本案系房地产案件中较为复杂的案件，当事人的诉讼请求众多，争点中有逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任、房屋的质量问题、花园绿地、保证金的处理等众多法律关系。本案着重围绕当事人的诉辩展开分析当事人的各项请求。本案在房地产预售合同纠纷案件中具有一定的代表性。

 

【案情】

  原告陈某诉称：原、被告于1998年7月16日签订了《上海市内销商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），由原告向被告购买《××花园》II－22－01号物业。

  合同约定，房屋建筑面积150平方米，房价328,440元，被告于1999年3月31日交付房屋，后原告按合同约定向被告交付了购房款，被告于1999年8月6日通知原告办理交房手续，原告要求被告按合同约定铺设绿地，更换塑钢门窗，并承担逾期交房的违约责任，但遭被告拒绝。

  故现起诉要求被告：

    按合同约定铺设原告房前集中绿地；

    支付至实际交付日止的逾期交房利息；

    返还预付保证金利息988元；

    支付逾期交房违约金16,422元；  

    赔偿原告木门质量问题损失500元并更换所有的塑钢门窗。

    被告上海某置业有限公司辩称，预售合同对原告房屋前的集中绿地没有明确约定，附件标明的系原告房屋的位置，且该附件不是小区规划图；原告主张的违约利息计算有误，应当计算至被告符合交房条件日止，违约金的计算亦存在错误；对原告诉请的保证金利息，因双方签订的协议书已经终止，条款亦终止，本不应当支付，现同意补偿该款；门窗的质量问题被告已经作了整改，对赔偿木门的损失500元，虽原告未提供相应的依据，但愿意支付该款。被告同时反诉要求原告偿付购房款15,360元（审理中变更为19,580元），支付逾期付款利息1,085.64元，违约金768元。

   法院经审理查明：位于本市松江区某镇南场村55丘地块的《××花园》由被告开发经营，被告依法取得该小区的“上海市内销商品房预售许可证”。

   1998年2月6日，原、被告签订《协议书》1份，协议约定原告选定《××花园》H11号地块，房屋建筑面积150平方米，总价为328,440元，协议第四条约定原告在选定地块后，向被告支付定金20,000元，并支付保证金100,000元，定金在双方签订《预售合同》后，返还原告，保证金及其在银行的存息在签订《预售合同》后，自动转为第一期房款的一部分。

   协议签订后，原告于1998年2月6日、2月16日给付被告保证金20,000元、80,000元，1998年2月20日原告又给付被告定金20,000元。

   1998年7月16日，原、被告签订了《上海市内销商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）1份。约定由原告购买被告《××花园》II－22－1号房屋，房屋建筑面积为150平方米，每平方米单价为2189.60元，总房价款暂定为328,440元,付款办法为：1998年7月16日前支付50%,计164,220元(签订合同前支付被告的120,000元冲抵房款)；建设工程进度到结构封顶支付40％，计131,376元；建设工程进度为房屋竣工可交付使用时支付10％，计32,844元。

   被告定于1999年3月31日前将该房屋交付给原告。该房屋的交付必须符合下列条件：

   1、经本市建设工程质量监督机构核验合格；

   2、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。

   被告如未按合同规定期限内将该房屋交付原告，原告有权按已支付的房价款并按中国人民银行同期贷款利率向被告追索从房屋最后交付期限第二天起算至实际交付日止的违约利息。若逾期超过120天，原告有权选择第1种方案追究被告的违约责任，即被告除支付逾期利息外，还应按原告累计已支付房价款的5％向原告支付违约金，合同继续履行。

   合同第7条约定，原告未按合同约定的时间付款，被告有权按逾期应付款向原告追究逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。逾期60天，被告有权选择第1种方案追究原告的违约责任，即原告除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的5％向被告支付违约金，合同继续履行。

