作者：王优银

2011年1月20日国务院颁布施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这使2001年由国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》彻底失效。2012年12月6日，财政部、国家税务总局联合发布《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》，能够更好地配合2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施。该《通知》使2005年《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第二条内容失效。

一、梳理《国有土地上房屋征收与补偿条例》

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。圣运律所律师认为，房屋货币补偿额根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素，以类似房地产的市场价格为准，这样就避免了居民的房屋在征收后仅仅得到不合理的低价补偿，也避免了因为谈不拢补偿额而造成的悲剧。同时，为了避免居民认为评估机构和政府之间有“猫腻”，现在已经改为由老百姓们用投票、抽签的方式决定评估机构。第21条给居民提供了多样的补偿方式，老百姓们可以根据需要进行灵活选择，体现了国家法律对公民合法权益的尊重和保障。

第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。圣运律所律师认为，房屋被征收后，居民就可以在没有后顾之忧的前提下完成房屋出让，避免了与征收部门的摩擦，有利于维护自身的合法权利。同时，法律规定居民的法律救济途径，当征收部门不履行补偿协议时，居民不至于救济无门。

二、明晰契税政策，减轻居民负担

当居民拿到拆迁补偿款后，就可以考虑购置房屋来开始新生活了。根据2005年《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第二条，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。这一条是与2001年由国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》配合实施的。它虽然解决了居民用拆迁补偿款购买房屋后缴纳契税的问题，但是并没有考虑到居民通过调换的方式进行补偿后缴纳契税的问题。而当2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，2005年的《通知》显然已经跟不上时代发展的潮流。

2012年财政部、国家税务总局联合发布《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》，该通知第三条的内容为：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。这样就废除了2005年《通知》第二条的规

 从居民的角度来看，自己的房屋被征收，已经是居民在公共利益和个人利益之间进行衡量后作出的艰难决定。如果没有出于公共利益的征收，居民的个人利益也不会受到影响。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点就在于让补偿款不得低于动迁房屋的市场价格，其实还是保障居民的个人利益在征收前后不会发生大的变动。而2005年《通知》只考虑到了重新购置住房的成交价格超过补偿款的情况。即便有了2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》，如果居民用补偿款购置的房屋价格不超过补偿款，这种情况则要根据1997年《中华人民共和国契税暂行条例》第4条 “契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格”的规定来按成交价格缴纳契税。也就是说，在没有2012年《通知》以前，如果居民的拆迁补偿款和重新购置的住房的成交价格不相上下，居民需要在购置新房的时候额外再缴纳契税，这笔契税显然与2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神相违背，相当于变相增加了居民因为征收承受的负担。2012年《通知》废除了2005年《通知》第二条的规定，不仅仅体现了国家政策的与时俱进，也减轻了因为征收受到影响的居民们的负担。

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了房屋产权调换的补偿方式。2005年《通知》并没有谈及此种情况，所以如果居民选择以调换房产的征收补偿方式，那么根据1997年《中华人民共和国契税暂行条例》第4条“契税的计税依据：……（三）土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额”来缴纳契税。那么无论居民通过房屋产权调换得到的新住房的价格高于或低于原住房的价格，按照以上条文的规定，居民都要为这份差额缴纳契税。根据前文的分析，这仍然是给居民增加的负担。2012年《通知》考虑到了这种情况，进一步结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，让居民在选择房屋产权调换的补偿方式后，又在居民是否缴纳房屋产权调换差价的问题上给了居民更多的选择空间。如果居民选择缴纳房屋产权调换差价，那么居民就要为此缴纳契税；反之则不用缴纳契税。

三、2012年《通知》的其他内容

对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

通知指出，以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

    该通知自2012年12月6日起施行。圣运律所律师建议密切关注圣运律所对相关法律政策的最新解读，理解法律、熟悉政策、有计划有目的地进行合法维权。