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律师信息
  • 姓名 : 吴锦熤
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 手机 : 133 **** 4938
  • 证号 : 15101201110225725
  • 机构 : 四川瑞利恒律师事务所
吴锦熤

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城市住宅相邻采光妨害纠纷审判实务探析
作者:吴锦熤来源:找法网日期:2012-12-03
      我国城市化进程正在加速,一些大城市棚户区改造已基本完成,但尚存部分低、多层住宅,这些低、多层住宅区因四周新建高层林立而形同城市“盆地”,其居民采光权益和房屋价值受到侵害、挤压,相关诉讼增多。本文就相关问题进行探析。

    城市住宅相邻采光妨害纠纷的起因与特点

    城市住宅相邻采光妨害纠纷案的起诉事由大致有四种:一是在规划许可合法、开发商建房亦符合规划许可的情况下,相邻业主以其住宅采光时间比被告建房前有所减少而起诉。二是在规划许可合法、开发商违反规划建房的情况下,因高楼业已建成不可能拆除,相邻业主以开发商违规建房妨害其采光而起诉。三是在开发商按规划许可建房,但该规划许可被行政判决确认违法,因大楼不能拆除重建,当事人在行政诉讼中又未获国家赔偿,故向受益开发商起诉相邻妨害赔偿。四是规划许可被行政判决确认违法,而开发商又违反该规划许可建房,因大楼拆违重建不符合社会整体利益,原告在行政诉讼中未获国家赔偿而以相邻采光妨害起诉开发商。

    此类相邻案件的特点是:1.群体性。被摩天大楼遮挡的住宅业主们往往基于共同利益而抱团诉讼。2.涉稳性。此类纠纷涉及开发商、地方政府与相邻居民的利益矛盾,如处置不当可能引发社会冲突和群体上访。3.损失补偿复杂性。此类案件中如何认定相邻采光妨害的构成、采光时间的减损量,以及如何计赔损失额,目前无相关规定可依。

    关于城市住宅相邻采光妨害纠纷的法理解读与法律法规梳理

    住宅相邻采光妨害指不动产上相邻建筑各方应当为他方从室外采进适度阳光提供便利或接受限制,而一方建筑物妨害了相邻方住宅合法拥有的日照时间长度,对此应按相邻关系加以调整。

    我国民法通则第八十三条把不动产的通风、采光确定为相邻关系范畴。住宅通风、采光实际由相邻建筑的高度、间距和相互位置所决定,而城市建筑的高度、间距和相互位置都由城市规划部门依法确定,所以住宅相邻采光妨害的构成与认定,与城市建设规划法规具有紧密关联。建设部1999年发布关于《住宅设计规范》国家标准的相关通知,对住宅日照的设计标准作出若干规定;我国城市规划法、城乡规划法,均授权政府根据当地经济社会发展的实际制定城市总体规划和房屋建筑标准。地方政府根据相关法律也有相关具体规定,如上海市政府2003年发布《上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》(以下简称“城市规划规定”)第二十七条规定:“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距,在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时;与其他居住建筑的间距,应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。”(以下简称“冬至采光时间”)并规定其同时应当符合高层居住建筑与低、多层居住建筑平行布置、垂直布置及其他形态布置时的特定间距要求。我国物权法第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”综上,民法通则和物权法均已把住宅采光纠纷纳入相邻关系调整范畴,物权法还把相邻建筑是否符合国家有关工程建设标准确定为相关审查要件。

    城市住宅“冬至采光时间”的认定及纠纷裁判原则

    法院如何审查确认相邻采光妨害的构成,在审判实务中存多种观点:一、主张原告住宅原有的“冬至采光时间”在被告建房后有所减损即构成相邻采光妨害。二、主张原告住宅“冬至采光时间”低于最低标准始构成采光妨害。三、主张原告住宅由现行合法规划许可所设定的“冬至采光时间”,在被告建房后有所减损即构成相邻采光妨害。笔者赞同观点三,相关理由如下:

    观点一以物权在先理论为据,主张后建建筑即使符合合法规划许可要求,亦应对在先建筑采光时间的减损承担相邻妨害责任,似失之于宽。民法理论中的“物权在先”基于土地私有权,而我国城市土地属国家所有,房屋产权人仅拥有土地使用权,政府有权对城市国有土地的使用依法调整。我国城乡规划法第九条规定,当规划部门根据城市建设需要,依法对城市现有房屋土地重新规划建造新建筑时,任何单位和个人都应当遵守。所以城市民宅应当接受合法规划许可对于本建筑原有“冬至采光时间”所作出的调整和限制。相邻小区开发商依据合法规划许可所建之高楼即使对原告住宅“冬至采光时间”有所减损,亦不构成相邻采光妨害。