   合同第5条约定，房屋的暂测面积与实测面积的误差在±0％以上至±3.5％时，超出±0％部分按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，补充条款第1条约定实测面积比暂测面积超过±3.5％时，超出部分按该房屋每平方米建筑面积单价的50％付款，少于部分按该房屋每平方米建筑面积单价退款。

   同时，预售合同附件一对原告房屋的平面图、房屋位置作了约定，并用小字注明了“注：所有图纸细节均由上海市有关部门核准为准”字样。

   合同签订当日，原告支付被告购房款44,220元,后通过银行贷款给付被告房款160,000元，故合计给付被告房款324,220元。1998年8月10日原告交付被告登记费1,400元，1999年2月2日原告给付被告抵押登记费329元。

   1999年7月19日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市建设工程质量核验证明书》，7月30日被告取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，8月3日被告依法取得了包括原告所购物业在内的沪房地松字（1999）第003142号《上海市房地产权证》，原告向被告购买的房屋对应幢号为501号，实测建筑面积为158.78平方米。同日，被告向原告发出了入伙通知书及收楼须知，原告于8月6日收到办理交房通知后，以被告不符合交房条件为由而拒绝入住。

   1999年12月16日、2000年2月23日被告二次向原告发出办理房屋交接手续的催告信，原告收到催告信后，因要求被告承担相应的违约责任未果而引起诉讼。审理中，被告就绿地事宜承诺补偿原告3000元，但原告表示不愿意接受该款。

  又查明，2000年2月2日，上海市松江区建设工程质量监督站向承建某一期连排住宅（含原告物业）工程的上海某建设集团新桥建设有限公司发出关于整改塑钢门窗的“上海市建设工程质量整改指令单”，要求其在30日内整改完毕，报该站复查。审理中，被告未能提供有关整改报验的材料。

 

【审判】

    本院认为,原、被告签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，该合同所约定的权利义务并不违法，具有法律约束力，双方均应全面、自觉地履行合同所约定的义务。

    原、被告双方在预售合同中约定被告应于1999年3月31日前将房产交付原告，但被告至1999年8月3日才取得“上海市房地产权证”，原告于同月6日收到交房通知，被告之行为已构成违约，应按约承担逾期交房的违约责任，支付原告逾期交房利息及违约金。

   原告逾期交房违约金的计算有误，本院予以纠正。对于原告要求被告按合同约定铺设原告房前集中绿地的诉请，双方当事人在预售合同附件中对原告所购房屋虽有相应的示意图，但同时以小字形式亦注明了以有关部门的核准为准，被告对注明一栏没有明确告知原告，存有过错。现被告经有关部门批准在原集中绿地地块上建造了房屋，故原告要求铺设原告房前集中绿地的诉请，本院难以支持。

   原告诉请的保证金利息988元及木门质量问题产生损失赔偿500元，被告表示同意补偿上述款项，并无不当，本院予以准许。

   同时，被告房屋的塑钢门窗质量存有瑕疵，有关部门已作出整改指令，被告应当按照合同要求更换有关房屋的塑钢门窗，被告辩称已对该房屋的塑钢门窗作了整改，但未能提供整改合格的相应证据，故被告之辩称本院难以采信。

   关于被告反诉要求原告支付房款，符合合同的约定，原告应当向被告支付房屋的余款。对被告反诉要求原告支付购房余款的利息及违约金，因原告已履行了大部分的付款义务，被告至今未将房屋交付原告，且房屋余款的逾期支付系由于被告的先期违约引起双方发生纠纷所至，故被告无权就房屋余款向原告主张违约责任。审理中被告自愿补偿原告3000元，原告表示不愿接受，本院认为此系原告自行处分自己的民事权利，并无不当，予以准许。

