中介公司：提供服务理应收费

　　在这个案例中，导致合同终止的直接原因是买卖双方毁约，间接原因是政策变化的不可抗力，而如果没有这些问题，中介公司是有能力延续其服务的，因此不承担违约责任。

　　同时，按照物价局和房管局的有关规定，中介公司在完成了应做工作后应当收取费用作为回报。工作包括寻找房源、寻找买主、协助磋商、促成双方达成购买意向、签订三方合同、收取定金、协助交纳首付款、办理贷款等。依据通行的行业规则，当具备以下几个条件时，中介公司就应当收取全额费用，这些条件包括：提供应有的服务（如协助估价、带领看房）、信息真实、双方自愿、签订了三方合同。

　　在这个案例中，对于是否退还中介费，张经理持否定态度。他认为，中介公司没有违约，不承担违约责任，因此不必赔偿损失；同时，公司完成了应当的服务，签订了合同，并有能力继续服务，因此也应当收取全额中介费。

　　经纪人事务管理处：谁的责任谁来负

　　经纪人事务管理处是政府管理部门，负责中介公司的行政管理工作。中介公司在提供服务后收取费用作为补偿是合理合法的。张科长说，三方合同签订后如果不能履行，一定是有一方首先违约，那么这个违约方就应当依照合同约定承担全部责任，包括损失赔偿等。同时另一方仍可通过司法途径要求强制履行合同，如仲裁调解或民事诉讼。

　　仲裁委：应退还一部分

　　天津市仲裁委员会房地产调解中心中介专业负责人丁秘书长对此有着不同的看法。他说，中介公司属于服务公司，应该以服务到位为标准，这里的“服务到位”指的是促成交易，如果交易没有实现，那么服务费就不能全额收取，应按照服务进度划定收取比例，将剩余部分退还给消费者。根据以往案件经验，调解方式大多是中介公司退还部分费用，但退还比例却因事而异。丁秘书长还说，在目前，并没有出台服务进度与收费比例的对照，也没有相关条款予以规定，这使得很多纠纷在解决时无据可依，只能以双方协商为主。

　　业界：明确职能是关键

　　这又引出了一个新问题，就是中介公司的职能是什么？如果其职能仅仅是信息提供，那么只要证实房源信息的真实性，无论最终成交与否，都应当收取全额中介费；如果其职能是要提供交易的全程服务，那么则应当在交易完成后才能收取全额中介费。因此，中介公司的职能划分是重要标准。

　　业内人士称，本市目前存在着四类中介公司。第一类是从事商品房销售代理业务的，像世联地产、伟业顾问、联合地产、中磊置业等都属于这种。第二类从事的是以二手房交易、买卖、租赁等为主的居间代理业务，多为连锁经营，特点是一手托两家，一面提供信息，另一面还要完善交易中各项流程的配套服务，同时承担相应的民事责任，可扮演证人和调解人的角色，像顺驰置业、中原地产、 21世纪、龙盛地产、广厦地产等都属于这种。第三类是纯粹的信息公司，以提供信息、出卖信息为主，这类公司多是分布在城市各处，打出房源信息招牌的小门店。第四类是单纯的估价公司，仅受理房地产价格评估业务。

　　究竟是谁违了约？

　　那么在这起案件中，究竟是谁违约了呢？

　　我们知道，政策之所以加收二手房营业税，是在以减少获利人收益的方法来抑制房地产投机性需求，从而引导市场健康发展。因此，营业税一定是买卖交易中的受益方应向国家缴纳的税金，受益方显然是卖方。对此，在税收政策出台的同时政府也做出了“卖方支付税金”的规定。在此案中，究竟是谁违约不言而喻。

　　但是现实情况却并不如此。据了解，在本市大多数增收营业税的个案交易中，房屋卖主都会肆无忌惮地提出“均摊”或“全由买方承担”的要求。这是因为，目前一手商品房特别是经济户型类供应量严重不足，二手房因此担任着市场“补缺”功能，保持着相当高的占有率。这样，低廉的总价即使再加上这一、二万的税金，形成的购买压力也要远远低于商品房。另一方面，二手房市场占有率的提高导致了需求大于供应，这样必然形成卖方市场，买房人则更多地处在被动地位。正是因为上述双重因素，才使卖房人对“提出税金转嫁”有恃无恐。

　　结局

　　事情到了最后，李林并没有通过司法途径要求卖方强制履行合同，也没有申请仲裁要求退还部分中介费，而是以一个三方都满意的方式与中介公司达成了另一份协议：“中介公司负责继续为李林推荐房源直至成交，不加时间与数量的限制，同时那 3200元中介费不再退还。”仲裁委的丁秘书长说，这算是一个比较好的解决方式。