房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts, REITs)是兴起于美国的一种投资衍生产品。近年来，亚洲地区的日本、新加坡、韩国和台湾地区、香港地区纷纷推出房地产投资信托品种，内地要求推出REITs的呼声也日渐高涨。

     REITs的理念最早来源于马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托关系。1960年，为了使大众能够分享房地产发展的收益，为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，艾森豪威尔总统签署了《1960年房地产投资信托法案》，在法律上确立REITs两大便利条件：税收优惠和允许上市交易，从而解决了传统房地产资产难以流动的问题。1961年，第一家REITs正式成立。

     REITs发展至今，已经成为国外盛行的房地产融资工具，是房地产证券化的一种主要表现形式，是房地产市场和金融市场发展到较高阶段的金融创新的产物。REITs具有其他投资工具无可比拟的特点和优势。

     我国正处于社会主义市场经济建设关键时期，正在朝着建立小康社会的奋斗目标而不断前行。在这个社会转型时期，对房地产的需求正由潜在需求逐步转化为现实需求。社会大众在呼唤市场能够提供更为广泛的房地产产品。然而不动产作为一项资金密集型产业，需要金融市场的大力支持。REITs的出现提高了房地产的流动性和收益的稳定性。对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重的推动作用。一方面，蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日增，另一方面，投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切。这两方面的需求推动着我国的房地产金融创新。

     REITs在世界范围的成功实践为我国提供了良好的借鉴，引发了国内理论界和实务界的广泛关注。研究REITs产品特性，借鉴国外成功经验，开发符合中国市场需求的REITs产品，提出我国法律制度建构的意见，在规范中推动房地产投资信托制度的健康发展。

     本文拟从六个部分阐述对房地产投资信托若干法律问题的研究。

     第一部分是对REITs的概述。包括概念分析、法律特征、产品分类、与相关概念比较和REITs的作用。本部分是对REITs的概念有一个总体的把握。

     第二部分是REITs的起源和发展。通过对美国市场上REITs发展历程的回顾，分析REITs产品的内在特性和演绎过程，从中进一步理解REITs的内在规律。本部分还对亚洲REITs的发展进行概括性的描述，对国外发展REITs的经验和启示进行总结。

     第三部分是对REITs的法律架构的研究。REITs的法律基础是信托。本部分对REITs相关主体进行分析研究。提出发起人、委托人的资格和职责，受益人的权利和义务，着重研究受托人的构成及其权利义务。

     第四部分是勾勒我国现阶段对REITs产品的初步实践。通过案例的形式圈点我国在现有法律框架内，在实践中不断探索的REITs雏形的各种表现形式，并对我国房地产信托产品进行述评。

     第五部分是研究我国推行REITs存在的问题。首先，对推行REITs的风险和成本进行论述，提出风险规避机制的建构。其次，对推行REITs存在的问题进行分析，包括法律环境、社会文化环境和房地产金融市场的现状。

     第六部分对我国推行REITs提出对策和建议。首先是对推行REITs必要性和可行性的阐述。其次是对国外经验的借鉴和区分。第三，提出若干政策和建议：包括法律环境、监管机构和监管方式、信托公司管理和其他相关建议。最后，对中国推行REITs的模式提出建议。

     本文采用比较的方法、历史的方法和逻辑分析的方法进行研究论证。提出建立我国REITs法律制度的构想。

关键词：房地产投资信托、REITs、运行模式、法律制度研究