尊敬的审判长：

在原告何**诉蒋**房屋买卖合同纠纷一案中，作为原告何**的代理人，本律师结合庭审焦点，发表如下代理意见，供法庭在评议本案时参考：

本案的焦点是：未经共同共有人同意（签字或授权）的房屋（房改售房）买卖合同是否有效。基于此，本代理人分述：

第一、本案房屋特性

涉案房屋系房改售房，结合国家城镇房改政策，据最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院婚姻法解释（三）理解与适用》第190页，对房改售房的特点归纳简述如下：

①主体的特定性。房改政策明确规定，售房对象是具有城镇常住户口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房条件的职工，非本单位职工无权购买。即房改房的出售对象是单位职工个人（单身者）和家庭（家庭成员同意为前提），且每个职工个人只能享受一次。

②权利主体的多样性。由于共有关系的存在，已购公房，特别是以标准价购买的公房的权利主体并不单一，除购买者外，还包括原产权单位或集体组织，即职工拥有部分产权的公有房，实际上代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间存在特殊共有关系。

③房价的优惠性。房改房的出售价格并未完全体现房屋本身的商品价值，而是具有政策优惠和福利补助的双重属性。不管是标准价还是成本价，均是国家对职工传统工资结构不足，即职工工资不包含住房消费基金的补偿以及住宅供给体系带有“全社会成员人人皆有”的社会福利性质的体现。除此之外，购房者还可享有工龄折扣、住房补贴、免缴一定税种等优惠。

④产权和处分收益权、使用权的制约性。购房者对所购公有住房行使占用、使用、收益、处分权时，受到原产权单位一定限制。无论是以标准价或成本价购买的公房，当权利人行使其处分权时，都会受到诸如“居住满5年方可上市交易”等限制。

⑤权属登记的特殊性。在办理权属登记所涉及部门、办理期限、提交资料、注明产权比例和标明“房改售房”住房产权来源方面都有其特殊性。

结合本案，房屋所有权证附记明确载明“房改售房”，备注“房改资料见554010-17-65 房改售房”，被告在《房屋买卖契约》中也明确“因此房五年内无法过户”、“因五年后方才过户”、“未过户的五年内”等，可以看出，被告是明知涉案房屋必须“居住满5年方可上市交易”等限制的，被告与案外人陈颢在未经原告同意的情形下擅自签订房屋买卖契约的行为是非法的，所签协议不应受到法律保护。

第二、本案基本事实

首先，原告向被告催要房屋时，得知涉案房屋“已卖”的事实，之前，原告认为涉案房屋均处于租赁状态（五年内不可交易的限制，原告有理由相信房屋处于租赁状态，至于租赁合同和租金的收取，由案外人陈颢处理），原告未同意也未对拥有所有权的房屋进行任何处分。

其次，被告庭审明确，在整个交易过程中，未曾见过原告任何一面，也未见到原告任何书面授权文书等，其庭审也澄清该契约必须经原告签字同意。被告在明知该协议必须经原告签字同意的情形下，仍然在担保人的担保下，和案外人恶意串通擅自签订了该协议，该行为严重损害了原告的合法权益。

再次，证人张诚在房屋买卖合同中是担保人的角色和身份，并非如其所述简单普通的见证人，其担保的内容是被告在支付房款后所承担的风险，以及在协议未得到原告同意的情形下被告的相关损失的追索等，因此，证人与本案存有利害关系，并且证人和被告在庭审叙述关于涉案房屋买卖合同的签订过程是矛盾的，其也陈述整个过程未见过原告，不能达到该房屋买卖合同已经原告同意的证明目的。

最后，根据庭审，无论被告还是证人，均是以合同签订期间原告外出未能签字为唯一理由得出原告已经同意的结论，这样的逻辑纯属荒诞，授权委托书呢？但是，即便如此，在合同必要要件缺失不符时，被告亦完全可以催告原告，由原告在限期内作出追认与否的决定，法律规定原告未作表示时亦当视为拒绝，可以看出法律对原告追认权的特别保护。

因此，本案基本事实是：①原告对房屋（房改售房）买卖合同订立过程未知亦未同意；②被告明知原告系房屋共有权人，该协议应当得到原告书面同意；③被告在原告起诉前，未通过任何形式向原告催告追认，且原告亦未进行任何追认；④被告借故占用涉案房屋，经原告催要未果。

