张某急需租房,便委托甲公司代为联系,双方约定事成之后付给该公司1000元中介费。后来乙公司得知此消息,便主动请求联系,很快找到了合适的房屋。根据乙公司的介绍,张某便与房主签订了租赁合同。此后不久,甲公司也找来一个房主,张某提出已经解决,不再需要。甲公司便提出要张某支付1000元酬金。张某以没有约定为由拒绝支付。三方为此发生纠纷,诉至法院请求裁决。
本案的焦点是居间人如何行使报酬请求权。
根据《合同法》第四百二十六条的规定,居间人促成合同成立后,可以按照居间合同的约定向委托人请求支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的,依照《合同法》第六十一条的规定确定,即当事人可以协议补充,或不能达成补充协议的,按照合同有关条款或交易习惯确定,仍然不能确定的,则根据居间人劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的,不得请求支付报酬,但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
判断本条所讲的“促成合同成立”的标准应是:
1、委托人与相对人是否成立合同关系。
2、居间人的居间活动是否为合同的成立起到促进作用,例如提供便利、降低难度、加快进度等。若居间人的居间活动对于合同的成立完全或者基本没有帮助,则不能认为促成合同成立。需要指出的是,只要合同成立即可,至于合同生效与否在此不问。例如,附条件的合同成立后,因条件未实现而未生效,不可因此而认为居间人不得请求支付报酬。
本案居间人甲公司虽然为张某提供了合同相对人,但张某已经订立合同,甲公司并未促成租赁合同的成立,所以无权请求张某支付1000元报酬,但甲公司为寻找租赁合同相对人所支出的必要费用可请求张某支付。