《天津市新建商品房预售资金监管办法》自2008年7月实施以来，已经取得了一定的成效，在取得经验的基础上，我市对预售资金的监管模式和流程做了相应的调整，颁布了新的《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政办发〔2011〕115号，以下简称新《办法》），并自2011年12月1日起开始执行，该新《办法》标志着新一轮的新建商品房预售资金监管政策开始实施，由此，政府在顺应市场发展的前提下，进一步加强对预售资金监管的主导。

本文旨在通过对新《办法》的解读，使全文二十四条规定更清晰。

一、监管目的

1、进一步提高监管资金的使用效率，增强预售资金监管的针对性和有效性，使监管的资金量适度合理；

2、进一步优化流程、简化环节，提升监管效能效率，助推我市房地产业健康平稳发展，维护群众合法权益。

二、监管范围

自2011年12月1日起，凡坐落在本市行政区域内的新建商品房项目（经济适用房和限价商品房项目除外），其预售资金监管应当按照新《办法》执行，该规定的重点监管资金范围主要包括建筑安装费用和区内配套建设费用，属于精装修的，还应当包括精装修成本费用。

三、监管主体

1、天津市房地产交易资金监管中心（以下简称资金监管中心）具体负责全市新建商品房预售资金监管工作的组织和实施，负责对区、县房地产管理部门监管工作进行监督、检查和指导。

2、区、县房地产管理部门应当认真做好本辖区内新建商品房预售资金监管建设项目工程形象部位的现场查勘、查勘资料管理工作，同时做好房地产开发企业新建商品房预售资金监管开户证明公示、资金监管专用pos机使用以及预售资金交入监管账户等情况的日常巡查工作，并建立健全巡查工作台账。

四、监管模式

1、新《办法》将现行的“全程按比例监管”模式调整为“全程按重点建设资金监管”模式，既维护了购房人的合法权益，又兼顾了开发企业的利益。

2、新《办法》从开立监管账户到现场查勘和资金拨付等主要环节都进行了优化，减少了环节、简化了手续、方便了操作，减轻了企业在办件过程中的负担。

3、新《办法》增加了维护群众和施工企业等相关主体合法权益的条款，譬如明确了房地产开发企业应当按照合同约定，及时将资金支付给施工单位；自办理退房手续后7个工作日内将房价款退还给购房人等新规定。

五、监管流程

1、监管账户开立

房地产开发企业申请商品房销售许可证前，应当自行选择商业银行，按照一次商品房销售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户。监管账户应当按幢或者多幢开立，按照多幢开立的应当在用途、结构和总层数等方面，符合同一重点监管资金标准。

房地产开发企业应当根据项目实际工程施工进度，合理确定监管账户开立范围。

（1）网上申请。房地产开发企业登陆新建商品房预售资金监管系统（以下简称资金监管系统），填写并提交监管账户申请表、资金使用计划书及企业基本信息等相关表格。

（2）要件提交。房地产开发企业申请办理《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》，应当提交以下资料，并留存复印件，仅审核原件，复印件须加盖企业公章：

①营业执照；

②基本户开户许可证；

③标准地名证；

④建设工程规划许可证；

⑤测绘报告；

⑥经办人身份证、委托书；

⑦其他应当提供的资料。

（3）要件审核。资金监管中心受理申请后3个工作日内完成审核，审核通过的，向房地产开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》。

（4）账户开立。房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》到商业银行开立监管账户。

2、监管账户变更

（1）监管协议签订

房地产开发企业开立监管账户后，登陆资金监管系统打印《天津市新建商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），并经房地产开发企业及监管账户开户银行（以下简称开户行）盖章后，签订三方《监管协议》。

（2）监管项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。

（3）房地产开发企业申请变更开户行的，应当提交以下资料：

①监管账户变更申请书；

②原监管账户开户通知书；

③原监管账户开户证明；

④原开户行及其上级单位出具同意变更监管账户的证明文件；

⑤企业营业执照及经办人身份证、委托书；

⑥凡已签订《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件。

（4）房地产开发企业申请变更监管账户开户范围的，应当提交以下资料，并留存复印件，仅审核原件，复印件须加盖企业公章：

①监管账户变更申请书；

②原监管账户开户通知书；

③原监管账户开户证明；

④企业营业执照及经办人身份证、委托书；

⑤凡已签订《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件。

（5）资金监管中心受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核，审核通过的，书面通知开户行，由其办理变更相关手续。

3、监管资金缴存入账

房地产开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金全部存入监管账户：

（1）购房人凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的交款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。

（2）购房人通过资金监管专用pos机,将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据pos机签单为购房人换领购房专用发票。

