记，该房产原属于原告个人财产。 2003年原告办理产权登记后，该房产已经从20万元涨价至50万元。由于当时原告与被告正处于恋爱期间，被告想利用该房产套现并承诺不享有该房任何权利，房子仍为原告所有，在这种情况下，原告同意与被告办理了房地产买卖合同手续，被告周某在2003年12月22日办理了房产登记，并取得35万元贷款。2005年3月18日，被告周某又利用房产的增值套取现金与第三人朱某恶意串通，签订虚假房地产买卖合同交易进行贷款，朱某并未支付相应对价。原告得知后，立即表示反对。原告认为，原告与被告之间签订的逸仙路3458弄29号201室房地产买卖合同，系以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，房屋所有权人仍应为原告。被告周某在明知自己不享有所有权无权处分的情况下，和第三人朱某恶意串通套取银行贷款，虽然第三人已经办理了产权登记但并不属于善意第三人，其不能合法取得逸仙路201室房产所有权。故起诉要求确认王某与周某签订的买卖合同及周某与朱某之间签订的买卖合同无效，201室房屋恢复登记为王某所有。

被告周某辩称，201室房屋确系王某婚前购买并取得产权证。2003年，因王某欠债，周某将自己所有的位于逸仙路的101室房屋出售，所得房款约50万元中15万帮王某还清债务，其余给了王某。为此，双方口头约定将王某所有的201室房屋转让给周某，故签订了房地产买卖合同，周某的确没有支付过转让价款。周某通过贷款取得银行贷款35万元，但所有的款项均给了王某。2005年，因王某赌球欠债，债权人起诉至法院要求还款20万元，王某向周某及朱某表示，需要将201室房屋转让取得银行贷款去还债，故王某、周某及朱某于2005年3月18日三方协商一致，如果朱某于2005年4月能一次性支付10万元并取得银行贷款的话，则201室房屋就出售给朱某。朱某嗣后所支付的117000元及贷款433000元均给了王某。故两份合同均是王某本人的真实意思表示，均为合法有效，不同意王某的诉讼请求。

第三人朱某述称，周某系王某、周某的朋友。2005年，王某及周某在外赌球欠钱，要求朱某帮忙买下201室房屋，故签订了买卖合同。朱某支付了117000元房款，并将取得的贷款433000元给了王某。因房屋尾款约12万元未付，王某要周某找王甲借款7万元，该款也给了王某。但嗣后王某否认收取了7万元房款，故朱某不再同意支付尾款并拒绝归还银行贷款。王某对朱某与朱某签订的买卖合同是明知的，不存在恶意串通的事实，故不同意王某的诉讼请求。

 第三人中行普陀支行述称，朱某以201室房屋作抵押与中行普陀支行签订借款合同，但取得借款433000元后，于2005年8月开始未能还款，为此，中行普陀支行向法院起诉，法院已出具生效判决，因无法找到朱某，故案件执行处于终止状态。关于本案买卖合同的真实性由法院判决，但抵押合法有效，应予保护。

第三人王甲未作陈述。

经审理查明，2001年4月8日，王某向上海淞南房地产经营开发实业总公司购买201室房屋，房屋总价为220658元。2003年10月王某（甲方）与周某（乙方）签订《上海房地产买卖合同》，约定，甲方将201室房屋以总价50万元转让给乙方，乙方于2003年11月28日支付1万元作为定金，2003年12月前支付14万元，2003年12月20日前支付35万元。同年10月10日，周隆出具《保证证明书》，载明，周某保证201室房屋的产权是王某，因取现需要，现王某将该房屋转让给周某名下，其转后的所有权益全由王某所有及占有，周某不得将房子占有及出售，无论发生任何情况都不能改变。同年12月22日，周某经登记为201室房屋的房地产权利人。2003年12月25日，王某与周某登记结婚。2006年6月24日，王某与周某登记离婚。201室房屋现由王某及父母共同居住。

