无效租赁合同及其处理

　1违章建筑出租，合同无效

　刘某在某市郊区有一片土地，在该土地上建了一些临时厂房，出租给了做门窗加工的王某，年租金7万元，租期为2007年1月1日至2011年12月31日，合同约定任何一方违约提前解除合同，应赔偿对方5万元违约金。今年王某生意不好提出不再租赁厂房，也没有付2009年房租，刘某要求王某付房租并支付5万元违约金。王某咨询：他是否必须支付违约金？

　　根椐《解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　本案中，由于刘某所建厂房是未经有关部门审批的临时建筑，且一直未取得有关部门审批，因此应认定合同无效。合同虽然无效，但张某有权要求王某参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因导致合同无效的主要过错在出租方张某未取得临时建筑的审批手续，其无权要求承租人王某支付违约金5万元。

　　2合伙人死亡，其他合伙人有权继续承租

　　长沙某公司将厂房租给赵某的机械加工部，租赁期限为1997年1月1日至2017年12月31日，年租金为3万元，赵某在合同上签的字，赵某等3人合伙经营。2009年1月份，赵某因交通事故死亡，赵某的儿子经另外两个合伙人同意加入合伙经营，长沙某公司提出，他们与赵某签订的合同，现赵某已经死亡，合同应该终止，如果赵某的儿子及另外的两个合伙人想租赁的话，需要重新签订合同，年租金为5万元。赵某的儿子咨询：长沙某公司的说法有法律依据吗？

　　根椐《解释》第十九条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

　　本案中有充分的证据证明赵某等3人属合伙经营，赵某虽然已经死亡，但其他合伙人要求租赁该房屋，某公司应依法按原合同租赁该房屋，不得擅自提高租金或不租。

　　3擅自扩建由承租人承担部分费用

　　某铸件厂租赁赵某的10间平房用作厂房，租期为1995年1月1日至2015年12月31日，2003年某铸件厂经赵某同意加盖厂房5间，共花费18万元，双方对扩建造价费没有约定由谁承担，2009年该处房屋拆迁，双方协商合同终止，某铸件厂提出赵某应承担扩建费用，赵某咨询：后扩建5间房的造价费应如何承担？

　根椐《解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

　　本案中，某铸件厂扩建厂房经赵某同意，但赵某并未办理相关的建设工程规划许可证及施工许可证，属违法建筑，该违法建筑拆迁过程中，赵某也不能得到补偿，扩建过程中双方均有过错，考虑到某铸件厂实际使用该扩建厂房已达6年，且赵某并未因扩建而要求大连某铸件厂增加租金，应由大连某铸件厂承担主要过错责任，对于造价费用，人民法院会判决由某铸件厂承担大部分。如果大连某铸件厂未经赵某同意擅自扩建的，所发生的扩建费用应由大连某铸件厂承担，赵某有权要求承租人恢复原状，如果造成损失的，有权要求赔偿损失。

　　4一房租两家该如何处理？

　2009年8月1日张女士与黄某签订了《房屋租赁合同》，由张女士租赁黄某所有的广场附近的一处公寓房，租期为3年，年租金为3万元，任何一方违约均需赔偿对方一个月租金作为违约金。签约当天，张女士就将一年房租3万元及押金2500元交给黄某，黄某将钥匙交给张女士。可是不到一个星期的时间，黄某就找到张女士说，因为儿子从国外回来着急结婚，急需用房，因此房子不能对外出租了，并同意返还张女士3万元，同时支付2500元的违约金。张女士将信将疑，后经多方打听，原来黄某在2009年8月份，又将该房屋通过中介以年租金4万元租给了某外籍人士。张女士很气愤，她咨询：她能不能不要违约金，要求继续承租该房屋？

　根椐《解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

　　根椐以上规定，黄某签订了两份房屋租赁合同，两份合同均有效，因张女士已经实际合法占有该房屋，有权继续租住该房屋；黄某因不能履行向某外籍人士交付租赁房屋的义务，应按与某外籍人士签订的合同承担赔偿责任。