一、概念： “产权式酒店”，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般不在酒店居住，而大多是用来投资，将客房委托给酒店经营获取投资回报，从经营利润中分红。有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权。二、优势：投资产权式酒店具有以下众多的优势，与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别：　 1.拥有产权，可自由买卖； 2.委托酒店管理公司统一经营，投资方便、省心； 3.　管理公司根据协议以固定值给予回报，业主收入具有稳定性、较高的回报率；； 4.享受免费入住权、酒店消费卡等五星级酒店拥有的全部服务。　海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。 　海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展：　三、现状存在的问题 1.价格偏高。据了解, 目前国内产权酒店标准间一般标价20 万元到 40 万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付 8 000 美元计算, 目前国内产权酒店首付相当于人民币6 万多元。就我国居民的平均收入水平而言, 显然还是奢侈品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。　　2.受限很多。国内大多数产权酒店规定, 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期, 这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异, 规定显得缺乏灵活性。 　　3.使用年限。产权酒店大多是商住性质，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比较高的价格买的却是40年的使用权，这当中的利益计算是非常明显的，可很多百姓并不知其道理。　　4.市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进, 项目仓促上马, 资金实力不足, 前期大力炒作, 但工程进度和后期配套服务跟不上。　　5.缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定, 相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入, 影响了市场健康发展。四、投资产权式酒店的法律风险防范 国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有《合同法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《民法通则》等法律法规及有关司法解释。产权式酒店主要涉及房屋买卖合同法律关系、房屋租赁合同法律关系两个法律关系，（一）房屋买卖合同法律关系 投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。 （二）房屋租赁合同法律关系 投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而等）下面仅粗略的分析一下投资产权式酒店的法律风险防范。 （一） 慎签合同 投资者在合同订立以前要详细的了解开发商的资质、信用状况、资金状况；土地使用性质、用途和年限；建设规划、抵押等情况。不要轻易相信房地产开发商的承诺。许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“烂尾”工程，让许多投资者被“套牢”。 投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。投资者在签订购买产权式酒店合同时, 一定要对其中的法律风险分析清楚, 拟订合理全面的合同条款来规避法律风险、保障权益，明确产权、约定房产证的办理时间及违约条款。建议委托律师律师审查。投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时, 要对经营管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定, 尤其需要明确房屋权属, 以有效规避风险。建议委托律师律师审查。（二）要求开发商引入专业担保公司为投资者的收益提供担保 引入专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保，为房产投资人加上一道“保险”。担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所以，在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？担保公司的资金实力如何？另外，还应特别关注担保形式是什么？因为，担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保，当债务人（开发商）无法向债权人（业主）偿还债务时，债权人需先向法院提起诉讼，胜诉之后，如果债务人仍不能偿还债务，可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保，那么，当债务人无法偿还债权人的债务时，债权人可以选择起诉，也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外，还应注意担保的内容是什么？因为，有的只保本金，有的只保收益，当然，也有收益和本金都保的。 仍以“第一城”为例，由“中信国安集团”以150亿的资金为其作担保，给人的感觉是相对较安全的，并且，其担保形式为“全程连带责任担保”，担保内容包括本金和收益。基于此，业界普遍认为，在同类产品中，“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。 三）建立完善的退出机制 投资者在投资产权式酒店时担心如果酒店的经营状况不佳，无法收到合同约定收益，投资者将面临“鸡肋”的状况，即：继续持有产权将持续亏损或陷入与经营者的纠纷之中；想要退出，却无法以合适的价格卖出。专家提醒，所投资的物业有没有完善的退出机制，对于投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年；“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，对于这类项目，建议大家投资时要提高警惕。 （四）投资者设立业主委员会 产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，其用途是商业经营，且经营者与所有者分离，又经营者众多、分散、不具备经营专业知识，单个业主与开发商、经营者相比都处于弱势地位，因此，投资者非常有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金，可随时要求查看经营资料、 “高收益”与“高风险”总是相伴相生的，只有防范“高风险”才能使“高收益”成为可能，因此，建议投资者或拟投资产权式酒店这个行业的人最好在投资之前，综合考虑经营风险、法律风险和金融风险等诸多风险，多向专业人士咨询。