（案例一） 本人于三年前在交纳了十万元保证金后，参加了法院执行拍卖会，通过拍卖行拍下房产一处，拍卖当日下午开始，该房产原主人的多位债权人（也参与了竞拍）就跑到我的店面，搔扰我，驱赶顾客，使我不能正常营业，多次报警，收效不大。 鉴于这种情况，本人向法院提出书面申请，请求判定这次拍卖无效，我表示，房子我不要了，也不敢要，法院不同意，说有事可以找公安，并催促我付房款并办法相当手续。本人拒绝，这个事一拖就是三年多，期间法院又举办过两次拍卖，并通知我说：如果有人拍价高于我的拍价，那保证金可退，若低，还要我补交差价。由于房产有纠纷无人报名竞拍而流拍。 本月底，法院又将举行拍卖，请问： 1、我要如果才能保证自己的合法权利？ 2、如果这次真的拍卖成功，且价格低于我的拍价，按法律我是否真的补差价？ 3、若本次拍卖继续流产，我要如何面对才正确？ ( 解答) 首先，拍卖成功就意味着买卖合同成立了，你如果反悔按照法律规定，应当承担违约责任。不过，根据合同法规定，你付款后就应当得到房屋，否则你有权拒付房款。在法理上讲，叫同时履行抗辩权。法院作为拍卖委托方，不能正常交付你房屋，也可以理解为不能交付正常使用的房屋，按理是法院违约，你完全有权要求解除合同，要回保证金，并要求赔偿损失！ 第二，房主的债权人公开并多次干扰法院执行，依照民事诉讼法第一百零二条的规定，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。当地法院推托可以找公安而不管，是严重失职的行为。你可以找有关监督部门申诉或控告！ 第三，房主的债权人跑到你的店面，搔扰你，驱赶顾客，使你不能正常营业，也是一种严重违反治安管理的违法行为。你报警后，公安机关不予处理，也是严重失职的行为，同时还是行政不作为。你可以向有关部门申诉或控告，也可以提起行政诉讼！ 第四，因为对方不能交付正常使用的房屋，应该是对方违约，所以是你有权追究对方的违约责任，而不是由你补差价，反过来追究你的违约责任。 第五，你已经提出不要房屋，就是提出了解除合同，而且法院又组织继续拍卖，就是用行为表示同意。所以，你完全可以要回你的保证金，还可以要求对方赔偿你的损失！ 人常说，有钱不置争吵货。你买的房产，从物权法上讲，可能没有瑕疵，但实际无法使用。而房屋的卖主是法院，是人民法院依据民事诉讼法规定的强制执行措施进行的拍卖，如果有人干扰，就是妨害执行公务，法院有权力进行制裁和制止，作为卖方，法院也有义务排除干扰，交付买房一个能正常使用的房屋。如果法院作为卖方不履行这种义务，就是违约在先，你完全有权解除合同。“补差价”是拍卖法中规定的买方承担违约责任的一种方式，本案例中，是卖方违约在先，应该追究卖方的违约责任，而不是反过来追究你买方的责任，所以你不用补什么差价！ 如果法院不能保障该房屋的正常使用，即不能排除非法干扰，我劝你不要再参加竞拍！ 另外说明，把房屋变成钱，然后由法院公平分配给各个债权人，是对债权人有利的事情，我不明白债权人为什么胡闹？如果胡闹的这些债权人还没有权利分配这笔钱的话，可以依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》90的规定，（即被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。）尽快起诉。如果法院工作人员故意不释明，导致债权人胡闹，不是失职，就是有私心！ （案例二） 我在2010年3月头上，向甲方购买了一套期房，总价是100万，付了定金9万元。甲方的房屋于今年8月份交房。过了一个月的样子，甲方有意毁约，可是房价在不断的上涨，现在可能已经涨到120万的样子。我已经没有办法再购买住房了。请问：1、我现在不想对方违约，我坚持要房子，法院会支持我的诉讼请求吗？2、现在对方发了一张解除合约通知书给我，书面告知我他要解除合同。那么我该怎么办。3、如果法院不支持我的诉讼请求，支持对方支付违约金，那么对方的支付方式会怎么样，法院会不会同意对方分期付款的方式。