房屋已售出，户口不迁走？

楼市周刊编辑室：

最近，我和妻子为了孩子上学准备买一套“学区房”，与房东就相关事宜达成了一致，但针对该房内的户口迁出问题尚未达成一致,房主说他们家的户口最近迁不出去，需要办理过户以后再迁出，请问这样做会有法律风险吗？如何做才能更好的维护我们的权益呢？（矛先生）

针对这一问题，河北君德风律师事务所律师白延伍做出答复（仅为律师个人观点）

律师答疑：

目前，许多家长为了孩子能够在较好的学校上学纷纷购买好学校周围的房屋，形成了为孩子购买“学区房”热。家长购买“学区房”的目的就是将家长及孩子的户口迁到该处以便孩子能够在此学区上学，但是如果在购买时没有对原房东迁出户口时间进行详细约定将存在较大的法律风险，有可能导致买房目的落空。

目前法律并没有规定卖房者在售房后必须将该处的户口迁出。根据司法实践，如果二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，由于户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求人民法院是不予支持的。但是买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的诉请，属于民事案件受案范围，法院对此会依法判决。就矛先生担心的问题我建议矛先生在与出卖方签订买卖合同时一定要在合同中约定户口迁出时间、违约责任、赔偿损失计算方式及解除合同情形等等,如果出卖方违约或违约情形导致合同目的不能实现那么是可以起诉至法院,要求出卖人承担违约责任。

律师提示

在购买二手房时，双方应在买卖合同中详细约定出卖方户口迁出问题（特别应注意该住处除出卖人以外是否还存在其他近亲属或亲属的户口），如未在合同中约定户口迁出问题，如买房人通过诉讼要求法院判决出卖人迁出户口，法院可能会以“户口迁出不属于民事法律关系调整范围”为由不予支持。

律师建议：

如何防范和解决买房后出卖人不迁出户口这一问题笔者提出如下建议：

第一：在中国现有户籍体制下，很多的社会生活都和户籍有着千丝万缕的联系，如果无法落户会给自己的将来造成各种麻烦和损失，建议购房者在购房时一定要高度重视户口问题。在购房时不仅要关注房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，更应当关注所购买的房屋是否能够落户。

第二：建议购房者与出卖方双方之间一定要签订书面的协议，明确在合同中约定出卖方户口迁出的具体时间及出卖方拒不迁移户口的赔偿责任或违约责任等事项。双方可以通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对出卖方施加压力，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促出卖方及时履行合同中户口迁出条款，按期迁出。根据我们的办案经验来看，建议户口的迁出时间最好约定在房屋登记过户之前，以便避免不必要的争议。

第三： 在签订合同之前，无论出卖方承诺房屋内是否有户口，建议购房者亲自到房屋所在地的派出所进行调查核实下房屋内所有的户口情况。这样做除了核实出卖方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，以避免给自己造成不必要的麻烦和损失。

总之，购房者因需要落户而购房时一定要能清楚该房屋是否有其他人户口还未迁出，是否能够落户等事宜，避免买房目不能实现。