另查明，2005年3月18日，周某（甲方）与朱某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将所有的201室房屋出售给乙方，房屋转让价款为74万元，乙方于2005年3月18日前支付2万元作为定金，进交易中心后支付28.7万元，银行放款后支付43.3万元。合同未就其他主要条款进行约定。同年3月28日，朱某出具《协议证明》，主要内容为，因周某有急事叫朱某帮忙，将周某名下的201室房屋代转于朱某名下，其房子的所有权益朱某都不能支配和买卖使用等。同日，朱某再次出具《协议》，载明，经双方协定于2005年3月28日，朱某已经将名下201室房屋转让给王某，金额43万元，从今后此房屋的所有权益都由王某支配，因还未交易，特定此协议作为证明。协议下方由见证人周某签字。2005年9月14日，朱某登记成为系争房屋的房地产权利人。审理过程中，朱某表示，合同上约定的房款为74万元，但实际双方协商的房价为67万元，对此，周某表示无异议。王某表示，没有收到过朱某支付的房款。朱某又表示，所支付的117000元中的11万元系其之前做小生意及向母亲取得的现金，其余7000元系周某赌球输钱，朱某给他还债的。

还查明，2005年3月28日，朱某与中行普陀支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，朱某以201室房屋作为抵押向银行借款433000元。中行普陀支行于同年4月5日将上述贷款划付至朱某的账户，并于2005年7月12日经核准登记为抵押权人。2005年8月2日，王甲经核准登记为房屋的抵押权人，债权数额为7万元。2006年3月2日，中行普陀支行向上海市静安区人民法院起诉，要求终止借款合同，朱某偿还借款本金及罚息等。2006年4月17日，法院出具（2006）静民二（商）初字第183号民事判决书，判决支持中行普陀支行的诉讼请求。同年11月24日，法院出具（2006）静执字第1682号民事裁定书，裁定终结（2006）静民二（商）初字第183号民事判决书的执行程序。

以上事实，有王某提供的商品房预售合同、王某与周某签订的房地产买卖合同、结婚证书、离婚证明、周某与朱某签订的房地产买卖合同、房地产权证、协议证明、协议、上海市房地产登记册及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，本案的争议焦点在于王某与周某所签订的房屋买卖合同是否系双方当事人真实意思的表示，是否具有法律约束力。王某主张合同系为骗取银行贷款所需而签订的，周某主张系真实意思表示的房屋买卖合同。周某自行书写保证书，保证201室房屋的产权是王某的，虽转让给周某名下，其转后的所有权利全由王某所有及占有，无论发生任何情况都不能改变。同时，周某自认未向王某支付对价，主张取得的贷款交付王某，王某不予认可，周某对此并没有相应证据佐证。故可认定王某与周某就201室房屋并未达成买卖交易的意思表示，而是为了达到通过签订系争房屋买卖合同取得银行贷款之目的。王某要求确认该买卖合同无效的诉请，合法有据，本院予以准许。关于周某与朱某所签订买卖合同的效力问题，鉴于朱某在签订买卖合同后表示，基于对周某的帮助，将201室房屋代转于朱某名下，其房子的所有权益朱某都不能支配和买卖使用。故可认定，朱某对201室房屋不享有权利，周某与朱某之间就201室房屋也未达成真是的买卖合意，朱某并非善意第三人。故周某与朱某所签订的合同也应为无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应予以返还。故王某要求返还201室房屋房地产权利的诉请，符合法律规定，本院予以准许，鉴于该房屋上设定两个抵押权，朱某应承担注销抵押的法律义务，并将房屋返还给王某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告王某与被告周某就上海市宝山区逸仙路3458弄29号201室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告周某与第三人朱某就上海市宝山区逸仙路3458弄29号201室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

三、第三人朱某与本判决生效之日起十日内，注销设定在上述房屋中的抵押，将房屋的房地产权利返还给原告王某。

本案案件受理费减半收取4400元，由原告王某、被告周某各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

                        代理审判员     陶  芳

                         二零零九年十二月七日

                        书  记  员     刘  珊

附：相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条   有下列情形之一的，合同无效：

……

（三）以合法形式掩盖非法目的的；

……

第五十六条   无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条   合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。