业主应要求明确取得贷款承诺和过户的期限

近期，本律师接到不止一起业主前来咨询，大概情况是买卖双方在中介处签完合同后，买方的贷款承诺函迟迟不能批下来（个别买方是申请公积金贷款，有些买方是因为各种资料不全导致时间延误），期间时间耽误了有一两个月甚至更久，而原本准备在一个多月内完成正常交易流程并收款的业主，迟迟无法收到房款（部分业主急等售房款另行购房或急用），同时，在这一个多月耽误的时间里，房价也可能有小幅上涨。这时，部分业主坐不住了，前来咨询律师买方是否构成违约，是否可以解除合同。

【律师意见】

根据深圳市目前大部分地产中介提供的二手房买卖合同版本，对于买方按揭贷款的约定，基本上都是约定买方应当在某年某月某日之前向银行申请按揭贷款，而不是约定买方应当在某年某月某日前取得银行贷款承诺函。这样对业主来说，就很可能存在这样的风险：只要买方在合同约定的日期前向银行提交了按揭贷款申请，而无论银行按揭贷款承诺函什么时候批下来，无论中间由于买方按揭材料不符或不齐等因素耽误多久时间，严格来说，买方都不能算违约，因为合同约定的买方申请按揭的期限，而不是买方取得按揭贷款承诺的期限。

当然，即使在合同中没有明确约定买方取得按揭贷款承诺的期限，但明确约定了具体的过户最后截止日期，如果在此之前因为买方贷款承诺函没有拿到导致无法过户的，买方也构成根本违约。但实际上目前深圳市的大部分合同版本，都是约定“买卖双方应当在买方取得贷款承诺函后三日内或卖方在赎出房产证后三日内，买卖双方应当签署正式的《深圳市房地产买卖合同》并去房地产权登记中心办理过户”。这样，因买方长时间未能取得贷款承诺函导致业主无法过户收款的，也难认定买方构成违约。虽然部分合同有约定，业主应当于某年某月某日之前或收齐全部房款时交房，业主称该约定明确了最迟过户和收款时间，但仔细分析，该条款是选择性条款，而且约定的是业主的交房义务，而不是买方完成交易的截止日期的约定。因此，即便有这种约定，也难以认定买方违约。

综上所述，律师建议业主应要求在合同中明确买方取得贷款承诺函的期限，以及过户的最迟具体日期，防止在约定模糊的情况下，如果买方迟迟无法取得贷款承诺函导致不能及时过户和业主及时收款，还无法被认定违约，业主还无权解约，造成业主既无法及时售房收款也无权解除合同的被动局面。