4、如果对方发给我了一张解除合约通知书给我，然后在和别人签订了一份购房协议，法院是不是就不会判他强制履行合同了呢？ （解答） 一、对方违约，你可以请求法院判令被告继续履行合同。依据是《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。和第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 不过法院判令继续履行合同的前提是能够履行。如果该房屋产权尚未变化的情况下，你可以申请法院财产保全；也可以根据《物权法》第二十条规定（当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。）进行预登记，来保全物权，以确保法院能够判决和执行对方继续履行的违约责任！ 二、根据《合同法》第九十六条的规定（当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。）如果你有异议必须请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，即请求法院确认对方解除合同的行为无效。 三、如果法院不支持你的继续履行合同的诉讼请求，你可以将对方获利的20万元（120万-100万）作为损失让对方支付。如果你们约定的违约金低于该损失的话，你可以根据《合同法》第一百一十四条的规定（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。）请求法院按损失判令被告支付违约金。 对方有房屋，即使房屋出售了也有钱，有能力承担责任，所以法院应该不会同意对方分期付款的方式支付违约金。 四、如果对方发给你了一张解除合约通知书，然后在和别人签订了一份购房协议，都是有效合同，都没有取得物权，你一定要及时保全物权（用第一条的方法）法院才能判令对方履行合同。如果对方和别人也签了合同，又登记过户给别人，那么履行合同已经不可能了，法院就不会再判他继续履行合同了！ （案例三） 甲公司06年9月在暂时还没取得房屋预售许可证（乙公司也知道）的情况下与乙公司签订房屋买卖合同，将一房子卖给乙，并在合同上写明先付50%的房款，余下部分以银行按揭的方式付清。（11个月后甲取得此房预售许可证）后因乙公司迟迟不办理银行按揭，甲公司拒绝乙入住，此事一直拖到09年9月乙公司才来函要求解除06年所签合同，并以合同无效为由要求甲退还房款及3年的利息，后又于2010年3月将甲公司告到法院，要求退房款及利息。我的问题的甲公司能否提起反诉？因为甲公司失去了该房产正常出卖或租赁所本该获得的利益。另外，乙公司要求的利息计算时间是否有错？是该从合同签订的时间（06年9月）还是从发函要求解除合同（09年9月）的时间算？ （解答） 一、能反诉。从程序上讲，符合反诉条件；从实体上讲，是乙公司违约，甲公司有权追究乙公司的违约责任。预售许可证制度是一种行政管理制度，即使未取得预售许可证，也是违反了行政管理规定，不是效力性强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只要不是违反法律效力性强制性规定，就不影响合同的效力，而且甲公司后来又取得了许可证，所以甲乙公司的合同是有效的。从乙公司来函看，乙公司也承认合同有效，否则就不存在解除合同的问题。 二、是乙公司违约，应该由甲公司追究乙公司的违约责任，所以甲公司不应该支付给乙公司利息，而应该由乙公司赔偿因违约给甲公司造成的损失！ （案例四） 二会前我的房子给卖了，房产证还在办理中，和买方签了一个买卖合同，然后又签了一个补充协议，所有的内容都是我在网上找的然后再修改的。是双方成交的，然后找了一个代理公司做了一下中间人，我不想过户时太麻烦。另外代理公司还帮加急办了房产证（收费的）。 过了二会后房价疯狂的涨起来了，比起我原来的售价翻了一番了，所以我在考虑是是否可以违约。违约是否合适，希望相关专业人员给予指导。如果必要可以私下付费。 我的面积是64平，原售价是6300元，总价差不多是40万。买卖合同就是按中介的样本签的，补充协议是网上下载的。