房屋买卖只有收条没有书面合同，买卖关系是否成立

一、为什么要探讨这个问题

因为1、这个问题的存在具有普遍性，朋友之间、亲人之间或者房屋交易当事人由于法律风险防范意识的淡薄，经常做出这种简易行为，而由于约定的明确和利益纠葛，这种问题经常出现纠纷；2、就同样的问题人民法院往往做出完全不同的判决结果，法律适用没有统一性，存在司法乱象，使得公民甚至法律专业人士无所适从；3、此问题归根结底是合同成立要件和合同约定不明的解释等合同法基本问题，厘清此问题，不仅有助于解除房屋买卖合同纠纷处理，亦同样有助于其他民事和经济纠纷关于合同成立要件和合同约定不明时的解释问题。

二、据以研究实践案例

案例一【(2011)南市民一终字第832号】

事实：2009年11月6日，周海明（甲方）与俞谅（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：“甲方将其名下位于南宁市青秀路18号D5区103号别墅壹套，建筑面积（产权登记面积）为321平方米，出售给乙方，房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。若甲、乙任何一方违反本约定的，则按《合同法》关于定金的规定承担违约责任，违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。同日，俞谅支付30000元定金给周海明。2009年11月9日，周海明就30000元定金向俞谅出具一份《收条》，载明：“今收到俞谅购大自然花园D5103号房定金叁万元整”。在合同履行过程中，双方因房款及房屋的交付发生争议，周海明遂于2009年12月9日书面通知俞谅，载明：“俞谅向周海明购买青秀路18号D5区103号别墅。俞谅须于2009年12月20日前将全部购房款420万元整存入账号为55224533792******的周海明建行账户。逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。俞谅为此于2009年12月18日向周海明发出《告知函》，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周海明于2009年12月20日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞谅可解除《房屋买卖协议》并由周海明双倍返还定金。双方为此产生纠纷，俞谅遂于2010年4月28日提起诉讼，请求法院判令：1、周海明履行与俞谅签订的《房屋买卖协议书》，向俞谅交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；2、周海明双倍返还俞谅定金人民币6万元；3、本案诉讼费由周海明负担。另查明，南宁市青秀区青秀路18号大自然花园D5栋103号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第01807541号，房屋所有权人登记为周海明，建筑面积321.51平方米，3层钢混结构。

一审判决：合同的内容须具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同内容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。《房屋买卖协议》签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持，周海明应退还俞谅定金30000元。双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的原因所致，故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条之规定，判决：一、周海明返还俞谅定金30000元；二、驳回俞谅要求周海明履行《房屋买卖协议书》，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本案受理费40880元，财产保全费5000元，两项合计45880元，由俞谅承担45000元，周海明负担880元。
     二审判决：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。上诉人俞谅与被上诉人周海明于2009年11月6日签订的《房屋买卖协议书》，能够明确确定双方当事人的姓名（含身份证号码、住址、电话号码）、标的（即南宁市青秀路18号D5区103号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321平方米、价款（人民币420万元）、定金（人民币3万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方签订的《房屋买卖协议书》已经成立。一审判决以双方签订的《房屋买卖协议书》不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。
　　《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的《房屋买卖协议书》不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
　  《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，
　　第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞谅应当在本判决生效之日起30日内一次性向周海明付清购房款人民币420万元，周海明收到该购房款后30日内将房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。双方签订《房屋买卖协议书》时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。俞谅已支付给周海明的定金30000元，应抵作购房款。因此，俞谅尚应向周海明支付购房款人民币417万元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
　　一、撤销南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1245号民事判决；
　　二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起30日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币417万元，周海明应于收到该购房款后30日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路18号大自然花园D5栋103号房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担；

案例二【(2011)渝二中法民终字第01321号】

事实：2003年3月24日，被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街181号房屋，该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。2010年7月18日下午，二原告与被告向龙协商，由原告向被告购买该房屋，二原告当即向被告向龙支付购房款50000元，向龙出具收条，载明：今收到崔建华购房款50000元正，还余欠34600元。当日向龙外出。随后，第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷，经当地村委会调解未果，原告诉至法院。
    一审判决：一审法院认为，原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。原告主张购买了争议房屋的全部房屋，被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。由于争议房屋具有可分性，而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。鉴于双方就房屋买卖没有书面约定，致买卖标的不明确，故原被告之间房屋买卖的合同不成立。即或原被告之间有买卖协议，但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意，亦应无效。经审理中向原告释明是否变更诉讼请求，但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求，故合同不成立的处理不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，判决：驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告崔建华、余成秀承担。