    观点二以住宅“冬至采光时间”的最低标准为据,认为原告住宅须低于该最低标准始构成相邻采光妨害,该观点则失之于严。如上海市,因为住宅“冬至采光时间”的最低标准属规划许可中的极限和红线。被新建高楼遮挡的某多层住宅楼,其采光最差的底层“冬至采光时间”须满一小时,则其以上楼层的大多数住宅都超过一小时。但无论“冬至采光时间”是等于或者多于一小时,都属于多层民宅的合法采光权。所以观点二关于城市多层民宅采光权仅限于冬至日一小时的主张,因于法无据而不能成立。

    因此,城市民宅基于相邻关系所能主张的合法采光权益,应是由相关现行合法规划许可所设定的“冬至采光时间”特定长度。如果相邻建房使该时间有所减损,即构成相邻采光妨害。同理,城市民宅依据现行合法规划许可所享有的“冬至采光时间”并非永恒不变,当规划部门今后根据城建需要,依法对其相邻小区做出新的规划时,其现有住宅光照时间长度亦应随之改变。

    根据城市住宅相邻采光妨害纠纷的不同情况,笔者认为在案件裁判中可作以下区别对待:1.对于规划许可和开发商建房均合法,经鉴定原告房屋“冬至采光时间”达标的,应确认不构成相邻采光妨害。原告以其“冬至采光时间”比被告建房前减少为由起诉的,应从实体上驳回原告诉请。2.对于规划许可合法,开发商违规建房但已接受规划行政处罚的,应以规划许可中原告房屋本应享有的“冬至采光时间”为依据,经鉴定现有所减损的,应确认相邻妨害,判令被告开发商适当赔偿损失。3.对于开发商按规划许可建房,但该规划许可违法,或者规划许可与建房行为均违法,因房屋不能拆除重建、行政诉讼中未获国家赔偿而受害方以相邻采光妨害起诉受益开发商时,对原告可主张的“冬至采光时间”,应按该幢住宅中采光最差一户的“冬至采光时间”达到一小时时,原告住宅的可采光时间长度来确定。如经鉴定现有所减损的,应确认构成相邻妨害,判令受益开发商适当赔偿损失。

    “冬至采光时间”减损的具体补偿方法及尺度

    在住宅相邻采光妨害构成时,即使原告主张按规划许可方案或者规划标准恢复原状、排除妨害,因建造高楼耗资巨大,从社会整体利益考量,高楼建成后一般不可能拆除再建,只能以赔偿损失方式予以救济。民法通则第八十三条中所称的“赔偿损失”,应是指相邻损害方除“停止侵害,排除妨碍”外,还应对妨害存在期间受害方所遭受损失予以赔偿。而城市住宅相邻采光妨害中的赔偿,则是在不能排除妨害时,由加害方就长期采光妨害对受害方给予赔偿。对此首先应将原告合法采光时间的被减损量,通过司法鉴定予以固定。至于如何确定赔偿方法和尺度,目前无规定可依,所以司法实务中有不同做法:有的把原告房屋在被遮光前后的市场价值分别估价,按两者差价由被告作赔偿;有的根据原告采光受妨害房屋的建筑面积,按每平方米数百元由被告作赔偿;有的根据原告“冬至采光时间”的减损量,按每分钟数千元由被告作赔偿。其中委托估价最简单,但采光受损的价值评估因缺乏政策依据且较敏感,评估单位一般不愿受理。而每平方米计赔数百元与每分钟计赔数千元,则法官自由心证幅度过大,在计算依据及合理性方面亦存异议。

    笔者认为,可区分采光时间减损的不同时间段即相邻采光妨害的程度不同,并兼顾受害房屋的面积大小以及地段、价值等因素,按每减少一分钟折合若干元,分阶段作递减式补偿。如“冬至采光时间”低于一小时的多层住宅,首先应由被告方置换或收购房屋,如原告自愿接受补偿的,对低于一小时的被减损时间可按每分钟一千元到数千元标准予以补偿;凡超出一小时低于两小时的被减损部分,应较前减半支付;凡超出两小时的受妨害部分,则再减半支付。

    此外,对于虽按照合法规划许可建造,但事实上对原告住宅原有“冬至采光时间”造成较大减损的被告房屋,被告开发商在诉前业已对同一小区内相近情况业主作出补偿的,则可按公平原则和有利社区和谐原则,判决被告给予原告相近尺度补偿。

                

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