作者单位：江苏铭天律师事务所

建筑物区分所有权属于物权的一种，和其他类型的物权一样，在物权的实现上实际生活中会产生诸多的问题，一旦问题得不到很好的解决，权利人可能会通过向权力机关寻求公力救济，诉至法院或申请仲裁。这时候首先需要明确的是哪些人具有诉讼主体资格，哪些人可以以原告（申请人）或被告（被申请人）的身份参加诉讼或仲裁。本文试从建筑物区分所有权的法律特征、建筑物区分所有权法律关系及其种类、现行法律对于建筑物区分所有权主体的规定进行分析。

一、建筑物区分所有权的法律特征

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主的建筑物区分所有权具有复合性不动产所有权的性质，它是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而衍生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，属于不可分割的一个整体。其中，专有部分的所有权是指业主对专有部分享有的自由占有、使用、收益和处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有部分的所有权具有绝对的主导性。共有部分的共有权是指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物共有部分所共同享有的权利。共有部分的共有权具有从属性和不可分割性的法律特征，它的存在以专有部分存在为前提，属于专有所有权不可分割的一部分。共同管理权，属于业主成员权的范畴，是指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。如果说专有所有权和共有权是建筑物区分所有权的内部权力，成员管理权则构成了外部权利。三者的区别在于，内部权力主要是基于财产共有而发生的关系，是物权中所有权的一种直接体现；而外部权利的成员权不仅仅包含了单纯的财产关系，它更突出的是一种管理关系，彰显业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。^[1]

二、建筑物区分所有权法律关系及其种类

建筑物区分所有权法律关系，是一个建筑物所有权问题上所产生的各个业主之间形成的法律关系。从总体上来看，建筑物区分所有权关系是一个所有权关系，具有所有权的一般特征。它是一种对世、绝对的法律关系，业主作为建筑物的所有者，具有占有、使用、收益和处分的权利。其他任何人都是这个法律关系的义务主体，尊重业主的权利，负有不得侵害的义务。但是由于建筑物区分所有权是一种复合形态的共有，在建筑物上所设立的区分所有权法律关系表现得极为复杂。具体来说，建筑物区分所有权所包含的法律关系可以表述为“4+1”的法律关系，也就是在四个基本的法律关系之外，还有一个附带的法律关系：建筑物区分所有关系、区域所有关系、相邻关系、共有关系，以及业主大会与物业服务企业之间的关系。^[2]

1、建筑物区分所有关系

建筑物区分所有关系也称作团体关系。由于建筑物属于一个整体，建筑物的共有部分将所有业主联系在一起，整个建筑物除去专有部分就是共有部分，特别是土地上的共有，共有部分使业主形成一个团体，这就是业主大会。业主大会这个整体与所有的其他人构成了一个绝对的法律关系，其他任何人都是这个权利的义务人，业主是业主大会的成员。全体业主构成业主大会的关系，成了公共管理的基础。

2、区域所有关系

区域所有关系，也就是对对建筑物专有部分的区域所有，或者叫区分所有。在这样一个专有部分的建筑空间领域内，设立的是一个完整的所有权，与其他所有权一样，也是一个对世的、绝对的法律关系。

3、相邻关系

专有部分的建筑空间内，凡是与一个业主的专有部分相邻的业主，相互之间构成了相邻关系。与一般的平面相邻关系不同，建筑物区分所有权中的相邻关系是一种立体相邻，上下左右前后都可能构成相邻。如果建筑物的质量稍微差一点，邻居之间的相互影响会尤为严重。

4、共有关系

这里的共有关系强调的是一种“互有”，而一般的共有权可以最终得到分割，如婚姻家庭中夫妻共同财产是共有关系，在双方离婚或一方死亡的情况下，甚至婚姻存续期间，共有财产是可以分割的。而建筑物区分所有权中的共有三不可分割的，需要永久保持。因此，建筑物区分所有权的共有权就是共有权，它不是一般的共有。

