婚前房产婚后出售再换房 房产权仍归个人所有

来源：海峡都市报  作者：潇璇

2012年11月09日

　　婚姻遇到房产问题，每个家庭或许都有一段纠葛。去年8月份，自从“婚姻法解释三”颁布实施后，使得婚姻与房子的种种问题成为众多市民关注的焦点。其中，根据规定，婚前购房属于个人财产的规定，让许多准婚族或已婚族颇为烦恼。

　　那么，如果婚前一方所购的房产，婚后因置业升级需要，将原有房产卖了再买大房子，婚后所购这套房是否属于双方共有？近日，有读者咨询此事，律师表示婚前购房、婚后出售再换房的财产归属问题，或许仍属于婚前购房一方所有。

　　读者咨询

　　卖了婚前房产再买房 离婚时怎么分？

　　日前，读者刘明（化名）致电本报购房热线通，咨询关于房产权属的问题。

　　刘明说，他是外地人，2000年初大学毕业后，应聘到晋江一家企业工作，随后与妻子相识并结婚。在结婚之前，岳父母买了一辆车作为新婚礼物送给刘明，同时将名下一处自建房作为嫁妆，过户到妻子名下。

　　2008年年底，刘明夫妇先后到泉州市区工作，并将原有自建房出售，用所得房款110万元，在市区买了一套150多平方米的商品房，其产权证仍为妻子名字。如今，由于种种原因，双方打算协议离婚，但房产的权属问题有所争议。

　　刘明说，第二套房虽然在妻子名下，但是为婚后购买，20万元的装修费用也是两人婚后的积蓄，房产应该一人一半平分。可妻子显然不同意，觉得购置第二套房产的资金来源是出售嫁妆房产所得。刘明咨询，“房子是婚后购买的，是不是应该属于夫妻共有财产？”

　　律师解答

　　婚后房产分割问题 要看购房资金来源

　　刘明所说的或许只是个案，但是婚前由一方购房，婚后经济条件好了再换房的家庭却不在少数。那么，当婚姻出了状况，婚后所换房产如何分配的问题，就成了许多人的困扰和疑问。就此，记者咨询了福建闽荣律师事务所许良妹律师。

　　许律师认为，根据去年8月份实施的“婚姻法解释三”相关条款规定，婚前财产属于个人所有。也就是说，刘明家原有的自建房，是婚前岳父母赠送给女儿做嫁妆的，产权证也是其妻子的名字，那么2008年出售该房产所得的110万元应该属于其妻子所有。

　　随后，两人用该笔款购买的商品房，虽然是在婚姻续存期间购买的，但是买房的资金来源是这110万元。从这一角度而言，这套商品房仍属于刘明的妻子所有。而装修所花费的20万元，因为是婚后积蓄，属于双方共同财产，如果两人离婚了，可由其妻子给予刘明相应的补偿。

　　但是许律师同时指出，在举证时，刘明的妻子需提供相关证据，证明当前房产购置款是原有自建房出售时的房款。否则，将比较难证明购置该房产的房款，是刘明的妻子支付。

　　延伸阅读

　　对于婚前一方购房、婚后所换房产如何分割的情况，刘明说的情况相对比较简单。而在实际情况中，除此之外还存在林林总总的情形。而每种情形因为细节问题，认定结果或许不同。记者就两种常见的情形咨询了律师。

　　情形一

　　出售原房产，资金不足支付二套房款，仅贷款部分可认定共有

　　一般情况下，当两人感情出了问题，在离婚分割房产时，会涉及男女双方的出资比例问题。

　　借用刘明的经历为例。许律师指出，如果婚后所购的这套商品房价格为150万元，其中110万元是出售原自建房所得的房款，而40万元是婚后两人共同积蓄，或者是申请银行贷款后，由双方共同还贷。那么在离婚时，该套房就可以按照按份共有来分割。根据《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

　　也就是说，刘明夫妇所购买的该套房屋总价为150万元，其中110万元来自其妻子出售婚前个人房产所得的房款，该部分可认定为其妻个人出资11/15。而40万元是用婚后财产出资，该部分无法认定份额，可认定共同共有，一人一半份额，即每人2/15，那么刘明妻子所享有的份额应为13/15。

　　情形二

　　婚前共同出资购房，婚后出售再购房，离婚按出资比例分割

　　除此之外，许律师还举例称，如果首套房是夫妻双方共同出资购买，以总价90万元的房产为例，如果男方出资60万元，女方出资30万元。

　　那么，该套房也可按照按份共有请求予以分割，份额的确定以双方的出资额为依据，即男方2/3，女方1/3。即使多年后这套房屋出售，用所得房款再购置了一套房，那么因为婚前所购房产的出资份额可以明确，婚后该套房在离婚时，也可依照按份共有请求分割。

　　但是，现实生活中，夫妻财产和资金往往混同使用，出资比例无法像本案所述的如此明确。因此，根据以往案例情况来看，该类型案件的关键和争议焦点为：所购房屋应认定是共同共有还是按份共有？如是按份共有，份额应当如何确定？

　　根据《婚姻法》第十九条规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”因此，婚内所购买的房产原则上推定为共同所有，但可以通过书面形式约定为个人所有或是按份共同，具体份额也应作出明确记载。

　　如果没有书面的约定，不过可以提供具体的出资证明以证实是按份共有的，也可按照出资比例来确定双方所享有的份额。若书面约定和出资证明均无法提供的，份额也就无法确定，那只能按照共同共有即一人一半来请求分割。