买房需要知道的法律问题

一、认购书及定金

认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。

定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

但是，认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。

二、“五证”是否齐全

“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。

《国有土地使用权证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；《建设用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等；《建设工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等；《建筑工程施工许可证》是依法施工的证明；《商品房预（销）售许可证》是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。

三、面积的构成及其误差处理

商品房面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。

签订合同时，应当注意约定面积误差的处理方法是针对什么面积的，最好约定建筑面积和套内建筑面积谁的误差大就以谁为准。如果面积发生误差怎么办呢？合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

2、面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的。

四、双倍赔偿

    商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同不适用双倍赔偿，但有下列情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的；

2、合同签订后，又将房屋设定抵押的；

3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的；

4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的；

5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。

五、“按揭”贷款

一般签订合同是在办理“按揭”之前，即有3－10日的期间让有需要的购房者办理按揭。购房者在签订合同时一定要先问清楚是那个银行为本次交易做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只要根据自己的情况确保能够办得下来的才予以签订合同。同时还要问清楚，银行对于相关的保险费是怎么收取的，是按总房价呢还是贷款额为标准来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不一样，所以也要问清楚。一不小心这也是一笔大费用哟。

六、关于补充协议

签订商品房买卖合同时，开发商往往准备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对标准合同的变更，如果补充协议中的约定与标准合同约定不一致的，应当以补充协议为准。如果补充协议有对购房者不利的约定，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到保护，而很多补充协议是开发商在已经构成违约而购房者又没有发现的情况下采取的一种补救措施，所以，购房者在签订补充协议时一定要多加小心。

（四川蜀仁律师事务所  罗自荣律师）