作者:罗自荣 来源:找法网 更新日期:2013-03-17 18:56 浏览量:605
所谓《商品房认购书》,是指房屋买卖双方在订立正式的《房屋买卖合同》前所签订的文书,约定将来订立正式的《房屋买卖合同》的一种协议。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。《商品房认购书》在实践中称谓不一,如《认购意向书》、《购房订购单》、《购房预订单》、《订购房屋协议》等等。
很多购房者认为,在整个交易过程当中,只有最终签署的《商品房买卖合同》才是有效合同,而商品房认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力,因此,对《商品房认购书》的签订不认真对待,结果被《商品房认购书》套住。
《商品房认购书》可以归入合同范畴,具有合同的法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心,尤其是不能认为《商品房认购书》不是正式合同,从而置《商品房认购书》中的有关违约责任于不顾。
尽管《商品房认购书》常常将认购人套住,但是,只要注意以下几点,完全可以规避风险,防止被套。
首先,要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成,销售人员会使出“浑身解数”,所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段,无论是“最后一套”还是“明天就涨价”,无论是“小区配套完善”还是“智能管理”,无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”,都请您保持冷静,不要因为一时头脑发热而被“套牢”。
其次,签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
第三,尽量不签订“定金”条款。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话,尽量不要写出交“定金”。交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等都可以,但不要交“定金”,这样更容易“抽身退出”。
第四,交钱之前请三思。为最大限度保护自己的利益,要在把钱款交出去的时候一定要“三思”。虽然《商品房认购书》中签订了定金条款,但是,在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效。因此,如果在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付定金之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,买房者还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉客户支付钱款。
第五,约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。
第六,《商品房认购书》是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”,既然是初步意向,就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下,初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把双刃剑,如果已经决定要买这套房,不妨利用这个规定,争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》,免去中间的夜长梦多。但是如果买房者还处于试探阶段,还希望能够有机会随时退出,那么就要避免在《商品房认购书》中约定得过于详细,防止初步意向直接转化成商品房买卖合同,为自己保留及时“退出”的机会。
最后,要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的,并把销售人员的承诺写入,这样一旦出现违反约定的情况,消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。