2008年7月1日，《天津市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称“办法” ）正式实施，在先行试点取得经验基础上，2009年又制定了《市内六区实施新建商品房预售资金监管工作方案及有关配套文件》，进一步明确新建商品房预售资金监管的主体原则、方式以及程序，标志着天津市新建商品房预售资金监管制度的确立与开始实行。由此天津商品房预售正式进入以政府为主导的预售资金监管时代！

一、何为商品房预售资金监管

商品房预售资金监管是指由相关监管部门对新建商品房预售中买方先行支付的价款予以监管，用以保证开发商将相关款项用于商品房及其配套建设，如期按质量交付房屋给买方的一种制度。

新建商品房预售，又称期房预售、楼花预售，是指由房地产开发商将其尚未建好的住宅、办公等商业用房及其他配套建筑物（包括住宅用房和商业用房）预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款。在我国存在的十几年里, 商品房的预售对于搞活房地产市场，促进房地产市场的繁荣起了积极的作用。它不仅提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本，从而增加了商品房的供应量，而且相对现房销售有一定的价格优势，从某种意义上说，商品房预售对开发商、购房者都有利，所以商品房预售逐渐成为当前我国房地产增量市场的主要销售形式。

但是，预售毕竟是一种远期交货买卖，预购人在交付预售款时期房只是停留在设计图纸上的概念，由于信息不对称，购房者能否预期得到合同约定的标的将存在很大风险。而商品房，本身又是极其特殊的商品，其价格价值往往较高，关系到人民群众是否能安居乐业，社会能否和谐的问题，因此有必要用制度来规范开发商的预售行为，保证购房者能够如期按约得到房屋，这正是这一制度设立的初衷。

二、进行政府资金监管的可行性与必要性

改革开放以来，我国逐步建立社会主义市场经济体制，实现从计划到市场的转型。但是，从计划经济时期全能型政府什么都管，到管治型政府有所为有所不为，再到服务型政府以人为本，并不是简单地以市场权力代替政府权力，而是在寻求政府与市场关系的最佳定位，中国特色社会主义市场经济体制是强政府、强市场、宏观调控与市场配置相结合的模式，市场固然是资源配置的主体，但市场固有的缺陷要求政府进行适度干预。因此，以房地产交易资金监管部门作为监管主体，对新建商品房预售资金实行政府监管在理论上可行。

新建商品房预售在培育和发展房地产市场，支持开发企业融资等方面起到积极促进作用。但实际操作中对预售资金的监管长期缺位，给房地产市场带来一定风险。加之房地产企业良莠不齐，一些开发商不讲诚信、自律性差，以广告和宣传资料欺骗消费者，或者一房多卖或者交房拖期甚至导致烂尾楼的出现，大大侵犯了购房人的利益；预售资金的滥用致使工程款拖欠，无法保障建筑商的利益；假按揭套取、诈骗银行信贷资金，使银行也承担很高的风险。因此对商品房预售进行监管非常必要。

三、天津现行预售资金监管制度模式选择、流程与特点

为治理预售过程种可能出现的种种问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设 ；《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定这些规定旨在规范商品房预售资金使用，促进房地产市场持续健康有序发展。但这些法律法规仅仅笼统规定了原则，缺乏相应配套措施，实施细则，给操作留下很大难度。目前，我国还没有形成统一的预售房监管模式，在这一法律法规背景下各地相继出台地方政策。各地的地方规定各不相同，广东、上海、天津、济南和重庆等省市均有自己的规定。总起来说，主要有三种监管模式，即政府监管模式、商业银行监管模式和中介机构监管模式。天津选择的模式是政府监管模式。

2008年7月1日，天津市新建商品房预售资金监管办法正式实施，其中第四条明确规定，天津市房地产交易资金监管中心是该市房地产交易资金监管机构，实行政府监管。在先行试点取得经验的基础上，2009年天津市又制定了市内六区实施新建商品房预售资金监管工作方案及相关配套文件，进一步明确了新建商品房预售资金监管的主体、原则、方式以及程序标志着天津市新建商品房预售资金监管制度的确立与实行。