二审判决：本案系因双方购买房屋引发的纠纷，争议的焦点为合同是否成立和有效以及履行问题，属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容有当事人约定，一般包括人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方式等内容。其中的“一般包括人的名称或者姓名和住所、标的、数量”是合同成立的必备条款，如当事人对上述条款没有约定或约定不明，则合同不能成立。本案中，上诉人与被上诉人向龙对购买万州区熊家镇中心街181号房屋虽达成了口头协议，并实际履行了交付部分购房款。但由于没有签订书面合同，导致双方对购买标的以及履行期限、地点和方式等涉及合同的必备条款和主要条款产生争议。首先是合同必备条款购买标的问题。根据查明的事实，争议房屋万州区熊家镇中心街181号主要分为1楼、3楼和4楼，在使用功能上具有可分性，这就导致在事实上可以分别出售也可以整体出售。尽管上诉人提供证人出庭作证购买的是该房屋的全部，但被上诉人向龙对证人证实的内容均予否认，并坚持认为出售的是该房屋的3楼和4楼，。一审中证实上诉人购买是该房屋全部的出庭证人与上诉人有利害关系，二审中证实上诉人购买是该房屋全部的出庭证人并没有参与上诉人与被上诉人向龙商谈购买房屋的过程。故上诉人仅凭借证人证言证实其购买了该房屋的全部，在证据上是不充分的，应视为双方对购买标的，即购买房屋的范围约定不明。其次是合同主要条款履行期限和方式问题。该房屋至今没有交付给上诉人，双方对何时交付房屋、何时交清购房余款以及房屋转让产生的费用负担均没有约定，而上述内容直接涉及双方权利义务的确定以及合同能否实际履行和怎样履行的问题。鉴于现实生活中对买卖房屋涉及交付房屋以及付款方式的多样性，无确定的交易习惯，故本院不宜以不确定的交易习惯确定上述内容。综上，因双方对买卖房屋合同的必备条款约定不明和对主要条款没有约定，故双方房屋买卖合同没有成立，上诉人请求被上诉人交付房屋无合同和法律上的依据，其上诉理由不能成立。另外，在合同不成立的情况下评判隆小灵是否同意向龙处分夫妻共有房屋的问题已无实质意义，鉴于原审已予评判，本院予以确认。二审中，本院为化解双方的矛盾，组织双方当事人进行调解，希望双方能通过变更诉求方式达成一致意见，但终因分歧意见较大未果。综上，原审认定事实基本清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项

的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

案例三【(2009)湖浔商初字第747号】

事实：2007年5月16日，被告李文龙收取原告顾旭竞购房预付款2万元，据此出具了《收据》1份给原告。事后，被告李文龙没有交付原告房屋，亦未返还原告购房预付款。另查明，被告李根均、李钰均系被告李文龙之女儿。

法院判决：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立……。原、被告就标的未陈述一致，而原告提交的证据又尚不能证明其关于标的的事实主张，且被告就此没有提交相应证据，本院据此认为原、被告所买卖标的不能确定，原、被告的房屋买卖合同尚未成立，对原、被告没有约束力，因此原告要求缔约相对方即被告李文龙立即返还购房预付款的诉讼请求应予支持。原告以被告李文龙收取的购房预付款用于房屋装修和开店的事实主张不能成立，因此原告以此为由要求被告李根钧、李钰承担连带清偿责任的主张也不能成立。三被告虽系父女关系，但据此要求被告李根钧、李钰对被告李文龙的本案债务承担连带清偿责任没有相应的法律依据。同样，原告以三被告未分家析产、被买卖的房屋系三被告共同财产为由要求被告李根钧、李钰对被告李文龙的本案债务承担连带清偿责任也没有相应的法律依据。据此，为了维护正常的社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于适用中〈华人民共和国共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、限被告李文龙于本判决生效之日起十日内返还原告顾旭竞人民币2万元。二、驳回原告顾旭竞的其余诉讼请求。

   从以上三个案例可以看出，相似的案情【买卖双方只出具简单的收条，明确标的、价款，而对于付款方式和房屋交付、过户等房屋买

卖其他事项则没有约定】，有的法院判决认定合同不成立，判决返还定金或已付款；有的法院判决合同成立并要求继续履行合同。为什么相同的案件会出现完全不同的判决结果？原因在于：（1）当事人约定不明。只有当事人名称、标的和总价款，而对于付款时间、房屋交付时间、过户时间、税费负担等其他合同主要条款没有约定。（2）法律规定不明确：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”这里规定的是“一般应当认定合同成立”，而不是“应当认定合同成立”，也就是即使“能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量”，也允许认定合同不成立，那么在什么情况下可以认定合同成立，什么情况下可以认定合同不成立，则没有明确规定，很大程度上依靠司法人员自由裁量权，而对自由裁量权尺度把握不一致就导致案件结果不一样。