第三、本案法律依据

基于以上事实，根据《物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”和第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案，房屋买卖合同符合上述（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益和（五）违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同当属无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”和第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”的规定，被告应当将涉案房屋返还原告。

此外，《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”和《婚姻法解释三》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。代理人认为，另一方主张追回房屋人民法院不予支持必须具备三个要件：①第三人善意购买；②支付合理对价；③办理产权登记手续。本案，被告明知合同必须原告签字或授权，未经签字或授权的情形下，仍与案外人签订协议，且从未征求原告任何意见，严重损害原告合法权益，被告的行为不构成善意。同时，被告是否支付对价，原告不得而知，被告并未提供任何已支付对价的相关证据，如收条等。另外，本案涉案房屋并未办理产权变更登记手续，且被告明知涉案房屋系房改售房，根据国务院政策规定，五年内是不允许变更登记的，本案被告搬进涉案房屋居住并不构成对原告追回涉案房屋相关权利的任何妨碍。

综上所述，本案涉案合同无效，原告主张追回房屋，应当得到法院的支持，为保护原告合法权益，请法庭依法裁决！

原告代理律师：程昆俊

二〇一二年四月二十日

补充代理意见

尊敬的审判长、审判员：

在原告何**诉蒋**房屋买卖合同纠纷一案中，作为原告何**的代理人，在《代理词》（2012年4月20日）的基础上，补充代理意见如下，供合议庭在评议本案时参考：

第一、根据庭审可以得知，被告和案外人陈颢（以下简称合同双方）签订合同的时间故意选择在原告因故（生育）离开期间，且被告以“听陈颢说原告已口头同意”但外出不能签字为由剥夺了原告享用的排他权——物权权利，后合同双方尤其是被告均未以任何形式请求原告追认、授权等。

第二、将《出售公有住房买卖契约》中明确以成本价购买的涉案房屋“五年不得交易”的限制在涉案合同文本中曲解为“五年不能过户”，属于合同双方故意偷换概念，以达到涉案房屋以非法形式掩盖合法交付的目的。

第三、如《代理词》所陈本案法律依据之述，以及国务院法规性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）和建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》（建设部【1999】69号）等规定，涉案房屋的首次交易必须遵循严格的法定程序，但合同双方均视其如无物，以涉案合同简而化之，该行为严重侵犯原告权益。

第四、由于涉案房屋系房改售房的特殊性质，国务院、建设部、省、市相继出台各项配套法规、规章、政策予以三令五申，合同双方在签订涉案合同时均应当遵守更加严格的注意义务，但是，合同双方明知故犯，在处置程序上极悖常理，从而导致本案畸形涉案合同的存在，其恶意串通之事实昭然若揭。

第五、被告声称是被告先行给付部分涉案合同房款，后案外人以此款向《出售公有住房买卖契约》的甲方（卖方）支付公有房购房款，并试图以案外人所谓的工资表予以证明，据此亦可以看出，涉案合同和上述合同则构成连环合同，根据《婚姻法解释三》第十二条的规定，即使被告具有出资行为，该出资款也只能“作为债权处理”。

第六、原告未曾上学，识字能力也是随着工作（个体裁缝）养家糊口的过程中逐步渐长，但这并不能否定原告可以正确表达意思表示、维护自身合法权益的基本事实，当原告得知产权属于自己的房屋无辜被被告以已购买的形式占有后，欲哭不能时，毅然拿起法律武器、期待公正裁决的合法诉求异常强烈，代理人认为，贵庭合议后贵院公正的裁决对原告方才公平。

综上所述，涉案合同的签订系基于被告和案外人恶意串通、担保人担保的情形下，掩盖非法目的，严重损害了原告的合法权益，涉案合同当属无效，原告诉求应得到法院的支持，为保护原告合法权益，请求合议庭依法公正裁决！

原告代理律师：程昆俊

二〇一二年七月十八日

案件历一年有余，后一审法院于2013年4月10日判决：

1、《房屋买卖契约》有效

2、被告于判决生效后30日内返还涉案房屋

3、受理费由被告承担

现被告已上诉，案件处于二审阶段。