5、业主大会与物业服务企业之间的关系

业主大会与物业服务企业之间的法律关系，与其说是一个附带关系，不如说它是一个独立的法律关系。业主大会与物业服务企业之间不属于隶属关系，而是一个合同关系。双方是在平等协商的基础上建立的一种合同关系，确定双方的权利义务，一旦发生纠纷按照合同法的规定予以解决。

因此，共建筑物区分所有权的法律关系种类可以预见哪些主体之间可能会发生纠纷，发生纠纷后是否可以以自己的名义参加诉讼或仲裁。

三、现行法律对于建筑物区分所有权主体的规定

首先来看这样一个案例：

某住宅区5号楼为多层建筑，其6层A室为甲所购买，并长期租给乙居住使用；B室为丙所购买和居住。两套房屋并排相连，但两房房门之间有一定的空间。后丙在房门中间靠墙做了一个铁架，用以存放部分杂物，该铁架给乙的进出带来了不便，并占用了走廊的部分空间。该小区的物业管理公司多次要求丙给予拆除，但丙置之不理。后乙以侵犯相邻权为由将丙起诉到法院。本案中，丙的行为是什么性质？谁是有利害关系的适格诉讼主体？除了物业管理公司，业主大会是否也可以参加诉讼？如果已是A室的共同出资人，但A室的产权在甲名下，乙是否还可以以自己的名义单独起诉丙？

（一）业主和物业使用人

1、业主。《物权法》未对业主的概念进行界定。根据国务院《物业管理条例》
第6条的规定，房屋的所有权人为业主。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
《解释》没有遵循物权登记生效主义，仅将业主限定为房屋产权证上的权利人即狭义上的法律物权人范围内，不仅考虑到了基于生效法律文书、继承、受遗赠等法律事实行为而取得物权的业主身份的认定，而且将基于合同行为而取得或占有专有部分的买受者、继受者，在其未办理专有部分所有权移转登记前也纳入到了业主的范围。

《解释》虽然对业主的身份进行了扩大，但未对物业管理实践中一些常见的有争议的业主主体进行必要的列举和强调，如在一个物业会出现夫妻、父母子女或兄弟姐妹共同出资、共同使用，而产权只登记在一人名下的情况应当如何认定。笔者认为，对于这一类家庭共有同一物业的情况，根据婚姻法原理和我国《婚姻法》第17、18、19条对夫妻财产归属的规定，在婚姻关系存续期间，该物业应属于夫妻共有，除非双方有特别约定或其它特别情形。一般情况下，夫或妻均可成为业主，而不应对夫或妻一方作为业主参加物业管理甚至诉讼的权利进行限制。如果父母子女、兄弟姐妹共用一处物业，如有合法有效的法律文件或法律事实能证明其对物业享有共有权利，应当认定其具有业主身份；反之，若虽是同居一处或共用一物业，但未能提供有效法律文件或其他证据证明其享有共有权利，则不应当认定为业主，即使发生纠纷也不具有诉讼主体的资格。

（2）物业使用人。一物一权属我国物权法的基本原则，基于这样的原则，建筑物中专有部分的所有权只能有一个物权主体，即业主。而基于业主对建筑物专有部分的所有权，业主可以在专有部分设置用益物权，用益物权的权利主体可以是房屋承租人、其他经房屋业主授权的使用人。《物权法》并没有关于非业主的物业使用人的相关规定，但这却是实务中不可回避的一个问题。小区内的非业主长期住户包括业主的亲属、房屋承租人，业主的亲属是否具有可以认定为业主上面已分析过，而房屋承租人是否可以认定为业主呢？租赁权具有对抗第三人的效力，若他人的行为侵占、损害、妨害承租人对物的支配时，承租人可以直接向侵权人提起停止侵害、赔偿损失的主张或向出租人主张相应的权利。这实际上表明房屋所有权人在出租房屋的时候，也将一部分权利转让给了承租人。除非双方另有约定，该部分权利也应当及于共有部分及共同管理权，否则会出现这部分权利无人行使的状况。《物权法》第72条第2款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这些由业主授权的非业主使用权人的权利，他们在对房屋进行占有、使用和收益的权利依附于业主，而一旦业主进行了授权，他们就应当具有等同于业主的地位，可以行使业主的权利。《解释》第16条：建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。因此这一类的物业使用人可以认定为业主，发生物业纠纷时具有诉讼主体资格。^[3]