三、对上述裁判的简单评析和此类案件处理原则的简单归纳

同样或类似的案情，出现两种完全不同的判决结果，不仅会使当事人无所适从，且会损害司法判决的权威性。因此，对上述已决判决进行对比分析，总结其合理和不合理之处，统一此类案件的裁判尺度，对以后分析和解决类似案件具有现实指导意义。相比较而言，上述情况下，认定合同不成立是比较合理的选择：（1）在交易习惯不明确的情况下，【(2011)南市民一终字第832号】一案判决代替当事人决定付款时间和过户时间，且不论要求买方一次性付清400多万购房款是否合理和买方是否由此支付能力，关键是违反合同法当事人意思自治原则和民事诉讼法举证原则；相反，案例二【(2011)渝二中法民终字第01321号】和案例三【(2009)湖浔商初字第747号】以“现实生活中对买卖房屋涉及交付房屋以及付款方式的多样性，无确定的交易习惯，本院不宜以不确定的交易习惯确定何时交付房屋、何时交清购房余款以及房屋转让产生的费用负担等关系合同履行内容”为由认定合同不成立则是比较合理的选择。（2）在只有标的、价款等简单约定而双方都未实际履行和一方只履行小部分义务的情况下，【(2011)南市民一终字第832号】判决根据合同法第六十一和六十二条规定，依靠自由裁量权对付款时间和付款方式、办理过户时间等重要合同内容予以确定，可能会面临无法履行的实际问题，比如，法院要求买方在三十日内一次性付款400多万购房款，可能超出当事人的实际支付能力，因为如果由当事人自己约定，当事人本可以选择按揭付款这种更符合交易惯例的付款方式。（3）在只有标的、价款等简单约定而双方都未实际履行和一方只履行小部分义务的情况下，认定合同不成立不仅不违反最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定规定，而且不会给双方当事人造成损失和设定脱离实际的合同义务，更符合公平原则。

   因此，根据目前现有规定并结合司法判决，在处理类似案件时，按照以下原则处理肯能会是比较合理的选择：

（一）、收条签订后没有实际履行或尚未实际履行的，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定处理，认定合同不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条又规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按照上述规定，必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，才能认定商品房买卖合同成立，如果不具备商品房买卖合同的主要内容，双方又未能就相关条款达成一致意见【因不可归责于当事人双方的是有，导致商品房买卖合同未能订立】，认定为合同不成立，并返还定金。上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四、五规定，实际上是对最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定关于在什么情况下不应认定合同成立的有益补充，有其合理性：（一）在双方签订很多条款都没有明确约定的情况下，如果按照合同法第六十一条、第六十二条规定对双方合同权利义务进行解释，因现实生活中对买卖房屋涉及交付房屋以及付款方式的多样性，无确定的交易习惯，勉强进行解释会造成人民法院替代当事人设定合同权利义务局面，违反了当事人意思自治的合同法基本原则。（二）因双方当事人都未实际履行，认定合同不成立，不会给双方当事人造成实际损失，符合民法公平原则。

二、收条签订后一方或双方已履行大部分义务的，根据合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，应当认定合同成立。而且，如果当事人一方或双方已履行大部分，认定合同不成立会给已履行义务一方造成不公平。比如，在买方已支付大部分款项情况下再认定合同不成立就会给买方造成损失。

三、收条签订后没有只履行一小部分义务的，原则上也应认定合同不成立，理由同第一点。如果根据合同法第六十一条、第六十二条规定能够确定其他条款的，可以认定合同成立。这里需要注意的是，交易习惯应当由主张存在交易习惯的一方当事人承担举证责任，在可以明确存在交易习惯的情况下人民法院才能根据交易习惯对相关条款进行解释并确定权利义务；如果没有证据可以证明交易习惯的情况下，不能模糊适用交易习惯规则进行裁判，而应判决合同不成立为宜。另外，如果一方在起诉前或诉讼中明确表态或实际履行全部或大部分义务，比如买方支付全部或大部分款项，则可以根据合同法第六十二条规定，合理确定尚未履行义务一方的相关履行方式和履行时间。

附：相关法律规定

        最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”

合同法

第十二条　合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款。

　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；

　　（二）标的；

　　（三）数量；

　　（四）质量；

　　（五）价款或者报酬；

　　（六）履行期限、地点和方式；

　　（七）违约责任；

　　（八）解决争议的方法。

　　当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第十条　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条　当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

　　（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

　　（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

　　（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

　　（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

　　（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

第一百二十五条　当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。

第三十六条　法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

城市房地产转让管理规定

第七条　房地产转让，应当按照下列程序办理：
　　（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
　　（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
　　（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；
　　（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
　　（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
　　（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。