签订商品房买卖合同前后要注意哪些问题

    ■签商品房买卖合同之前要注意的问题

——要注意所购商品房的合法性。要在售楼部查看“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。在《商品房销售（预售）许可证》上面允许开发公司卖什么样的房子，写得清清楚楚。

    ——要学习弄懂商品房销售管理办法和城市商品房预售管理办法，一般要求开发商在售楼部里公示，买房人不要怕耽误时间，要认真看一下。

    ——要仔细阅读商品房认购书和商品房买卖合同的样本。这些售楼部都要公示出来，还有前期物业管理规定等也要公示。对照商品房销售管理办法和城市商品房预售管理办法，看是否符合规定。

    ——一定要慎重的交纳定金，弄不好交了定金后不买房子，这个定金拿不回。

    ——要了解准备购买的商品房项目的配套设施及建设的情况，还有其周边环境、开发贷款、抵押等情况。

    ■签订商品房买卖合同时要注意的问题

——面积确认及面积差异的处理方法，买售人买与出买人双方是可以约定的。对于公摊的建筑面积发生误差怎么处理你们双方都可以进行约定。特别应当注意约定面积误差的处理方法是针对什么面积的，最好约定建筑面积和套内建筑面积谁的误差大就以谁为准。

    ——出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任的约定，必须体现责任对等的原则。

    ——出卖人和买售人单方解除合同的约定，也要约定同等的违约责任。

    ——在履行合同当中发生争议，协商不成，是通过仲裁还是法院解决，双方可以协商一致，但最好约定通过法院来解决。

    ——购房人认为双方需要协商或者约定的其他协议都在附件当中进行约定，

    ——所有允许销售楼盘的名称和预售许可证都会在本市房产管理部门网站上公布，可上网查询。
    ■签订商品房买卖合后要注意的问题

——要注意合同应当的交房日期和交房形式，不要错过了收房日期。

——交房时房产开发商是否取得《建筑工程竣工备案表》，开发商交房时应当提供。

    ——交房时要注意查看开发商提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

——交房时要对房屋一项一项的进行验收，并明确进行记载和签字。

（四川蜀仁律师事务所  罗自荣律师）