2009年4月，张某在市区购买了一套三室一厅的房屋。同年5月，张某因开办的公司急需钱而向王某借款100万元，并将该房屋作了抵押，借款期限为2年。双方订立了抵押合同，后于同年5月25日到房产交易中心办理了房屋抵押登记手续。办理抵押登记后，张某在王某不知情的情况下又将这套房子出租给某咨询公司，每月租金5000元，租期3年。

2010年2月中旬，张某因公司严重亏损而无力偿还向王某所接的欠款。双方经多次协商后，决定将这套房子以100万元出卖，但是因为这套房子还存在租赁关系，数月内无人购买。后王某同意以这套房子作价100万元转归其所有，以充抵债务，但前提条件是咨询公司必须尽快搬出房屋。双方达成协议后于2010年11月初办理了产权登记过户手续。同年11月20日，张某通知咨询公司该房已卖，要求解除原租赁合同。同时，王某也通知咨询公司，如要继续租赁这套房子，必须将租金上调至8000元/月，并且咨询公司还需交押金10000元，否则要解除租赁合同。咨询公司不同意。最后，因三方未能达成协议，王某于是以张某、咨询公司为被告向法院提起诉讼，要求法院判决张某与咨询公司之间的房屋租赁合同无效。

本案涉及设定抵押的房屋是否可以出租、抵押人将抵押的房屋出租给他人造成抵押权人损害时，抵押权人是否可以主张租赁合同无效等问题。

抵押人可以出租已设定抵押的房屋，但以不得损害抵押人的利益为前提。张某在未征得王某同意的情况下，与咨询公司签订了租期为3年的租赁合同，而主要债务的期限为2年，租赁期限超过了债务履行期。当张某到债务履行期届满无力还债时，王某要变卖房屋实现抵押权，因租赁关系仍然存在，结果造成数月内无人购买，即便王某自己购买该房屋，因张某已出租给咨询公司，王某同样不能使用房屋。可见，张某的行为损害了王某的合法权益，是法律不允许的。

租赁合同无效后，承租人不再受“房屋买卖不破租赁原则”的保护。“房屋买卖不破租赁原则”的适用前提是租赁合同必须合法有效。而张某与咨询公司的租赁合同本身具有违法的因素而无效，因此咨询公司也就不能适用该规则进行抗辩。