返还财产是合同无效的处理原则，房屋租赁合同无效，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式返还，即支付房屋使用费。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

因此，租赁合同无效，承租人应支付房屋使用费，房屋使用费可参照无效合同约定的租金标准计算。