据合同法的规定，买卖合同的原业主应就买卖标的物向购买人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房屋”一般已使用一定年限且存在二次装修等情况，因此，在二手楼买卖中，如原业主故意隐瞒房屋质量瑕疵的，原业主应承担赔偿责任。而对于原业主已如实告知瑕疵或购买人已明知瑕疵的，则原业主不承担责任，同时购买人对二手房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非原业主在装修、使用房屋过程中所产生，而是房屋本身所固有的或者建筑施工质量造成的，若没有证据证明原业主是当时清楚或知晓的，原业主亦不承担瑕疵担保责任，但如果二手房屋还在“保修期”内，购买人可以通过原业主的协助向发展商主张保修责任或赔偿责任。

新买的二手房有质量问题

2006年3月朱小姐经房产中介看中了**路一处二手房，并很快与房主李先生签订了购房合同，办理了房屋过户手续。但就在她入住装修时却发现该房主卧室的承重横梁有问题，听邻居说，李先生居住时曾经请人施工将该横梁敲掉，而且没修复该横梁。朱小姐就此事找到李先生，李先生却不承认房屋横梁有问题，并认为该房已经完成了交付手续，横梁即便有问题也应当由朱小姐来修复。双方为此争执不下，现已起诉到法院。

[律师评析]

原房主应承担相应责任

二手房买卖质量纠纷具有相当普遍性，主要涉及两个方面的问题：

一、房屋质量问题及责任方的确定

购房人发现房屋存在质量问题后，应判断确认是何种质量问题，必要时应请房屋质量鉴定机构进行鉴定。质量问题确定后再确定责任方。首先要确定是否属于保修的范围，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。本案中，卧室横梁系因李先生人为造成，其应承担相应责任。

二、朱小姐该如何维权

如果该房屋的横梁存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，朱小姐可以解除与李先生所签订的二手房买卖合同，要求李先生返还购房款并赔偿相应的银行利息损失。

如果该房屋横梁只是一般问题，不影响房屋的居住与使用安全，根据《合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”的规定，朱小姐有权追究李先生的违约责任，李先生应当承担维修该房屋横梁的义务。如果李先生拒绝进行修复，朱小姐也可请人自行修复，然后要求李先生承担相应的经济损失。

[律师提醒] 多查验、多约定、速联系

现实生活中，类似本案情况时有发生，田宏律师提醒购房者在购买二手房时应注意以下几个问题：

1、二手房的买卖不同于一手房，其有很多隐蔽质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。

2、购买二手房时，应尽可能在购房合同中约定可能存在的质量问题及处理办法。

3、发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。