解读《物权法》司法解释（二） 《专有部分的认定标准》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 　　(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；例如房间 　　(二)具有利用上的独立性，可以排他使用； 例如车位 　　(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 点评： 本条是对《物权法》第6章“业主的建筑物区分所有权”中第70条、第71条、第72条、第76条、第80条、等条文中规定的：“专有部分”的解释。 理解本条要注意以下几点： 1、三个条件同时具备才能成为专有部分。 2、本条第一款第一项：“具有构造上的独立性，可以明确区分”，强调物理性的隔壁和观念上的隔壁。相对于房屋来说强调物理性的隔壁；相对于车位、摊位等特定空间，强调观念上的隔壁，只要能够明确区分，也应当认定为专有部分。 3、我们要正确理解“能够登记”的含义。审判实践中，房屋基本上都进行了产权登记，不存在争议。车位、摊位的专有性认定，我们要注意有些地方的登记机关并不对车位、摊位进行登记。如果是这样的话，就不是因为业主的原因不能登记，只要业主具备前两个条件并能够证明和开发商之间存在车位、摊位买卖的民事法律关系，就可以认定为业主的专有部分。 但是，如果登记机关对车位、摊位能够进行权属登记，业主就一定要进行登记，因为我们国家对不动产物权以严格登记为准。如果一旦因为没有进行登记而发生争议，业主为了保护自己的权益不受损害，就需要首先向开发商提起给付之诉，确认自己对专有部分的所有权。)但这一规则在实践中的适用仍有待观察。