买卖无产权证二手房是否无效？

2004年5月30日，刘某作为乙方，马某和康某夫妇作为甲方，签订了房屋买卖协议。双方约定：甲方同意将自己坐落在井陉矿务局护矿路的一套房屋卖给乙方，折价6.6万元；甲方负责给乙方办妥房产证过户手续，一切费用由甲方负担；乙方向甲方交款后，甲方将楼房钥匙及相关证件交给乙方。协议签订后，刘某向马某和康某交付6.6万元房款，但直至去年马某和康某一直未能交给刘某房屋相关证件及为原告办理房屋过户手续，原因是被告在购买房屋时前房主就未给其办理产权证。为此，原告要求二被告返还原告购房款6.6万元及利息，并赔偿损失2万元。经原告申请，法院委托一家房地产估价有限公司对房屋现价值进行评估，评估结果为双方买卖的房屋现总价值86797元。

二被告在庭审中辩称，原告与被告签订的房屋买卖协议违反了房产管理法相关规定，买卖协议无效，双方应当互相返还财产。

主审法官认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原、被告于2004年5月30日签订的房屋买卖协议虽然是双方真实意思的表示，是双方达成的合意，但由于双方在签订协议时二被告没有取得该房屋的权属证书，所以该房屋的买卖协议违反了《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，故双方签订的协议无效。原告应当返还被告该房屋，被告应当返还原告购房款6.6万元。

二被告在与原告签订协议时明知自己没有所买卖房屋的产权证书，却仍在协议中明确承诺负责为原告办理房产证、承担过户费用，在原告交款后未将房屋钥匙及相关证件交给原告，是对诚实信用原则的违反，故合同无效的过错在于二被告。二被告应当赔偿因其过错给原告造成的损失。

因被告的过错致使合同无效，原告不能取得所购房屋的所有权。现原告欲取得相同的房屋，需支付86797元，故现房屋的评估价值与2004年5月双方交易价格间的差额20797元应为原告的损失。原告要求被告赔偿损失2万元的诉讼请求在此差额范围内，故对原告要求二被告赔偿2万元损失的诉讼请求予以支持。

    日前,河北省石家庄市井陉矿区人民法院审结该起二手房买卖纠纷案。因该二手房没有产权证，双方买卖合同被判无效；同时，因被告卖主隐瞒事实，存在过错，被判赔偿原告损失2万元。

    湖北人本律师事务所李海疆律师认为，该法院的判决存在瑕疵，因为只有违反法律效力性强制性规定的合同才无效，而《中华人民共和国房地产管理法》关于未取得房屋权属证书的房屋不能转让的规定并不属于效力性强制性规定。所以，虽然二被告转让该房屋时没有取得该房屋的权属证书，违反了该规定，但该合同并不当然就无效，而是属于效力待定的合同。如果二被告在一审法庭辩论前能取得该房屋的产权证，那么该合同就是有效合同；在没有取得的情况下该合同就是无效的合同。

    黄石市黄石港区人民法院也有类似的判决案例。