  据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条之规定，判决如下：

一、被告上海某置业有限公司偿付原告陈某逾期交房违约利息6,987.16元。

二、被告上海某置业有限公司偿付原告陈某逾期交房违约金16,211元。

三、被告上海某置业有限公司于本判决生效后10日内对原告陈某房屋的塑钢门窗按上海市松江区建设工程质量监督站出具的上海市建设工程质量整改指令单的要求予以更换。

四、被告上海某置业有限公司偿付原告陈某保证金利息988元。

五、被告上海某置业有限公司偿付原告陈某木门质量问题损失500元。

上述第一、二、四、五项合计24686.16元，被告上海某置业有限公司于本判决生效后10日内履行。

六、原告陈某于本判决生效后10日内偿付被告上海某置业有限公司房款19,580元。

七、原告陈某的其他诉讼请求，不予支持。

八、被告上海某置业有限公司的其他反诉请求，不予支持。

   本诉案件受理费2015元，由原告负担973元（已付），被告上海某置业有限公司负担1042元（于本判决生效后7日内交付本院）；反诉案件受理费867元，由原告陈某负担792元（于本判决生效后7日内交付本院），被告上海某置业有限公司负担75元（已付）。

本案判决后，当事人未提起上诉。

 

【评析】

1、关于逾期交房的违约责任

    商品房预售合同纠纷中，开发商逾期交房系根本违约行为，应当承担违约责任。在违约责任的计算方式上按照当事人的约定，从双方约定的最后交房日次日起计算，计算至开发商满足了约定的交房条件，并履行了交房的通知义务，原告收到交房通知书之日为止。但在某些特殊的情况下，开发商履行了通知义务，但由于邮寄等送达方式只寄到业主所在的小区，或由于某种原因业主未能及时收到，对此开发商是否承担逾期交房的违约责任，存有争议。观点一认为，应当以业主真正收到交房通知书为准；观点二认为，如果开发商将交房通知书送达了业主所在的小区，由于特殊原因业主未能收到的，开发商在送达小区后，不承担后面的违约责任。

2、同时履行抗辩的问题

   商品房预售合同系双务合同，业主承担偿付房款义务，开发商承担按时交房的义务。对房屋尾款的交付，合同一般约定在交房时交付。开发商在满足了交房条件后，向业主发出了交房通知书，双方由于逾期交房、房屋质量等问题发生纠纷，致使房屋无法交接的，业主拒绝交付尾款的，应当不认为业主违约。因为房屋尾款的交付和房屋的交付存在同时履行抗辩，只有在开发商履行交房时，业主才承担交付尾款的义务。

3、对开发商交付房屋质量问题的处理

   本案中，由于开发商交付的房屋塑钢门窗质量存有瑕疵，有关部门已作出整改指令，被告应当按照合同要求更换有关房屋的塑钢门窗，被告辩称已对该房屋的塑钢门窗作了整改，但未能提供整改合格的相应证据，故被告之辩称本院不予采信，判决被告按照上海市建设工程质量整改指令单的要求予以更换。在其他房屋质量案件中，业主如果以房屋质量问题为由要求退房的，原则上应当对该房屋进行鉴定，只有在房屋的质量问题存在危及人身安全确实无法居住的，才可以退房。如果未达到上述程度的，开发商应当承担维修义务。如此规定，主要是为了维护正常的房屋交易，促进合同目的的实现。

4、对房屋周边绿地纠纷的处理

   本案中，原告要求被告按合同约定铺设原告房前集中绿地，理由是双方合同对房屋的周边绿地作了约定，但在审理中，实际由于原告方的疏忽，合同虽对房屋的周边绿地作了约定，但同时以小字形式亦注明了以有关部门的核准为准，被告对注明一栏没有明确告知原告，存有过错。现被告经有关部门批准在原集中绿地地块上建造了房屋，原告要求铺设原告房前集中绿地的诉请，难以得到支持。此类绿地纠纷除了要求业主注意合同的签订外，也要求开发商应当遵守诚实信用的原则，对那些故意违反合同关于绿地规划约定的，应当判令其承担合同约定的违约责任；合同中对开发商违反绿地规划违约责任未作明确约定的，可以采用评估等方法，判决其承担由于绿地规划变更所造成的房屋降值部分的损失。