2011年11月15日是《天津市供热用热条例》规定的供暖日期起始日，随着本年度采暖季的到来，与供热用热相关的纠纷也越来越多。为更好的让房地产开发企业，了解供热用热相关的法律、法规规定，明确自己的权利与义务，现对相关知识作如下梳理，以供参考。

一、供热用热的相关主管部门。

第一级：天津市城乡建设和交通委员会为供热行政主管部门。

第二级：天津市供热办公室（天津市城乡建设和交通委员会的直属单位）负责天津市供热用热的指导、协调和具体的管理工作，分配调配热源热量，依法监管供热市场。

第三级：区、县人民政府及其供热办公室按照供热管理职责分工，负责本辖区内的供热用热管理工作。

二、供热用热的规划、建设与验收

1、供热专项规划

市供热行政主管部门会同市发展改革部门依据城市总体规划组织编制供热专项规划，报市人民政府审批后实施。新建、改建、扩建、补建供热工程以及其他涉及供热的工程应当符合供热专项规划的要求。

2、建设审批

建设项目审批：对专项供热工程以及其他涉及供热工程的建设项目，市和区、县建设项目审批部门在进行项目审批时需征求市供热办公室的意见。

建设工程规划许可证审批：对专项供热工程以及其他涉及供热工程的建设项目，建设单位在办理建设工程规划许可证前，应当向市供热办公室提出用热申请，市供热办公室根据供热专项规划确定供热方案，建设单位应当按照供热方案进行建设。市供热办公室可以委托区、县供热办公室受理用热申请，确定供热方案。

资质：新建房屋供热设施的建设，应当由具有相应资质的单位承担，并符合国家和本市的相关技术标准和规范。

3、验收

供热设施竣工后，建设单位应当组织供热单位按照国家和本市有关规定和规范进行验收，并提供有关供热工程档案资料。如未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

三、供热设施的维护及管理

1、供热设施的维修、管理

户外供热设施和户内的共用供热设施由供热单位负责维修、管理；住宅用热户的户内供热设施由用热户管理，需要更新改造的，更换供热设施的费用由用热户承担。

非住宅用热户的供热设施管理责任，由供热用热双方在合同中约定。

目前，对供热设施的所有权应由谁享有，相关法律并未明确规定。我们认为，如何确定供热设施的所有权，应当以开发建设单位与供热单位签订的合同来具体分析确定。

2、建设单位对新建房屋供热设施的保修责任

建设单位对新建房屋的供热设施，应当承担两个采暖期的保修责任。未履行或者拖延履行保修责任的，供热设施的保修期顺延。保修期满后，由供热单位负责接管供热设施。

3、供热单位的其他维修义务

（1）供热单位应当保证正常、稳定、连续按照规定供热，在供热期间实行24小时不间断服务，加强巡视检查，发现问题或者接到投诉，应当及时处理，不得拖延，不得擅自停热。

（2）供热单位应当定期对供热设施进行检查、维修，保证供热安全运行。

（3）供热设施发生突发性故障后，供热单位应当立即进行抢修。对影响抢修的其他设施，供热单位应当采取合理的应急处置和必要的现场防护措施，并及时通知有关单位、公安、市政等有关部门应当予以配合。

（4）因住宅用热户户内供热设施发生漏水等故障，对公共安全和其他住户的利益造成严重影响时，供热单位应当立即采取应急措施，并及时通知相关用热户；需要入户抢修而用热户不能及时赶到现场的，供热单位应当通知公安机关、街道办事处和物业服务企业配合入户抢修。

（5）在共用供热设施保护范围内进行施工的，施工单位应当与供热单位商定保护措施。在施工中造成供热设施损坏的，应当及时通知供热单位修复，并承担修复费用，赔偿相应损失；给相关单位和个人造成损失的，应当承担民事责任。

四、供热与用热

1、供热单位的资质

供热单位应当具有法人资格或者营业执照，并取得市供热办公室核发的供热许可证后，方可经营供热。

2、供热合同的签订

供热单位与用热户应当依法签订供用热合同。用热户发生变更的，用热户应当与供热单位办理供用热合同变更手续。

3、供热期限

本市供热期为当年11月15日至次年3月15日。在供热期内，居民用热户安装供热设施的卧室、起居室（厅）温度应当不低于18摄氏度，其他部位应当符合设计规范标准要求。根据《天津经济技术开发区供用热管理办法》的规定，开发区的供热期为每年11月1日至下一年的3月31日。

4、采暖费的交纳期限

（1）用热户应当在当年12月31日前向供热单位全额交纳供热采暖费；双方对交费时间另有约定的，从其约定。

（2）对已实施供热但未交付使用的房屋，房屋开发建设单位应当交纳供热采暖费。

5、暂停供热的办理

用热户要求暂停供热的，应当在当年9月30日前到供热单位办理暂停供热手续，交纳热能损耗补偿费。新建房屋在供热设施保修期内不得办理暂停供热。

根据《天津市集中供热暂停和恢复用热管理办法》的相关规定，暂停用热期间，每个供热期热能损耗补偿费收取标准为以面积计费方式计算的供热采暖费的20%，非居民用热户从2010-2011供热期开始收取，居民用热户从2011-2012供热期开始收取。

五、结合上述梳理，提示房地产开发企业注意以下问题：

1、供热工程应当符合供热专项规划的要求。

2、在涉及供热工程的建设项目在审批时，应取得市供热办公室的意见。

3、在涉及供热工程申请办理工程规划许可证时，建设单位在办理建设工程规划许可证前，应当向市供热办公室提出用热申请，市供热办公室根据供热专项规划确定供热方案，建设单位应当按照供热方案进行建设。市供热办公室可以委托区、县供热办公室受理用热申请，确定供热方案。建设单位对新建房屋的供热设施，还应当承担两个采暖期的保修责任。

4、如商品房在交付前，供热单位已与开发建设单位签订了供热合同，则建议房地产开发企业在与业主签订《天津市商品房买卖合同》中约定，对房地产开发企业在房屋交付前为业主垫付的采暖费，应由业主予以返还，否则开发商有权拒绝交房。

5、供热工程竣工后，应经供热单位验收合格，否则对于住宅商品房房地产开发企业有可能将无法取得准取交付使用证。

6、鉴于对非住宅用户的供热设施管理责任，应由供热用热双方在《供热合同》中约定，因此房地产开发企业对非住宅用户签订《供热合同》时，建议明确约定供热设施的管理责任。

最后，希望本次梳理工作对房地产开发企业能有所帮助，后期我事务所将继续对其他配套设施的相关知识进行梳理，敬请相互交流学习。