（二）业主委员会

业主委员会的诉讼主体问题，从《物权法》的起草到最后的实际出台生效所规定的条款来看，这一问题都没有得到解决，以及现在最高院的出台的《解释》也选择了回避。但在审判实践中，业主委员会能否作为诉讼主体却是一个不容回避的问题。从解释来看，最高院似乎也并不愿否认业主委员会的诉讼主体资格，只是没有明确规定。当出现业委会依《物权法》第78条的规定而可能成为被告时，或依《物权法》第83条的规定充任原告时，如果否认它的诉讼主体资格从法理逻辑上来讲是相当荒谬的。

笔者认为，认定一个组织是否具有法律上的诉讼主体资格的前提条件并非该组织能“独立承担责任”。法律主体的权利能力、责任能力属于实体性的规定，而当事人能力属于程序性的规定，不能将两者完全等同起来。即使业主委员会不能独立承担民事责任，也不能否认业主委员会具有当事人能力的事实。从世界的发展趋势来看，大多数国家和地区均承认和支持成立业主管理团体来解决建筑物区分所有权人有效管理其共同财产的问题，这些国家或地区的立法理念中，无论是认定业主管理团体是法人还是非法人组织，都明确肯定其具有当事人能力，依法享有诉权。另一方面，现行《物权法》赋予了业主大会和业主委员会更多、更明确的管理权利，并规定了业主大会和业主委员会的决定在建筑区划内具有法律约束力。若业主委员会的法律主体地位长期一直模糊的状况，势必将直接影响其履行法定职责，同时影响到业主认为业主大会和业主委员会的不当决定侵害到其合法权益而主张行使撤销权。因此只有认定业主委员会具有诉讼主体的资格，才能解决与《物权法》赋予业主大会行使管理职能产生的责任承担的衔接问题。

结合的本案中来，业主甲（房屋所有权人）和乙都具有多重身份，不同的身份之间存在着不同的法律关系。对业主而言，作为专有部分的所有人，甲对A室享有房屋的所有权，并依法承担法定不动产相邻权所赋予的权利和义务。作为《业主公约》、《物业服务合同》的签订者，甲享有并承担《业主公约》、《物业服务合同》所约定的权利、义务；同样，对于承租人乙而言，作为不动产的使用者，乙依法享有法定的不动产相邻权所赋予的权利、义务；作为《业主公约》、《物业服务合同》所约定的权利、义务的特定继受人，乙亦享有并承担《业主公约》、《物业服务合同》所规定的权利和义务。丙擅自占有走廊、乱搭乱建的行为既违反了《业主公约》的规则，又违反了《物业管理服务合同》的约定，除了甲、乙或相关业主可单独或联合提起侵犯相邻权诉讼外，业主委员会或者物业管理公司都有权提起违约之诉，要求丙承担相应的违约责任。

综上所述，建筑物区分所有权纠纷中诉讼主体是法院审理案件的前提，在处理这一类纠纷时，对于参与诉讼的主体是否符合诉讼主体资格的要求法院在审查时需要有统一的认识，否则将会出现“同案不同判”的情况。

参考文献

[1] 陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。

[2] 杨立新：《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与适用》，法律出版社2009年版，第11-15页

[3] 陈枫：在现实与文本之间的谨慎选择从实务角度看建筑物区分所有权司法解释，《法律适用》，2009年第7期