做了一下修改。大概内容是 买方分二次支付定金，第一次是5万，第二次是5万。（现在是已经支付了第一次，第二次还没有支付）。违约规定如下： 甲、乙双方承诺：双方将按照原居间协议和本补充协议的约定诚意履行本交易。若甲方出现违约情形，则应向乙方返还乙方已经支付的全部款项，且向乙方支付：等于 2 倍定金的违约金，且全额补偿乙方对该房地产进行装修、添附所发生的费用【以乙方出示的装修、添附的付款凭证（发票）为准】。若乙方出现违约情形，则已经支付甲方的定金或已经不予返回，并支付甲方等于2倍定金的违约金，并且乙方对该房地产进行的装修、添附无偿赠予甲方。 另外我给买方打的收条是收到首付款，而非定金。 我想知道，如果我现在违约是支付买方已经交给我的5万定金的双倍违约金，还是合同约定的定金的总额，即10万的双倍违约金。 （解答） 1、一般的定金是以已经支付的定金计算。且法律规定定金的金额不能超过总价的20%，超出的部分无效。 2、既然收条打的是首付款，就应该理解为首付款，不能理解为定金。 3、按照《合同法》规定，定金罚和违约金只能选其中之一。就本案例说，定金没有实际支付，且没有违约金高，对方一定会选违约金叫你承担责任。违约金是以约定为准，你们约定是以定金的2倍计算，就应该按全部的定金计算，即10万的2倍计算。 4、如果违约金比实际损失过高或过低的话，当事人还可以请求法院增加或减少！ （案例五） 我买了一套房子，当时签了合同，一份是自己拿，一份是中介，一份是房东，合同上中介的话只说明负责过户，现在我自己拿到房产证，也就是说一切手续都办好了，但是现在房东却因为说合同上没 有规定在什么时候让他般出现在的房子为由， 不般出去，当时房子合同上写的是80万，只交了79万，留了一万是等房东把水电、等费交完再交给他的（但合同中并没有说这一万块钱的事）打电话给中介，中介直说他不般就不给他那一万块钱，我就想嘛，他不般，我就拿一万块钱跟他收住宿费，从一万块钱里扣。我现在的问题是，怎样让房东般出去，从法律的角度来说，合同上没有具体写什么时候般出去，是不是合同漏洞，如果他不般，这一万块钱我直接扣他是不是违约？那房产证上已经是我的名字，是不是我有权现在叫他般出去，因为现在这已经是我的房子？再着，合同中只说明了，我买的房子户型、房价等，也没说发生纠纷怎样去解决。那如果不般走，这一万块钱我是不是可以当做房租来收？因为合同中总价是80万，只负他79万，那这一万块钱我是什么时候交给他？因为合同中都没有说清楚。我想拿这一万块钱来让他般走，是否违反合同？ （解答） 你因为合同签订条款不明确，导致双方理解分歧，产生纠纷，对于约定不明确的条款只能依照法律规定进行解释。 第一，对交付房屋的期限约定不明，你有权随时要求对方履行。 《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 依照规定，对于何时交付房屋你们可以协商，达成协议补充，不能达成补充协议的，按六十二条（四）的规定，你有权随时要求对方交付房屋。但应当给对方必要的准备时间！ 第二，对于支付价款和交付房屋如果都没有约定，一般可理解为一手交钱一手交货，即同时履行，你已经履行了大部分价款，而对方却以没有约定而拒不履行交房义务，那么，你停付余款是合法的，没有违约！ 《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 即是你有义务先履行，而对方的行为已经表明即将违约，你也有权中止履行。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第三，合同没有约定纠纷处理途径，一般可以协商解决，也可以达成仲裁协议进行仲裁，还可以直接向有管辖权的法院起诉。你的纠纷涉及房地产，根据《民事诉讼法》的规定，属于专属管辖，即房地产所在地人民法院管辖。 第四，按照第一条确定的期限内要求对方搬出房屋，并将房屋交付给你，过期则可以追究对方的违约责任，赔偿给你造成的损失。如果对方违约给你造成损失的话，你扣留的一万元，完全可以作为损失赔偿给你！