楼市周刊编辑室：

2001年2月份，我花四万元从本市一农村村民杨某处购买一处农宅（含院落），在购买房屋后我又自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，现已经无法区别原购买时的样子了，但目前该村面临拆迁，杨某将我起诉到法院，主张我购买的是“小产权房”，该买卖合同无效并要求我返还所购买的农宅。请问，什么是“小产权房”？我们之间签订的买卖合同是否有效？现在房子已经升值了，难道我返还他房子后我什么都得不到吗？（市民靳先生）

针对这一问题，河北君德风律师事务所律师白延伍做出答复（仅为律师个人观点）

律师答疑：

我们通常所说的“小产权房”并不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋。一般包括建设在宅基地上的农宅，符合规划并取得批建手续的小康楼（不包括违法违章建筑物，该类应由政府相关部门依法强制拆除）等等。该类房屋是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。目前，国土资源部举行的新闻发布会上有关负责人曾多次公开表示并重申，小产权房不予确权登记，不受法律保护。

律师观点：

根据《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。市民靳先生与杨某所签订的《农宅买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。市民靳先生系城镇居民，并非是该村村民，是不能买卖农村集体经济组织成员住房的，即使购买了农宅也是不能合法取得该村土地使用权。根据我国《物权法》、《土地管理法》及目前国家的政策，人民法院不支持城镇居民购买农村房产，市民靳先生与杨某之间签订的《农宅买卖合同》因违反法律的强制性规定及违反国家政策是无效的。根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，杨某主张合同无效要求返还房屋的诉讼请求，理由正当，应该得到法院的支持。

对于因合同无效后所给买受人造成的利益损失及出卖人利益如何平衡这个问题目前人民法院在审理此类案件通常做法如下：

人民法院依据民法的公平和诚实信用原则及相关司法解释文件精神，在认定合同无效时，考虑双方的过错，在双方返还时，综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方利益的影响。尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再者，法院在判决返还、腾退房屋的同时，应注意安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯腾退房屋给当事人带来消极影响。

本案中，在双方签订的合同被人民法院确认无效后，市民靳先生应当将该房屋及院落返还给杨某。但市民靳先生在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到市民靳先生对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故一般法院会判决市民靳先生将原物及添附一并返还及给付杨某，由杨某将原房及添附部分的价值折价补偿市民靳先生。但是，考虑到杨某在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故杨某应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑杨某因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。对于此损失市民靳先生可要求杨某进行赔偿。

律师提示：

　  很多人因“小产权房”的主要原因是该类房屋的价格远远低于商品房价格故而选择购买，有的市民是没有意识到存在法律风险或受到开发商虚假宣传的误当商品房购买，而有的则在购买时明白 “小产权房”存在一定的法律风险，但认为仅仅是自己居住，将来也不出售是没有问题的。但无论是哪种情况，只要是购买“小产权房”，就会存在很多的法律风险。对“小产权房”的态度，国家相关部门对此曾多次出台相关规定进行遏制，如在2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月21日在国土部召开的《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会上国土资源部执法监察局巡视员王宗亚就明确表示：“小产权房将不予确权登记，不受法律保护。国土资源部将会在全国开展小产权房清理工作。”这说明，从2012年起国家将收紧“小产权房”的政策，“小产权”想转化成“大产权”已无可能。作为律师提醒市民，一定要认识到购买“小产权房”暗藏着巨大的经济风险，对于想购买“小产权房”的市民一定要慎之又慎。