近年来，随着商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺以及城市居民对商品房选择的多样化，几乎所有的大中型城市都兴起了开发、建设酒店式公寓的热潮。无论是投资还是自用，酒店式公寓都以其价格同比较低、投资灵活、形式新颖等诸多特点，被更多人所关注。

下述文章拟通过对此问题的阐述，向购房者明示购买酒店式公寓与购买普通住宅的区别，了解其相关的法律、法规规定，供广大购房人在选购酒店式公寓式参考。

一、关于土地规划性质、设计用途的区别

首先，在土地规划性质和设计用途上来讲，普通住宅的土地规划性质为住宅用地，设计则以居住为主。而酒店式公寓的土地性质为商业用地，其设计方式也是比较灵活多变的非住宅性质，可用于商业也可用于居住。而商业用地和住宅用地的区别，也恰恰成为大众对于房屋的购买、居住、投资关注的重点。

二、关于土地使用年限的区别

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。同时，《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

可见，关于土地出让最高年限，商业用地为四十年，而居住用地为七十年。且居住用地使用权期限届满后自动续期，而商业用地使用权限到期后，需根据约定，或按照各地规定交纳相关的土地使用费。基于以上法律规定，购买者应在购买前考虑这一因素。

三、关于购房资格及限购套数的区别

2011年1月26日，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。全国至少有40多个城市出台“限购令”细则。

全国各地的限购令内容不尽相同，但都对普通商品房的购房主体资格和购房套数做出了限制。

例如，在天津地区，《天津市贯彻落实国务院房地产调控工作的通知》中明确规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

基于全国40多个城市纷纷颁布限购的细则，很多欲购买非商品房购买力被拒之门外，而酒店式公寓作为商业地产，暂不受政府“限购令”约束和购房人资格限制，购房人可以自由买卖。基于上述差别，酒店式公寓成为更多投资客选择的对象。

四、关于契税征收标准的区别

在契税征收标准上，酒店式公寓与普通住宅的区别也不尽相同，根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税征收标准为总房价的3%-5%。同时，在天津市《关于调整我市普通住房标准及契税等房地产税收政策问题的通知》中明确指出：

一、个人购买符合普通住房标准的住房，按照成交价格的1.5%征收契税。

二、个人购买非普通住房、非住房、别墅的，按照成交价格的3％征收契税。

三、个人购买经济适用住房暂按1%征收契税。

通过以上法规通知可知，酒店式公寓的契税征收为总房款的3%，而普通住宅的契税征收标准根据住宅容积率、面积以及位置有所差异。

五、关于贷款政策的区别

根据国家最新规定，住宅用地首套购房的贷款首付最少30%，贷款利率在基准利率的基础上下浮最高达30%，贷款期限最长30年，可以使用公积金贷款。

而与此不同的商业用地贷款首付必须达到50%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%，贷款期限一般最长为10年。在这个基础上，有一些银行对于贷款利率和期限有所不同，并且在贷款过程中不能使用公积金贷款途径。这在一定程度上也阻止了一部分购买力选择首付比较高的商业用地。

六、关于“购房落户”的问题

“购房落户”政策曾是拉动房地产发展的一种方式，始见于上世纪90年代后期的中国房地产市场，较早推出购房入户政策的是北京、上海等大城市，由于购房入户政策导致城市人口过快增长和带来了教育、社保负担比较重等问题,不少城市纷纷取消购房入户。很多购房人在购房时忽略了购买酒店式公寓的房屋是无法办理落户手续的，如购房人购买目的在于办理蓝印户口或其子女能够在酒店式公寓所在区域的学校就学，则购房人可能无法实现上述购房目的。

但就普通住宅来讲，所有权较为明确，能够办理落户手续，而且非天津户籍符合条件的可以办理申请蓝印户口。

七、关于生活成本的比较

在生活成本上来看，酒店式公寓的用电、用水、用气等方面的收费标准要按照商业标准来执行。虽然有的酒店式公寓项目暂时由开发商协调按民用水电交纳费用，但不确定在房屋使用期限内是否调整为商业水电。另外，部分酒店式公寓项目是没有暖气的，往往采用中央空调供暖，这导致在采暖效果和运营及维护成本上都与管道供暖有本质区别。

另外，酒店式公寓的物业管理费用一般比普通住宅也高的多。所以在投选购酒店式公寓时，生活成本的考虑也是重要的因素。

八、关于维修基金的比较

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金两个方面。专门用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。此专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

酒店式公寓维修基金的缴纳是由购房人和开发建设单位，应当按照每建筑平方米100元的标准分别交存首期专项维修资金款项。

而根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

不带电梯的住宅按照购房总价款的1%由购房人和开发建设单位分别交纳首期专项维修资金；带电梯的住宅按照购房人按总价款的1%、开发建设单位按总房款的1.5%，分别交纳首期专项维修资金。

九、其他

今年11月7日，天津市规划局、国土局和城建交通委员会联合颁布了《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》，就酒店式公寓项目的土地出让、土地规划、工程设计、建设配套进行了特殊规定，但是，对于已办理销售许可的酒店式公寓项目，不受上述通知的限制。上述文件对酒店式公寓的开发建设进行了进一步的规范管理，笔者也建议广大购房人慎重选购酒店式公寓这一物业产品。