2013年2月26日，国务院办公厅就制定发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确规定：出售自有住房所得20%缴个税。政府密集出台政策，严控房价的同时，部分人群却被政府的房产新政无情的击中，被迫推迟购房或无法购房。然更有甚者，在新政出台前，已经签订了《居间协议》或者《买卖合同》；在交易过户时，20%个税新政，动则涉及数十万的费用。可以想象上下家因房产新政发生税费争议，难免会出现交易卡壳。为了让交易双方在房产新政后，更为明晰自己的权利义务，对新政实施后的相关税费法律争议点作了如下梳理解释：

一、房产新政出台后，税费的变化

原个税政策：（1）个人出售自有住房，按其收入额减除原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。（2）对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。本市核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。（3）对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    实践中，由于政策赋予了售房者选择适用“20%差价缴税”或者“1%、2%定额缴税”，绝大部分售房者会选择后者。

现个税政策：取消定额征税，统一按照差价的20%缴税。这无疑在近期二手房交易过程中，扔下一颗重磅炸弹。

二、买卖双方的争议观点

当前二手房交易过程中，普遍采用的上家“到手价”的原则，下家需要承担本属上家应承担的 “个税”等费用。此时，动则数万元，多则数十万元的税费增加，常成为上下家间争议的诱发点。

上家认为：既然约定了到手价，则不论税费如何增减，我只要保证我的净价，其余的税费都应当由下家承担。

下家则认为：当时同意的到手价，是基于签订《买卖合同》或类似合同当时的税费情况而定，如果当时就要承担这么多个税，我肯定不会同意。而且，法律规定：个税的法定承担主体是上家。增加的个税双方没有约定，则适用法定，应当由上家承担。

三、律师解析

根据“约定优先、法定补充”原则，上下家间对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。

因此，倘若双方仅仅约定了“上家为到手价”，对因政策调整而增加的“个税”没有约定，则应当由法定的承担主体，即上家承担增加的个税。同时，由于个税的法定承担主体是明确的，当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

例如：

1、签订居间协议时，仅约定到手价为XX元，缴纳定金“10万”；洽商正式合同时，新政出台。如果上下家间对增加的税费的承担主体无法协商一致，则应当由上家来承担增加的“个税”。但如果无法洽商一致，笔者的倾向性观点：“属于不可归责于双方的过错，导致正式买卖合同没有签订”，10万定金应当如数返还。

2、如果签订了正式买卖合同，在过户之前新政出台。笔者倾向性认为：增加的个税应当由上家承担，合同应当继续履行。如果一方违约，则应当承担合同约定的违约责任。

四、律师提醒

针对近期房产新政的密集出台，为了防止不可预测的交易风险，建议在洽商合同阶段，双方约定如下条款：

若上下家间执行到手价，则明确“现行的到手价，仅根据当前的税费政策确定；交易时，倘若政策调整，则增加的税费由法定承担主体/上家承担”。