张建军
服务地区：浙江-嘉兴
擅长：损害赔偿、劳动纠纷、合同纠纷
张建军律师亲办案例
农村宅基地房屋卖给城镇居民的合同效力
来源：张建军律师
发布时间：2013-01-26
浏览量:898
农村宅基地房屋卖给城镇居民的合同效力，上海高院暂不表态
张雷律师按：上海高院于2004年下发“沪高法民一【2004】4号”文，对于小产房买卖的纠纷发表了如下的原则意见：“对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”从此之后的民事判决也多遵循了该原则意见。总体而言即是“维持现状”。张雷律师以一份2010年6月28日判决试分析上海高院的判决态度。
案件情况：50万出售宅基地房屋，6年后反悔要房
2004年4月15日，新获得宅基地房（同时也是动迁安置房）的金先生，和具有城镇户口的李先生签订了一份《购房协议书》，约定金先生将动迁安置而来的宅基地房屋连同该房屋占用范围内的土地使用权一并出售给李先生。房屋总价为50万元，并且着重强调了“甲方不得以任何理由将房屋收回或者赎回；甲方若违约则需赔偿80万元（包括房价50万元，设计费、装修费、利息费30万元）”。为了增强该份协议的效力，双方共同邀请了同村村民作为见证人在协议上签字。后双方各自履行了付款和交房的义务，具有城镇户口的李先生从此一直居住在该房屋内。
2010年1月4日，见房价大幅攀升，出售方金先生起诉到法院，要求：
1、确认双方签订的《购房协议书》无效。
2、要求李先生返还系争房屋。
法庭审理后认为，系争房屋是宅基地房屋，双方签订的《购房协议书》将宅基地和地上房屋共同转让，违反了国家有关规定，应当确认为无效。（针对第一个诉讼请求：合同无效予以支持。） 但该房屋已经交付给了买方李先生，李先生对房屋进行了装修后一直控制使用系争房屋，从尊重现实、维护居住稳定和正常的生活秩序角度出发，对要求返还房屋的诉讼请求不予支持。（针对第二个诉讼请求，不予支持）
张雷律师评析宅基地房屋买卖合同效力及判决发展趋势
《合同法》第五十八条规定了合同无效后财产返还的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”即肯定了合同无效后财产可以返还也可以不予返还。上海高院2004年的4号文基于此点，原则规定城镇人口购买了农村宅基地房屋可以保持现状，可以保持继续占有状态。
张雷律师认为，是否开放农村宅基地建设房屋是国家大政方针，但大的方向仍应是允许宅基地房屋的转让。然而法院判决应当遵循现行法律，关于合同无效只能严格按照《合同法》五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。但同时肯定做出变通规定，认可房屋的继续占有，为集体土地的出让做好铺垫。
案件情况：50万出售宅基地房屋，6年后反悔要房
2004年4月15日，新获得宅基地房（同时也是动迁安置房）的金先生，和具有城镇户口的李先生签订了一份《购房协议书》，约定金先生将动迁安置而来的宅基地房屋连同该房屋占用范围内的土地使用权一并出售给李先生。房屋总价为50万元，并且着重强调了“甲方不得以任何理由将房屋收回或者赎回；甲方若违约则需赔偿80万元（包括房价50万元，设计费、装修费、利息费30万元）”。为了增强该份协议的效力，双方共同邀请了同村村民作为见证人在协议上签字。后双方各自履行了付款和交房的义务，具有城镇户口的李先生从此一直居住在该房屋内。
2010年1月4日，见房价大幅攀升，出售方金先生起诉到法院，要求：
1、确认双方签订的《购房协议书》无效。
2、要求李先生返还系争房屋。
法庭审理后认为，系争房屋是宅基地房屋，双方签订的《购房协议书》将宅基地和地上房屋共同转让，违反了国家有关规定，应当确认为无效。（针对第一个诉讼请求：合同无效予以支持。） 但该房屋已经交付给了买方李先生，李先生对房屋进行了装修后一直控制使用系争房屋，从尊重现实、维护居住稳定和正常的生活秩序角度出发，对要求返还房屋的诉讼请求不予支持。（针对第二个诉讼请求，不予支持）
张雷律师评析宅基地房屋买卖合同效力及判决发展趋势
《合同法》第五十八条规定了合同无效后财产返还的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”即肯定了合同无效后财产可以返还也可以不予返还。上海高院2004年的4号文基于此点，原则规定城镇人口购买了农村宅基地房屋可以保持现状，可以保持继续占有状态。
张雷律师认为，是否开放农村宅基地建设房屋是国家大政方针，但大的方向仍应是允许宅基地房屋的转让。然而法院判决应当遵循现行法律，关于合同无效只能严格按照《合同法》五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。但同时肯定做出变通规定，认可房屋的继续占有，为集体土地的出让做好铺垫。
因此，城镇户口购买宅基地房屋的合同无效，占有的房屋不应当予以返还。
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律师信息
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律师姓名：张建军
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执业律所：浙江南湖律师事务所
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职 务：主办律师
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