（3）房地产开发企业不得以其他方式自行收取房价款。

4、建设项目现场查勘

（1）房地产开发企业申请拨付重点监管资金前，应当通过资金监管系统向建设项目所在地的区、县房地产管理部门申请对项目工程形象部位进行现场查勘。

（2）区、县房地产管理部门受理现场查勘申请后，应当于3个工作日内完成现场查勘，并通过资金监管系统将符合条件的查勘结果提交资金监管中心。

（3）区、县房地产管理部门应当严格查勘资料的档案管理，妥善保存查勘记录、施工进度照片。

5、重点监管资金拨付

（1）现场查勘合格后，房地产开发企业按照施工进度，持以下资料到资金监管中心申请办理拨付手续：

①重点监管资金拨付申请表。

②已完工节点证明文件：基础完工，提交基础工程质量验收证明；结构封顶，提交主体结构工程质量验收证明；竣工验收，提交天津市建设工程竣工验收备案书；10层以上的建筑增设资金使用节点的，提交建设、施工、监理单位三方出具的证明文件。

③企业营业执照及经办人身份证、委托书。

（2）房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金。基础完工的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的30%；结构封顶的，累计申请不得超过65%；竣工验收的，累计申请不得超过95%。10层以上建筑增设资金使用节点的，累计申请不得超过重点监管资金核定总额的50%。

（3）经审核合格的，资金监管中心在3个工作日内出具同意拨付证明。

重点资金监管申请拨付比例一览表

6、重点监管资金以外资金拨付

（1）每笔预售资金进入监管账户，在留存重点监管资金后，房地产开发企业可以申请提取重点监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。

（2）房地产开发企业通过资金监管系统提交拨付申请表后，资金监管中心2个工作日内完成审核。审核通过的，房地产开发企业在网上自行打印同意拨付证明，并持同意拨付证明到银行办理资金划拨手续。

7、不明入账处理

（1）购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当及时予以划分确认，划分确认后方可申请使用该部分资金。

（2）属于资金错误划入监管账户的，房地产开发企业应当提交以下资料到资金监管中心申请办理《冲正通知书》：

①冲正申请表；

②开户行出具的证明文件；

③企业营业执照及经办人身份证、委托书；

④由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件。

（3）资金监管中心受理申请后2个工作日内完成审核。审核通过的，向房地产开发企业出具《冲正通知书》。房地产开发企业于2个工作日内持《冲正通知书》到开户行办理冲正手续。

8、撤销监管

监管项目办理初始登记后，房地产开发企业可以申请撤销监管。

（1）房地产开发企业申请办理《撤销监管通知书》，应当提交以下资料：

①撤销监管申请表；

②天津市房地产初始登记证明；

③企业营业执照及经办人身份证、委托书。

（2）资金监管中心受理申请后2个工作日内完成审核。审核通过的，向房地产开发企业出具《撤销监管通知书》。房地产开发企业持《撤销监管通知书》到开户行办理撤销监管账户手续。

六、违规处罚

资金监管中心和区、县房地产管理部门应当建立联动机制，加强房地产开发企业执行预售资金监管制度情况的日常检查和监督。

如房地产开发企业不按规定将房价款存入监管账户、不按规定将项目工程建设资金支付给相关单位或者不按规定将房价款退还购房人的，由市国土房管局责令改正；情节严重或者拒不改正的，经查证属实，暂停其监管资金拨付，并可以同时关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能，按照有关规定予以处理。

七、重点监管资金标准

新建商品房重点监管资金标准由市国土房管局结合区域、建筑结构、用途等因素，依据建筑安装费用和区内配套建设费用等进行综合测定，并根据市场实际情况适时调整。

1、新建商品房（住宅）重点监管资金标准一览表（单位：元/m2）

2、新建商品房（非住宅）重点监管资金标准（单位：元/m2）

注：以上测算不包含精装修费用，如实际发生，参考值为：1200元/m2。

八、新《办法》实施先后项目的适用

1、自新《办法》实施之日起，凡已办理监管账户开户手续尚未办理商品房销售许可证，且不符合本实施细则规定的监管账户开户原则的监管项目，房地产开发企业应当重新开立监管账户；已经办理商品房销售许可证的监管项目保留原监管账户。

2、2011年12月1日前，已纳入监管的新建商品房项目，应当按照新《办法》规定实施预售资金监管。

3、自新《办法》实施之日起，原市国土房管局下发的《关于在市内六区实施新建商品房预售资金监管的通知》（津国土房资监〔2009〕376号）、《关于对经济适用房预售资金免予监管的通知》（津国土房资监〔2009〕482号）、《关于在全市实施新建商品房预售资金监管制度的通知》（津国土房资监〔2009〕515号）、《关于调整新建商品房预售资金监管有关流程的通知》（津国土房市〔2010〕309号）、《关于调整新建商品房预售资金监管比例等问题的通知》（津国土房市〔2011〕96号）等文件同时废止。