银行要求提前还款或变更抵押物可行性分析 朱晓丽律师 轻松拥用自己的小屋是许人的置业梦想，贷款买房成为买房一族的消费主流，尽管繁重的利息常给购房人带来还款压力，多少人仍是乐此不疲，用明天的钱实现今天的梦想并非轻松，稍有不慎便会成为银行“追踪”的目标。 银行诉张某案就是典型的例子。 在整起事件中，张某自身并无过错却为诉讼以所累，张某委托专业中介机构选房、签约、过户，其在买房中的注意义务已转移给中介，在一审被判购房合同无效、二审没完结之时又被银行告上法庭。 银行——一盆水泼出的确有些早！ 银行避免债权受到威胁，仅以贷款合同和从未生效的一审判决为证据要求贷款人提前还款或变更抵押物，如果上一案判决房屋所有权人仍是张某，银行是否要重为张办理贷款抵押手续呢？等到上案中张某败诉后再提起该诉又何尝不可？ 银行方面要求提前还款或变更抵押物可行性分析： 提前还款和变更抵押物均可保证银行债权顺利实现，但适用两者的条件和涉及的法律关系却不尽相同，选择不当便可导致败诉的法律后果，合理的诉求便会得到支持。提前还款即是要解除与贷款人的合同法律关系，直接导致主债权的消灭，抵押权随之消失，变更抵押物是在保留主债权的前提下对从债权中的抵押财产的变更，两种行为发生的条件和适用的范围均有不同。 一、银行主张提前还款从而使债权债务归于消灭的条件及可行性分析： （1）贷款方有违约行为，促使合同解除的条件成就。 《合同法》合同解除的条件有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 银行在行使解除权时定要考虑相对方是否有如上情形，具体到本案中，购房人张某每月按规定还款，从未有过托欠，即便是发生所购房屋争议期间仍是按时还贷，并未以表示或自己的行为表明不履行债务，也从未有过迟延履行及其它违约事项不能实现合同目的，银行要求解除合同提前还款没有法律依据。 （2）出现可行使不安抗辩护权的情况。 提前还款是银行要解除主合同即借款合同，这里有必要强调一下该主合同中双方的主要权利与义务，银行方面有发放贷款的义务及取得还款及相得利息的权利；借款人有取得借款的权利及按约定归还本金和利息的义务，合同一方对不安抗辩权的行使的依据是主合同履行过程中另一方不履行义务或有不履行义务的可能。 根据合同法68、69条之规定，不安抗辩权又称先履行抗辩权，指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务的可能性时，在对方没有履行或提供担保前，有权中止履行合同义务。适用条件如下，如发现对方（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。并且对以上要承担举证责任。如果当事人没有确切证据行使的，应当承担违约责任。 　　不安抗辩权发生的效力之一是可以解除合同。后履行一方当事人在约定或合理期限内，未恢复履行能力且未提供适当担保的，后履行一方当事人有权解除合同。 具体到本案，贷款人张某的主合同义务就是按合同约定按月还款（本金及利息），只有银行发现并举证张某有财产恶化不履行或可能不履行应有还款义务并危及银行债权实现时才可以行使不安抗辩权解除合同要求张某提前还款。事实上，张某自营实业，家中房产两处，经济状况很好，并向法庭提供进货票据，纳税凭证，注册资本证明等材料佐证其有足够的经济能力履行合同按月还贷，而银行却不能举证张某有经营恶化等情形，故本案中银行不能适用不安抗辩权要求解除合同。 （3）合同是双方意合的产物，应被定约双方遵守，在解除合同的法定条件不能成就时，如要解除合同也需要双方共同协商，本案中张某愿继续履行与银行的合同，故合同不能解除。 不具备合同解除条件时，合同一方起诉要求解除合同败诉也是必然的，本案中，在不具备贷款合同解除条件时银行要求解除合同、提前还款的诉求将不会被支持。 二、银行要求变更抵押物的可行性分析 抵押权作为担保物权的一种，其设定是为了保证主债权的顺利实现，并在主债权实现不能时抵押权人有对抵押财产优先受偿的权利，这是抵押物权的宗旨，为维护这一宗旨，抵押财产的价值必须与主债权的数额相当，并在灭失或价值减损时变更，这样才会实现设定抵押权的目的，保障主合同履行，维护交易的安全，抵押财产是抵押权实现的关键，《物权法》针对抵押财产作了规定：以下财产不得抵押\\\"...（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；...\\\" 如果抵押人以上财产作了抵押则不必然导致抵押的无效，只需变更适格的抵押物即可，在抵押权设立时该物的所有权明确，在抵押过程中出现抵押物的权属争议便使原来的抵押物成为《物权法》中规定不能抵押的财产，所有权争议的抵押物势必会影响抵押权的实现，导致抵押的空设，不能发挥对主合同的保证作用，因此需变更适格的抵押物以保持抵押权的完整性。 具体到本案，在张某向银行借款设定抵押物权时，房屋作为抵押财产并无争议，但在主合同履行过程中，该房屋作为抵押财产出现权属争议并进入法律程序，出现争议是不争的事实，诉讼的风险和不确定性使银行的抵押权有不得实现的可能，故银行依据《物权法》有权要求张某变更抵押物应得到支持。 市场活动中银行作为商业主体要实现利益的最大化，其的诉讼目的也在于此，银行在诉讼过程中选择不同诉求就会导致不同的法律后果，具体到本案，选择变更抵押物更加合理，即能获得支持又能保证银行利益的最大化。