2009年，天津市下发《关于在全市实施新建商品房预售资金监管制度的通知》 ，从2009年12月2日起，凡办理新建商品房销售许可证手续的建设项目，都应当签订新建商品房预售资金监管协议并设立预售资金监管账户，其资金纳入新建商品房预售监管范围进行依法监管。

天津市预售资金监管采取按比例监管的模式，资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米建安造价加相关配套费用与新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定（从现在起至2010年6月）市内六区、塘沽区及开发区住宅和非住宅监管比例均为35%；其他区县住宅监管比例为41%、非住宅监管比例为40%。每年调整一次。

购房人购买新建商品房时，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，并凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票还可以通过天津市商品房预售资金监管专用POS机，将购房款直接缴入监管账户，POS机签单可作为缴款凭证，购房人凭此向房地产开发企业换领购房专用发票监管项目进款后，房地产开发企业可以按规定的资金用途和工程进度申请使用资金监管机构按照有关规定并到项目现场核查以后，属于符合用款条件的，准予支付。监管项目完成房地产初始登记后，房地产开发企业可申请解除监管。

根据该通知的规定“2009年（从现在起至2010年6月）市内六区、塘沽区及开发区住宅和非住宅监管比例均为35%；其他区县住宅监管比例为41%、非住宅监管比例为40%。” 这一规定在2011年3月10日下发，同月15日执行的《关于调整新建商品房预售资金监管比例等问题的通知》中做了进一步修订和明确：

1. 自2011年3月15日起，凡申请开立预售资金监管账户的新建商品房项目，根据项目坐落区域，适用相应的预售资金监管比例。各区域监管比例如下：

（1）中心城区（包括：和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区以及东丽区、西青区、津南区、北辰区外环线以内区域）新建商品住宅预售资金监管比例为33%，新建商品非住宅预售资金监管比例为28%；

（2）环城四区（包括：东丽区、西青区、津南区、北辰区外环线以外区域）以及滨海新区（包括：塘沽、汉沽、大港功能区以及天津经济技术开发区、南港工业区、天津港保税区、滨海高新区、东疆港保税区、中新天津生态城、滨海旅游区、临港工业区、中心商务区、天津港）新建商品住宅预售资金监管比例为38%，新建商品非住宅预售资金监管比例为34%；

（3）其他区县（包括：武清区、宝坻区、宁河县、静海县、蓟县）新建商品住宅和非住宅预售资金监管比例均为41%。

2011年3月15日前已受理开立预售资金监管账户申请的，其预售资金仍按原监管比例执行。

2. 新建商品房项目主体结构封顶后，经核算，预售资金监管账户中监管比例内的资金不能满足后续建设需要且无补救措施的，资金监管机构可以从监管比例外的资金中提取相应资金，补足后续建设资金的需要。

3. 新建商品房项目竣工验收合格后、相关费用已支付完毕且无后续合同追加、预售资金监管账户仍有余额的，房地产开发企业提出申请并经资金监管机构审核，在留存该项目工程总承包合同价款10%的资金后，可以提取其余资金。

结合本地区的实际情况，天津市选择了政府主导的按比例监管模式，使预售资金监管比例根据市场状况进行调整，即呈现动态性，极大地提高了监管效率和监管参与主体的福利水平，监管比例依据上一年度新建商品房单位建安造价相关配套费用及新建商品房销售均价等因素确定，监管比例根据实际情况每年调整一次，按比例监管模式打破了以往僵化一成不变的管理方式，充分考虑了房地产建设项目资金的使用效率。

以上政策规定，细化了天津市商品房预售资金监管制度，具有非常强的可操作性，并在实践中取得了应有的效果。

四、商品房预售资金监管制度的意义

首先，加强商品房预售资金监管有利于促进原有项目的开工建设，保证项目质量，并如期交房，专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从而保障购房人的权益。

其次，加强商品房预售资金监管有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。加强预售资金监管，使得开发商“七个锅盖盖九口锅”的时代不复存在了，开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款，从而有利于避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。

第三，加强商品房预售资金监管有利于增加房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链绷得更紧，在目前楼市宏观调控的大背景下，有可能促使开发商在年底低价促销，从而有利于市场上低价房源的增加，有利于平抑房价。